Der Bundesrat wird beauftragt, aufzuzeigen, welche Auswirkungen die Rechnungslegungsvorschriften im Rahmen des BVG, wonach Immobilien nach dem Verkehrswert gef\u00fchrt werden m\u00fcssen, auf die Mieten, Renditen und Immobilienpreise haben. Gleichzeitig soll gepr\u00fcft werden, was eine R\u00fcckkehr zur Rechnungslegung nach dem Anlagewert f\u00fcr Auswirkungen h\u00e4tte, wobei der Verkehrswert in Form einer Schattenrechnung im Sinne der Transparenz periodisch weitergef\u00fchrt werden sollte.
","ReasonText":"Seit 2005 m\u00fcssen Pensionskassen im Rahmen der zweiten S\u00e4ule ihre Immobilienbest\u00e4nde nach dem Verkehrswert in ihren B\u00fcchern ausweisen. Dies hatte eine enorme buchhalterische Aufwertung der Immobilienbest\u00e4nde zur Folge und damit einhergehend eine Verkleinerung der rechnerischen Rendite bei gleichbleibenden Mietertr\u00e4gen. Die neuen Rechnungslegungsvorschriften nach Swiss GAAP FER 26 haben somit eine mietpreistreibende Wirkung entfaltet, die je nach Alter des Immobilienbestandes massiv ist.
Die Mieten steigen in der Schweiz unaufh\u00f6rlich, trotz massiver Baut\u00e4tigkeit, trotz historisch tiefen Hypothekarzinsen und geringer Inflation. Zunehmend kann beobachtet werden, dass Pensionskassen viel zu fr\u00fch Liegenschaften leerk\u00fcnden und sanieren, um so die Mietpreise resp. die Rendite zu erh\u00f6hen, weil dies im bewohnten Zustand nicht m\u00f6glich ist. Pensionskassen haben einen relevanten Marktanteil an schweizerischen Mietwohnungen, weshalb ein Erh\u00f6hungsdruck auf die Mieten allein aus rechnerisch-buchhalterischen Gr\u00fcnden als konjunkturrelevant bezeichnet werden kann. Dies, obwohl man sich nicht einmal in Kreisen von Experten einig ist, was denn im Immobilienbereich \"true and fair\" heisst, schwanken doch die Immobilienpreise regional stark, und etliche Bewertungsprobleme (anders als bei z. B. Aktien) pr\u00e4gen die Werte. Die Rechnungslegungsvorschriften bringen dar\u00fcber hinaus Volatilit\u00e4t in die Verm\u00f6gensbest\u00e4nde (und damit n\u00f6tige Wertschwankungsreserven) und eine enorme B\u00fcrokratie mit sich, da die Best\u00e4nde immer wieder neu bewertet werden m\u00fcssen. Es ist legitim, die echten Verm\u00f6genswerte zu einem bestimmten Stichtag auszuweisen und damit die theoretischen stillen Reserven transparent zu machen. Diese Transparenz kann im Sinne einer Schattenrechnung hergestellt werden, die periodisch in die Anh\u00e4nge der Rechnungen aufgenommen wird.
F\u00fcr die Erhebung reichen Musterbeispiele, falls eine Vollerhebung zu aufwendig ist.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Das vertretene Anliegen ist identisch mit dem von der gleichen Urheberin stammenden Postulat 12.3439 vom 6. Juni 2012, das vom Nationalrat am 12. Juni 2014 entsprechend dem Antrag des Bundesrates abgelehnt wurde. Da auch die vorgebrachten Argumente in allen wesentlichen Punkten der damaligen Begr\u00fcndung entsprechen und sich bei den Rechnungslegungsvorschriften, die zur Diskussion gestellt werden, seither keine \u00c4nderungen ergaben, kann auf die Stellungnahme des Bundesrates vom 15. August 2012 verwiesen werden.
Die in der Begr\u00fcndung zus\u00e4tzlich erw\u00e4hnte Leerk\u00fcndigungsproblematik f\u00fchrt zu keiner anderen Einsch\u00e4tzung. Es h\u00e4ngt in erster Linie von den Umst\u00e4nden des konkreten Einzelfalls ab, ob im Hinblick auf eine Liegenschaftssanierung eine Leerk\u00fcndigung notwendig und zul\u00e4ssig ist. So ist gem\u00e4ss Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichtes 4A_127/2017) eine K\u00fcndigung beispielsweise dann nicht sch\u00fctzenswert, wenn die Durchf\u00fchrung von Modernisierungsarbeiten durch das Verbleiben der Mieterschaft in der Wohnung nicht oder nur unwesentlich erschwert oder verz\u00f6gert w\u00fcrde. Zu ber\u00fccksichtigen ist ferner die M\u00f6glichkeit einer Mieterstreckung von bis zu vier Jahren bei Wohnr\u00e4umen oder, je nach Lage des Mietobjekts, ein Leerstandrisiko. Solche Faktoren sind f\u00fcr die Festlegung und Umsetzung einer Sanierungsstrategie von weitaus gr\u00f6sserer Bedeutung als die Rechnungslegungsvorschriften nach BVG.
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