Le Parlement est charg\u00e9 de proc\u00e9der aux modifications l\u00e9gislatives qui s'imposent afin que les projets urbains qui se pr\u00e9parent autour des gares ne conduisent pas \u00e0 une explosion des prix de vente et des loyers des logements et des locaux commerciaux, conduisant ainsi \u00e0 repousser les familles aux revenus moyens et modestes ainsi que les petit.es commer\u00e7ant.es et ind\u00e9pendant.es.
Les modifications doivent notamment concr\u00e9tiser les mesures suivantes qui concernent les logements et locaux commerciaux existants ou \u00e0 construire sur des bien-fonds propri\u00e9t\u00e9s de la Conf\u00e9d\u00e9ration ou d'une entreprise qui lui est li\u00e9e dont les CFF ou CFF immobilier SA\u00a0:
1. les logements \u00e0 construire dans les p\u00e9rim\u00e8tres adjacents aux infrastructures de transport ferroviaire doivent r\u00e9pondre par leur type, leur loyer et prix de vente \u00e0 un besoin pr\u00e9pond\u00e9rant d'int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral ;
2. les locaux commerciaux \u00e0 construire doivent r\u00e9pondre par leur type, leurs loyers et leurs prix de vente au besoin d'int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral ;
3. les logements et locaux commerciaux sont soumis \u00e0 un contr\u00f4le automatique des loyers et des prix de vente, d'une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e ;
4. le contr\u00f4le des loyers garantit le respect des r\u00e8gles pr\u00e9vues aux articles 269 et suivants du Code des obligations (protection contre les loyers abusifs); chaque fois que possible, les loyers maximum doivent \u00eatre fix\u00e9s selon le crit\u00e8re du rendement (brut ou net) ;
5. le contr\u00f4le des prix de vente repose sur le principe du prix co\u00fbtant assorti d'un rendement des fonds propres investis\u00a0;
6. le taux de rendement des fonds propres, les charges immobili\u00e8res qui peuvent \u00eatre prises en consid\u00e9ration ainsi que la valeur ou le prix d'acquisition des terrains r\u00e9percutable sur les prix de vente sont d\u00e9termin\u00e9s par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral sur le fondement d'une recommandation \u00e9mise par une commission d'\u00e9valuation ;
7. la commission doit inclure en son sein des repr\u00e9sentants des milieux de d\u00e9fense des locataires ;
8. la commission et le Conseil f\u00e9d\u00e9ral doivent prendre en consid\u00e9ration le fait que les terrains sur lesquels les logements ou les locaux commerciaux sont b\u00e2tis ont \u00e9t\u00e9 mis \u00e0 la disposition des CFF pour les besoins du service public et que les CFF disposent d\u00e8s lors d'un avantage par rapport \u00e0 la plupart de leurs concurrents, puisqu'ils n'ont pas eu \u00e0 payer le prix d'acquisition du terrain ou \u00e0 un montant inf\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9. Cet avantage doit profiter aux futur.es habitant.es ou exploitant.es.
","ReasonText":"Les prix des biens-fonds croissent dans toutes les grandes villes.
Les facteurs de cette augmentation, qui dans certaines r\u00e9gions peut \u00eatre qualifi\u00e9e de bulle immobili\u00e8re, sont multiples. Deux aspects semblent d\u00e9terminants\u00a0: tout d'abord le fait que l'immobilier est un secteur d'investissement tr\u00e8s rentable, au moment o\u00f9 les taux d'int\u00e9r\u00eats des obligations sont historiquement bas et que la BNS impose des int\u00e9r\u00eats n\u00e9gatifs. Ensuite le fait qu'une partie de la population a vu son pouvoir d'achat augmenter et donc son revenu disponible pour payer des loyers exorbitants pour le reste de la population.
Les personnes \u00e0 fort pouvoir d'achat sont souvent amen\u00e9es \u00e0 se d\u00e9placer dans le cadre de leur travail et cherchent des logements proches d'infrastructures de transport comme les gares. Celles-ci sont \u00e9galement des lieux pris\u00e9s parce qu'au coeur des agglom\u00e9rations.
C'est ainsi que des r\u00e9novations, des agrandissements ou des constructions de gares s'accompagnent de la transformation fondamentale de tout un quartier. Les bailleurs profitent de ce nouvel attrait pour ces logements pour chercher \u00e0 augmenter massivement les loyers, le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00e0 la suite de travaux de r\u00e9novation.
Les CFF, avec leur soci\u00e9t\u00e9 de promotion immobili\u00e8re CFF immobilier SA, jouent un r\u00f4le d\u00e9terminant dans cette transformation urbaine et sociologique des quartiers. Ils participent activement \u00e0 la sp\u00e9culation, incit\u00e9s notamment par les exigences \u00e9lev\u00e9es de la Conf\u00e9d\u00e9ration en mati\u00e8re de b\u00e9n\u00e9fice des entreprises de service public. Les objectifs strat\u00e9giques assign\u00e9s aux CFF pour les ann\u00e9es 2019 \u00e0 2022 pr\u00e9voient que le secteur immobilier des CFF verse 150 millions de francs par ann\u00e9e \u00e0 la division infrastructure et contribue au financement de la caisse de pension. Il est \u00e9videmment pr\u00e9f\u00e9rable que les loyers abusifs impos\u00e9s aux locataires servent au financement du service public plut\u00f4t qu'\u00e0 verser des dividendes aux actionnaires de bailleurs priv\u00e9s. Ces terrains devraient toutefois soutenir la politique en faveur du logement abordable.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral indiquait dans sa r\u00e9ponse \u00e0 ma question 21.8067 que les CFF ambitionnent de construire environ 12 000 logements dans les deux prochaines d\u00e9cennies, essentiellement sur des terrains qui leur appartiennent et dont ils ont ou avaient l'usage dans le cadre de l'exploitation du syst\u00e8me ferroviaire.
Cette initiative impose une modeste contrepartie \u00e0 l'immense avantage commercial que leur procure la construction ou l'agrandissement d'une gare \u00e0 proximit\u00e9 de leurs immeubles. Cela aurait pour effet de conserver des logements abordables ou de ne pas rench\u00e9rir consid\u00e9rablement des logements d\u00e9j\u00e0 chers dans des quartiers situ\u00e9s le plus souvent au coeur d'une ville ou d'un quartier.
Un contr\u00f4le permanent se justifie vu le fait que les CFF n'ont pas eu \u00e0 payer le prix des terrains ou alors \u00e0 des montants bien inf\u00e9rieurs au march\u00e9 pour des biens-fonds destin\u00e9s \u00e0 la construction.
D'une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, la mise en oeuvre de ces mesures permettrait de cr\u00e9er ou de maintenir un milieu b\u00e2ti accessible \u00e0 la majorit\u00e9 de la population ainsi qu'aux PME, en desserrant l'\u00e9tau de la rente fonci\u00e8re et immobili\u00e8re.
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