Der Bundesrat wird beauftragt, eine \u00c4nderung des 3. Abschnitts des 8. Titels des Obligationenrechts (Art. 271 und folgende) auszuarbeiten, die f\u00fcr Mieterinnen und Mieter im Falle einer Leerk\u00fcndigung aufgrund eines Bauvorhabens im Geb\u00e4ude einen \u00e4hnlichen Schutz wie bei Massenentlassungen (Art. 335d ff. OR) einf\u00fchrt, das heisst:
a. Konsultation der Mieterinnen und Mieter vor der K\u00fcndigung;
b. M\u00f6glichkeit f\u00fcr die Mieterinnen und Mieter, Vorschl\u00e4ge zu unterbreiten, wie die K\u00fcndigungen vermieden oder deren Zahl beschr\u00e4nkt sowie ihre Folgen gemildert werden k\u00f6nnen;
c. Pflicht des Vermieters, den Mieterinnen und Mietern auf jeden Fall schriftlich alle Ausk\u00fcnfte zu erteilen, die im Hinblick auf die Konsultation zweckdienlich sind;
d. Pflicht des Vermieters, der f\u00fcr das Wohnungswesen zust\u00e4ndigen Stelle der Gemeinde oder des Kantons die beabsichtigte Leerk\u00fcndigung schriftlich anzuzeigen. Die Anzeige muss die Ergebnisse der Konsultation der Mieterinnen und Mieter und alle zweckdienlichen Angaben \u00fcber das Bauvorhaben und die K\u00fcndigungen enthalten;
e. die zust\u00e4ndige Stelle der Gemeinde oder des Kantons sucht nach L\u00f6sungen, um die K\u00fcndigungen zu vermeiden (Ratschl\u00e4ge zum F\u00fchren der Baustelle [Bauphasen usw.], tempor\u00e4re Unterk\u00fcnfte usw.) und allenfalls deren Zahl zu beschr\u00e4nken, reagiert hilfsweise auf die von den K\u00fcndigungen verursachten Probleme und stellt das Recht auf Unterkunft der betroffenen Mieterinnen und Mieter sicher;
f. f\u00fcr Geb\u00e4ude, die haupts\u00e4chlich dem Wohnen dienen und mehr als drei Mietwohnungen haben: Pflicht des Vermieters, mit den Mieterinnen und Mietern Verhandlungen zu f\u00fchren mit dem Ziel, einen Sozialplan aufzustellen (Ergebnispflicht).
Bei erfolglosem Ende der Verhandlungen wird die parit\u00e4tisch zusammengesetzte Schlichtungsbeh\u00f6rde in Mietsachen angerufen, die nach einem Schlichtungsversuch als Schiedsgericht entscheidet.
Die Rechte auf Anfechtung der K\u00fcndigung und auf Erstreckung des Mietverh\u00e4ltnisses (Art. 271-273c OR) bleiben vorbehalten;
g. K\u00fcndigungen, die gegen das obengenannte Verfahren verstossen, gelten als wirkungslos.
","ReasonText":"Mit den Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank und den tiefen Zinss\u00e4tzen auf Obligationen erleben wir einen Ansturm auf Anlagen in der Wohnimmobilienbranche. Die Preise von Wohnimmobilien steigen schnell und stark an, was tiefere Renditen zur Folge hat, da die Mietzinsen nicht in gleichem Masse ansteigen. Anlegerinnen und Anleger wollen deshalb in die Geb\u00e4ude investieren, die bereits in ihrem Besitz sind. Dank einem Mechanismus zu ihrem Vorteil (Art. 14 VMWG) k\u00f6nnen Vermieter mit diesen Investitionen zulasten der aktuellen Mieterinnen und Mietern einen Gewinn erzielen.
Zudem versuchen einige von ihnen, letztere nach Abschluss der Arbeiten durch neue Mieterinnen und Mieter zu ersetzen, um von der derzeitigen Lage auf dem Mietmarkt zu profitieren und die Mietzinsen zu erh\u00f6hen. Hierzu muss angemerkt werden, dass das Bundesgericht eine K\u00fcndigung aufgrund einer geplanten Renovation als nicht missbr\u00e4uchlich, und somit nicht anfechtbar, befindet, wenn die Anwesenheit der Mieterinnen und Mieter die Arbeiten erschwert und das Projekt zum Zeitpunkt der K\u00fcndigung ausreichend ausgereift und ausgearbeitet ist. Die Mieterinnen und Mieter k\u00f6nnen eine K\u00fcndigung vermeiden, wenn sie sich dazu verpflichten, w\u00e4hrend der Arbeiten die Wohnung aufzugeben (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail \u00e0 loyer, Editions de l'ASCLOCA Romande, S. 965-966).
Diese K\u00fcndigungen haben erhebliche gesellschaftliche Folgen. Dutzende Mieterinnen und Mieter, deren Einkommen es ihnen nicht erlaubt, in eine privat vermietete Wohnung umzuziehen, werden obdachlos und ben\u00f6tigen staatliche Unterst\u00fctzung, da meistens keine Wohnungen in \u00f6ffentlicher Hand frei sind.
Angesichts der Gefahr, dass diese K\u00fcndigungen sich mit der Immobilienblase vervielfachen, m\u00fcssen neue Vorschriften erlassen werden. Diese Motion hat zum Ziel, gewisse Bestimmungen, die im Falle von Massenentlassungen anwendbar sind, ins Mietrecht aufzunehmen.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Der Bundesrat ist sich bewusst, dass Leerk\u00fcndigungen von Wohnr\u00e4umen H\u00e4rtef\u00e4lle herbeif\u00fchren k\u00f6nnen und er ist \u00fcber die aktuelle wirtschaftliche Lage informiert. Die vorgeschlagenen Massnahmen sind allerdings aufwendig und komplex. Sie w\u00fcrden nicht nur die Vertragsfreiheit der Vermieterinnen und Vermieter gegen\u00fcber den Mieterinnen und Mieter einschr\u00e4nken, sondern auch die Aus\u00fcbung des Eigentumsrechts selbst begrenzen, w\u00e4hrend das geltende Recht bereits die Vertragsfreiheit der Parteien bei der K\u00fcndigung begrenzt.
Eine K\u00fcndigung ist in der Tat anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst\u00f6sst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist nach der Rechtsprechung dann der Fall, wenn die K\u00fcndigung ohne ein objektives, ernsthaftes und sch\u00fctzenswertes Interesse ausgesprochen wird, sodass sie aus reiner Schikane erfolgt. Eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben wird auch angenommen, wenn die K\u00fcndigung Interessen der Parteien ber\u00fchrt, welche in einem krassen Missverh\u00e4ltnis zueinander stehen (vgl. z. B. BGer 4A_183/2017 Urteil vom 24. Januar 2018 E. 2., BGer 4A_703/2016 Urteil vom 24. Mai 2017 E. 4.1.; BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497). Wenn das Verbleiben der Mieterinnen und Mieter geeignet w\u00e4re, Erschwerungen, zus\u00e4tzliche Kosten oder eine Verz\u00f6gerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, verst\u00f6sst die mit k\u00fcnftigen Arbeiten begr\u00fcndete K\u00fcndigung nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Die W\u00fcrdigung h\u00e4ngt von den geplanten Arbeiten ab (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 499). Die betroffenen Mieterinnen und Mieter k\u00f6nnen die K\u00fcndigungen anfechten. Zudem pr\u00fcft die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde von Amtes wegen, ob das Mietverh\u00e4ltnis erstreckt werden kann, wenn sie das Begehren der Mieterin oder des Mieters betreffend Anfechtung der K\u00fcndigung abweist (Art. 273 Abs. 5 OR). In diesem Zusammenhang kann die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde eine H\u00e4rte f\u00fcr die Mieterin oder den Mieter ber\u00fccksichtigen. In den Verfahren vor den Schlichtungsbeh\u00f6rden in Mietsachen werden keine Kosten erhoben (Art. 113 ZPO). Gem\u00e4ss den durch das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen BWO ver\u00f6ffentlichten Statistiken der Schlichtungsverfahren wird eine Mehrheit der Verfahren wegen K\u00fcndigung durch eine Einigung zwischen den Parteien erledigt. Das geltende Recht tr\u00e4gt den betroffenen Interessen ausreichend Rechnung.
Eine Vermieterin oder ein Vermieter, der s\u00e4mtliche Mietverh\u00e4ltnisse in einer Liegenschaft k\u00fcndigt, tr\u00e4gt zudem das Risiko von Leerst\u00e4nden und einer Ver\u00e4nderung des Zinssatzes. Es erscheint nicht als angemessen, der Vermieterschaft in einer wirtschaftlich ungewissen Situation Pflichten zu auferlegen oder sie in gewissen F\u00e4llen daran zu hindern, zu k\u00fcndigen. Dar\u00fcber hinaus m\u00fcssten die Kantone oder die Gemeinden unter Umst\u00e4nden die Aufgaben der f\u00fcr das Wohnungswesen zust\u00e4ndigen Stellen neu organisieren und die personellen Ressourcen erh\u00f6hen. Die von der Motion verlangten \u00c4nderungen sind geeignet, zus\u00e4tzliche finanzielle und administrative Belastungen zu verursachen, sowohl f\u00fcr die privaten Vermieterinnen und Vermieter als auch f\u00fcr das Gemeinwesen.
Auch wenn die Motion ein Anliegen angeht, das die Mieterinnen und Mieter besch\u00e4ftigt und k\u00fcrzlich von den Medien aufgegriffen worden ist, bestehen letztendlich wichtige Unterschiede zwischen dem Mietvertrag und dem Arbeitsvertrag. Diese verhindern, dass die Regeln des Arbeitsvertrages automatisch auf den Mietvertrag \u00fcbertragen werden k\u00f6nnen. Nach der Auffassung des Bundesrates, kann das zugrundeliegende Problem, das im angespannten Wohnungsmarkt besteht, nicht durch die vorgeschlagene St\u00e4rkung des K\u00fcndigungsschutzes gel\u00f6st werden. Der Bundesrat wird die weitere Entwicklung beobachten.
Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.","FederalCouncilProposal":21,"FederalCouncilProposalText":"Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1629849600000)\/","SubmittedBy":"Dandr\u00e8s Christian","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Erledigt","BusinessStatusDate":"\/Date(1682985600000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"Departement f\u00fcr Wirtschaft, Bildung und Forschung","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"WBF","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"1211|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1712762844717)\/","SubmissionDate":"\/Date(1623801600000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Nationalrat","SubmissionCouncilAbbreviation":"NR","SubmissionSession":5110,"SubmissionLegislativePeriod":51,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Nationalrat","FirstCouncil1Abbreviation":"NR","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Zivilrecht|Raumplanung und Wohnungswesen"}}