Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de proposer une modification du chapitre III du titre huiti\u00e8me du Code des obligations (art. 271 et suivants) qui instaure pour les locataires en cas de cong\u00e9s donn\u00e9s pour effectuer des travaux dans l'immeuble, une protection similaire \u00e0 celle pr\u00e9vue en cas de licenciements collectifs (art. 335d ss CO), soit\u00a0:
a. consultation des locataires pr\u00e9alablement aux cong\u00e9s\u00a0;
b. possibilit\u00e9 pour les locataires de formuler des propositions sur les moyens d'\u00e9viter les cong\u00e9s ou d'en limiter le nombre, ainsi que d'en att\u00e9nuer les cons\u00e9quences\u00a0;
c. devoir du bailleur de fournir aux locataires, en tout cas par \u00e9crit, les renseignements utiles \u00e0 cette consultation\u00a0;
d. devoir du bailleur de notifier par \u00e9crit au service communal ou cantonal charg\u00e9 du logement le projet de r\u00e9siliations collectives. La notification contiendra le r\u00e9sultat de la consultation des locataires et tous les renseignements utiles concernant les travaux et les cong\u00e9s\u00a0;
e. le service communal ou cantonal doit tenter de trouver des solutions pour \u00e9viter les cong\u00e9s (conseils sur la mani\u00e8re de mener le chantier (phasage, etc), logements relais, etc), le cas \u00e9ch\u00e9ant en limiter le nombre, subsidiairement r\u00e9pondre aux probl\u00e8me pos\u00e9s par les cong\u00e9s et garantir le droit au logement des locataires concern\u00e9s\u00a0;
f. pour les immeubles principalement affect\u00e9s \u00e0 un usage locatif r\u00e9sidentiel de plus 3 logements, devoir du bailleur de mener des n\u00e9gociations avec locataires en vue d'\u00e9tablir un plan social (obligation de r\u00e9sultat).
En cas d'\u00e9chec des n\u00e9gociations, l'autorit\u00e9 paritaire de conciliation en mati\u00e8re de bail est saisie et, apr\u00e8s tentative de conciliation, statue comme instance arbitrale.
Les droits \u00e0 l'annulation du cong\u00e9 et \u00e0 la prolongation du bail, pr\u00e9vus aux art. 271 \u00e0 273c CO sont r\u00e9serv\u00e9s\u00a0;
g. les cong\u00e9s donn\u00e9s en violation de la proc\u00e9dure susmentionn\u00e9s sont consid\u00e9r\u00e9s comme inefficaces.
","ReasonText":"Avec les int\u00e9r\u00eats n\u00e9gatifs de la BNS et les faibles taux d'int\u00e9r\u00eats pour les investissements obligataires, on assiste \u00e0 une ru\u00e9e sur les placements dans le secteur de l'immobilier r\u00e9sidentiel. Les prix des immeubles destin\u00e9s au logement augmentent rapidement et fortement, avec pour corollaire une baisse des rendements puisque les loyers n'augmentent pas dans la m\u00eame mesure. Les investisseurs cherchent d\u00e8s lors \u00e0 effectuer des investissements dans les immeubles dont ils sont d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taires. Du fait d'un m\u00e9canisme qui les avantage (art. 14 OBLF), les bailleurs peuvent tirer profit de ces investissements sur les locataires en place.
Certains cherchent par ailleurs \u00e0 substituer \u00e0 ces derniers de nouveaux locataires, apr\u00e8s travaux, pour profiter de la situation actuelle sur le march\u00e9 locatif et relouer plus cher apr\u00e8s travaux. C'est le lieu de relever que le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral juge que le cong\u00e9 donn\u00e9 en vue d'une r\u00e9novation n'est pas abusif, partant annulable, si la pr\u00e9sence du locataire complique les travaux et pour autant que le projet soit suffisamment m\u00fbr et \u00e9labor\u00e9 lorsque le cong\u00e9 est donn\u00e9. Le locataire peut \u00e9viter la r\u00e9siliation s'il s'est engag\u00e9 \u00e0 quitter les locaux pendant les travaux (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail \u00e0 loyer, Editions de l'ASLOCA Romande, 2019, p. 965-966).
Ces cong\u00e9s ont un impact social consid\u00e9rable. Des dizaines de locataires, souvent dot\u00e9s de revenus qui ne leur permettent pas de se reloger dans le parc immobilier priv\u00e9s, se retrouvent priv\u00e9s de leurs toits. Ils doivent alors avoir recours \u00e0 l'aide des collectivit\u00e9s, alors que les parcs immobiliers en main public sont le plus souvent satur\u00e9s.
Face au risque que ces cong\u00e9s se multiplient avec la bulle immobili\u00e8re, il convient de l\u00e9gif\u00e9rer. Cette proposition de motion souhaite reprendre en droit du bail certaines r\u00e8gles du droit applicable en cas de licenciements collectifs.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient que les r\u00e9siliations collectives de baux d'habitations peuvent entra\u00eener des cas difficiles et il est inform\u00e9 du contexte \u00e9conomique actuel. Les mesures propos\u00e9es sont toutefois lourdes et complexes. Elles n'auraient pas uniquement pour cons\u00e9quence de limiter la libert\u00e9 contractuelle des bailleurs vis-\u00e0-vis des locataires, mais restreindraient l'exercice m\u00eame du droit de propri\u00e9t\u00e9, alors que le droit en vigueur limite d\u00e9j\u00e0 la libert\u00e9 contractuelle des parties en mati\u00e8re de r\u00e9siliation.
Un cong\u00e9 est en effet d\u00e9j\u00e0 annulable s'il contrevient aux r\u00e8gles de la bonne foi (art. 271, al. 1, CO), ce qui est le cas selon la jurisprudence lorsqu'il ne r\u00e9pond \u00e0 aucun int\u00e9r\u00eat objectif, s\u00e9rieux et digne de protection et qu'il appara\u00eet ainsi purement chicanier.
Une violation des r\u00e8gles de la bonne foi est \u00e9galement constat\u00e9e si le cong\u00e9 consacre une disproportion crasse entre l'int\u00e9r\u00eat du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur \u00e0 y mettre fin (p. ex. TF 4A_183/2017 Arr\u00eat du 24 janvier 2018 consid. 2. ; TF 4A_703/2016 Arr\u00eat du 24 mai 2017 consid. 4.1.; ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497). Toutefois, si la pr\u00e9sence des locataires serait susceptible d'entra\u00eener des complications, des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires ou une prolongation de la dur\u00e9e des travaux, la r\u00e9siliation du bail motiv\u00e9e par des travaux futurs n'est pas contraire aux r\u00e8gles de la bonne foi. L'appr\u00e9ciation d\u00e9pend des travaux envisag\u00e9s (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 p. 499). Les r\u00e9siliations peuvent ainsi d\u00e9j\u00e0 \u00eatre contest\u00e9es par les locataires concern\u00e9s. En outre, lorsque l'autorit\u00e9 comp\u00e9tente rejette une requ\u00eate en annulation du cong\u00e9 introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut \u00eatre prolong\u00e9 (art. 273, al. 5, CO) et peut dans ce cadre prendre en consid\u00e9ration les cons\u00e9quences p\u00e9nibles pour le locataire. Aucun frais n'est factur\u00e9 pour les proc\u00e9dures devant les autorit\u00e9s de conciliation en mati\u00e8re de baux \u00e0 loyer (art. 113, CPC). Selon les statistiques des proc\u00e9dures de conciliation publi\u00e9es par l'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement OFL, la majorit\u00e9 des proc\u00e9dures fond\u00e9es sur une r\u00e9siliation sont r\u00e9gl\u00e9es par accord entre les parties. Le droit en vigueur tient donc compte de mani\u00e8re \u00e9quitable des int\u00e9r\u00eats en pr\u00e9sence.
De plus, le bailleur qui r\u00e9silie tous les baux de son immeuble supporte les risques de logements vacants et de variation du taux d'int\u00e9r\u00eat. Lui imposer davantage d'obligations dans un contexte \u00e9conomique incertain, voire dans certains cas l'emp\u00eacher de r\u00e9silier, ne para\u00eet pas opportun. Les cantons ou les communes pourraient en outre aussi \u00eatre amen\u00e9s \u00e0 r\u00e9organiser les t\u00e2ches des offices du logement et augmenter leurs ressources en personnel. Les changements demand\u00e9s par la motion sont ainsi susceptibles d'engendrer des charges financi\u00e8res et administratives suppl\u00e9mentaires tant pour les bailleurs priv\u00e9s que pour les collectivit\u00e9s publiques.
Si la motion aborde une question qui peut pr\u00e9occuper les locataires et qui a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 soulev\u00e9e dans les m\u00e9dias, il existe finalement des diff\u00e9rences importantes entre le bail \u00e0 loyer et le contrat de travail, qui font que la transposition au contrat de bail de r\u00e8gles pr\u00e9vues pour le contrat de travail ne peut se faire de mani\u00e8re automatique. De l'avis du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, le probl\u00e8me de fond, qui r\u00e9side dans la situation tendue du march\u00e9 du logement, ne peut pas \u00eatre r\u00e9solu par le renforcement propos\u00e9 de la protection contre les cong\u00e9s. L'\u00e9volution de la situation sera n\u00e9anmoins observ\u00e9e.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposal":21,"FederalCouncilProposalText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1629849600000)\/","SubmittedBy":"Dandr\u00e8s Christian","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1682985600000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"1211|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1712762844717)\/","SubmissionDate":"\/Date(1623801600000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":5110,"SubmissionLegislativePeriod":51,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Droit civil|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}