Il Consiglio federale \u00e8 incaricato di proporre una modifica del capo terzo del titolo ottavo del Codice delle obbligazioni svizzero (art. 271 segg.) che offra agli inquilini, in caso di disdetta per lavori di valorizzazione nell'edificio in cui abitano, una protezione simile a quella prevista in caso di licenziamenti collettivi (art. 335d segg. CO), ossia:
a. la consultazione degli inquilini prima della disdetta;
b. la possibilit\u00e0 per gli inquilini di avanzare proposte su come evitare o limitare le disdette e attenuarne le conseguenze;
c. l'obbligo per il locatore di fornire per iscritto agli inquilini le informazioni pertinenti per una tale consultazione;
d. l'obbligo per il locatore di notificare per iscritto all'autorit\u00e0 comunale o cantonale competente in materia di abitazioni le disdette collettive previste. La notifica deve riportare il risultato della consultazione degli inquilini e tutte le informazioni pertinenti riguardanti i lavori e le disdette;
e. l'autorit\u00e0 comunale o cantonale deve cercare soluzioni per evitare le disdette previste (consigli su come eseguire i lavori, ad esempio distribuendoli su pi\u00f9 fasi, proposte di sistemazioni provvisorie, ecc.), eventualmente limitarne il numero e, a titolo sussidiario, risolvere i problemi dovuti a queste disdette e garantire il diritto all'abitazione degli inquilini interessati;
f. per gli edifici adibiti principalmente a scopi abitativi che contano pi\u00f9 di 3 alloggi il locatore \u00e8 tenuto a condurre trattative con gli inquilini per elaborare un piano sociale (obbligo di risultato). Se falliscono, va consultata l'autorit\u00e0 di conciliazione in materia di locazione, che - dopo un tentativo di conciliazione - si pronuncia sul caso in qualit\u00e0 di istanza arbitrale. Sono fatti salvi i diritti di annullamento della disdetta e di protrazione della locazione secondo gli articoli da 271 a 273c del Codice delle obbligazioni.
g. le disdette che non rispettano la suddetta procedura sono da considerarsi nulle.
","ReasonText":"A fronte degli interessi negativi della BNS e dei bassi rendimenti obbligazionari, stiamo assistendo oggi a una corsa agli investimenti in immobili a carattere residenziale. I loro prezzi stanno aumentando rapidamente e bruscamente, con il risultato che i rendimenti tendono al ribasso, dato che gli affitti non aumentano in ugual misura. Gli investitori cercano allora di investire negli immobili che gi\u00e0 possiedono. Grazie a un meccanismo che li favorisce (art. 14 OLAL), i proprietari possono trarre profitto da questi investimenti, a tutto svantaggio dei loro inquilini.
Alcuni locatori cercano addirittura di rimpiazzarli, al termine dei lavori di valorizzazione, con degli inquilini nuovi, consapevoli che sul mercato della locazione possono attualmente riaffittare le loro abitazioni a prezzi pi\u00f9 elevati. A questo proposito va ricordata la posizione del Tribunale federale, secondo cui una disdetta data in vista di una ristrutturazione non \u00e8 abusiva, e non pu\u00f2 quindi essere annullata, se la presenza dell'inquilino complica i lavori e se al momento della disdetta il progetto di ristrutturazione si trova gi\u00e0 a uno stadio avanzato. L'inquilino pu\u00f2 evitare la disdetta se si impegna a lasciare l'abitazione durante i lavori (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail \u00e0 loyer, Editions de l'ASLOCA Romande, 2019, p. 965-966).
Queste disdette hanno un impatto sociale notevole. Decine di inquilini - spesso con un reddito che non permette loro di trovare casa sul mercato immobiliare privato - si ritrovano de facto senzatetto. Devono allora ricorrere all'aiuto della collettivit\u00e0, pur sapendo che i parchi immobiliari in mano pubblica sono molto spesso pi\u00f9 che saturi.
Poich\u00e9 queste disdette sono probabilmente destinate ad aumentare con il gonfiarsi della bolla immobiliare, \u00e8 necessario un intervento legislativo. L'obiettivo della presente mozione \u00e8 recepire nel diritto della locazione alcune disposizioni del diritto applicato ai licenziamenti collettivi.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Il Consiglio federale \u00e8 consapevole che le disdette collettive dei contratti di locazione possono comportare casi difficili ed \u00e8 informato sull'attuale situazione economica. Le misure proposte sono tuttavia onerose e complesse. Non limiterebbero soltanto la libert\u00e0 contrattuale dei locatori nei confronti degli inquilini, ma pregiudicherebbero l'esercizio stesso del diritto di propriet\u00e0, mentre il diritto vigente limita gi\u00e0 la libert\u00e0 contrattuale delle parti per quanto riguarda le disdette.
Una disdetta \u00e8 in effetti contestabile se \u00e8 contraria alle regole della buona fede (art. 271 cpv. 1 CO). Questo \u00e8 il caso, secondo la giurisprudenza, se non \u00e8 motivata da un interesse oggettivo, serio e degno di protezione, bens\u00ec da ragioni puramente pretestuose. Le regole della buona fede sono inoltre violate in presenza di un palese squilibrio tra l'interesse dell'inquilino a mantenere il contratto e quello del locatore a rescinderlo (cfr. p. es. DTF 4A_183/2017 sentenza del 24 gennaio 2018 consid. 2., DTF 4A_703/2016 sentenza del 24 maggio 2017 consid. 4.1.; DTF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497). Se tuttavia la presenza degli inquilini comporta complicazioni, costi supplementari o un prolungamento della durata dei lavori, la disdetta del contratto di locazione in vista di un imminente risanamento non \u00e8 contraria alle regole della buona fede. La valutazione dipende dai lavori previsti (DTF 140 III 496 consid. 4.2.2. p. 499). Le disdette possono essere contestate dagli inquilini interessati. Inoltre, prima di respingere una tale contestazione, l'autorit\u00e0 competente esamina d'ufficio se la locazione pu\u00f2 essere protratta (art. 273 cpv. 5 CO) e in questo contesto pu\u00f2 prendere in considerazione le conseguenze negative per l'inquilino.
Nelle procedure davanti all'autorit\u00e0 di conciliazione competente non sono addossate spese processuali (art. 113 CPC). Secondo le statistiche sulle procedure di conciliazione pubblicate dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), la maggior parte dei casi relativi a una disdetta \u00e8 risolta mediante accordo tra i contraenti. Pertanto, il diritto vigente considera equamente gli interessi in gioco.
Il locatore che nel suo immobile rescinde tutti i contratti di locazione corre il rischio di non riuscire a riaffittare i suoi locali ed \u00e8 esposto alle variazioni dei tassi d'interesse. Imporgli ulteriori obblighi in un contesto economico incerto, addirittura impedirgli in certi casi di disdire un contratto di locazione, non sembra essere una soluzione opportuna. Oltre a ci\u00f2, i Cantoni e i Comuni potrebbero essere costretti a riorganizzare i compiti dei loro uffici delle abitazioni e a dover incrementare le risorse di personale. Le modifiche chieste dalla mozione potrebbero quindi generare ulteriori oneri finanziari e amministrativi sia per i proprietari privati che per le autorit\u00e0 pubbliche.
Se \u00e8 vero che la mozione solleva una questione potenzialmente inquietante per gli inquilini, recentemente trattata da alcuni media, \u00e8 anche vero che tra un contratto di locazione e un contratto di lavoro sussistono differenze importanti. Non \u00e8 quindi possibile trasporre automaticamente le disposizioni dei contratti di lavoro ai rapporti di locazione. Secondo il Consiglio federale il problema di fondo - ossia gli squilibri tra domanda e offerta sul mercato degli alloggi - non pu\u00f2 essere risolto rafforzando la protezione contro le disdette, come chiesto dall'autore della mozione. L'evoluzione della situazione sar\u00e0 comunque seguita da vicino.
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