Der Bundesrat wird beauftragt, im Rahmen der neuen CO2-Gesetzgebung \u00c4nderungen des Obligationenrechts im Bereich des Mietvertrags vorzulegen, mit denen verhindert werden kann, dass energetische Geb\u00e4udesanierungen zu Massenk\u00fcndigungen und zu Mieterh\u00f6hungen f\u00fchren, die \u00fcber das hinausgehen, was gesetzlich aufgrund von Renovationen und Sanierungen auf den Mietzins geschlagen werden darf.
","ReasonText":"W\u00e4hrend der ganzen Abstimmungskampagne zum CO2-Gesetz haben die Gegnerinnen und Gegner ohne Unterlass und mit grossem Medienecho im ganzen Land verlauten lassen, dass die Umsetzung des CO2-Gesetzes zu Massenk\u00fcndigungen und zu deutlichen Mietzinserh\u00f6hungen f\u00fchren werde.
Das Stimmvolk hat das CO2-Gesetz daraufhin abgelehnt.
Das geltende CO2-Gesetz ist befristet. Will die Schweiz ihre Verpflichtungen einhalten, die sie mit der Ratifizierung des Pariser Abkommens eingegangen ist, so kommt der Bundesrat nicht umhin, schnell eine neue Regulierung vorzulegen.
Es ist wichtig, dass die neue Gesetzesvorlage den Bef\u00fcrchtungen Rechnung tr\u00e4gt, die im Abstimmungskampf ge\u00e4ussert wurden. Sie muss Regeln enthalten, die Massenk\u00fcndigungen und missbr\u00e4uchliche Mietzinserh\u00f6hungen im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen von Mietobjekten verhindern.
Das ist eine grosse Herausforderung, wird doch der Umfang der Geb\u00e4udesanierungen auf 75 Milliarden Franken gesch\u00e4tzt (UBS) und werden doch sehr viele Mietobjekte davon betroffen sein.
Die Gesetzgebung in Genf erlaubt es, von besonderen Ausnahmef\u00e4llen abgesehen, nicht, ein bestehendes Mietverh\u00e4ltnis zu k\u00fcndigen, wenn der Eigent\u00fcmer der Immobilie eine Bewilligung zur Renovation oder energetischen Sanierung des Geb\u00e4udes beantragt. Es ist interessant zu sehen, dass trotz dieses Gesetzes die institutionellen Investoren, grosse Immobilienfirmen, in Genf wie auch in der \u00fcbrigen Schweiz grosse Renovationsprojekte und/oder Projekte der energetischen Sanierung von Geb\u00e4uden an die Hand nehmen und dabei die bestehenden Mietvertr\u00e4ge fortf\u00fchren und die Arbeiten entsprechend organisieren. Was also in Genf in technischer Hinsicht m\u00f6glich ist, kann auch in der \u00fcbrigen Schweiz m\u00f6glich sein. Es scheint demnach durchaus angezeigt, die Genfer Regelung auf Bundesebene in die neue CO2-Gesetzgebung zu \u00fcbernehmen. Damit k\u00f6nnen nicht zwingende Massenk\u00fcndigungen verhindert werden, und gleichzeitig kann sichergestellt werden, dass der Vermieter f\u00fcr seine Investitionen einen angemessenen Ertrag erh\u00e4lt. Gegenw\u00e4rtig ist es so, dass bei einer energetischen Sanierung eines Mietobjekts eine korrekte Anwendung der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts nicht zwingend zu einer Mietzinserh\u00f6hung oder jedenfalls nicht zu einer massiven Mietzinserh\u00f6hung f\u00fchrt. Wenn alle Faktoren der Mietzinsgestaltung ber\u00fccksichtigt werden (Referenzzinssatz, Landesindex der Konsumentenpreise, Unterhaltskosten, Ertrag aus der Sanierung oder Mehrwert), sollten die Mietzinsen stabil bleiben oder jedenfalls nur moderat ansteigen. Allerdings muss bef\u00fcrchtet werden, dass Sanierungsarbeiten als \"Renditebooster\" (NZZ am Sonntag, 23. 5. 2021) missbraucht werden.
Es ist also angezeigt, die Mieterinnen und Mieter in diesem Land zu beruhigen. Ein System der pr\u00e4ventiven Kontrolle der korrekten Anwendung des Mietrechts bei Sanierungsarbeiten, wie es in bestimmten Kantonen bereits existiert, k\u00f6nnte Missbr\u00e4uche und ungerechtfertigte Mietzinserh\u00f6hungen verhindern.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Der Bundesrat ist sich bewusst, dass f\u00fcr das Erreichen der Energiesparziele im Geb\u00e4udebereich Investitionen erforderlich sind, die sich als Mehrleistungen auf den Mietzins auswirken k\u00f6nnen. Auch ist bekannt, dass umfassende Liegenschaftserneuerungen mit Leerk\u00fcndigungen einhergehen k\u00f6nnen. Deshalb hat der Bundesrat der Verwaltung bereits 2013 den Auftrag erteilt, zu pr\u00fcfen, wie das Geb\u00e4udeprogramm ausgestaltet werden kann, so dass bei energetischen Sanierungen preisg\u00fcnstiger Wohnraum erhalten bleibt und ebenfalls die Energiesparziele erreicht werden k\u00f6nnen. Dieser Auftrag wurde auch durch den Bericht des Bundesrats vom 12. April 2016 (in Erf\u00fcllung des Postulats 13.3271 Jans vom 22. M\u00e4rz 2013 Energieeffizienz. Green Deal Loan als Modell f\u00fcr die Schweiz?) \u00fcber energetische Sanierungen im Geb\u00e4udebereich umgesetzt.
Der Bericht zeigt, dass ein m\u00f6glicher Ausbau des Schutzes vor sanierungsbedingten Wohnungsk\u00fcndigungen wohl der Sozialvertr\u00e4glichkeit dient, sich gleichzeitig aber der Anreiz f\u00fcr energetische Sanierungen verringern w\u00fcrde. Eine allf\u00e4llige Beschr\u00e4nkung der F\u00f6rderleistungen auf Sanierungsprojekte, die ohne Wohnungsk\u00fcndigungen auskommen, h\u00e4tte mehr Nachteile als Vorteile. Deshalb wurde eine solche Massnahme nicht empfohlen. Es kommt hinzu, dass nach geltendem Mietrecht kein sch\u00fctzenswerter K\u00fcndigungsgrund besteht, wenn durch die Weiterbenutzung des Mietobjekts die geplanten Sanierungsarbeiten nicht oder nur unerheblich erschwert oder verz\u00f6gert werden (BGE 135 III 112, E. 4.2, S. 120).
Die Mieterschaft ist zudem vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsanpassungen gesch\u00fctzt, indem jede Mietzinserh\u00f6hung mit dem amtlich genehmigten Formular angezeigt und begr\u00fcndet werden muss und durch ein kostenloses Verfahren vor der Schlichtungsbeh\u00f6rde angefochten werden kann.
Der Bundesrat hat ausserdem bereits Massnahmen ergriffen. Er hat die Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG; SR 221.213.11) am 14. Januar 2014 dahingehend angepasst, dass F\u00f6rderbeitr\u00e4ge, die f\u00fcr wertvermehrende Verbesserungen gew\u00e4hrt werden, vom Betrag der mietzinsrelevanten Mehrleistungen abzuziehen sind (Art. 14 Abs. 3bis VMWG). Ferner hat er am 29. April 2020 eine weitere Anpassung der VMWG vorgenommen, wonach die Kosten eines Energiesparcontractings (ESC) w\u00e4hrend bis zu 10 Jahren \u00fcber die Nebenkosten, aber h\u00f6chstens im Umfang der Energiekosteneinsparung \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnen (Art. 6c VMWG). Dadurch ist sichergestellt, dass solche Massnahmen einfacher realisierbar sind, ohne aber zu einer finanziellen Mehrbelastung f\u00fcr die Mieterschaft zu f\u00fchren.
Von Seiten der Bundesverwaltung (BFE, BWO und EnergieSchweiz) wurden im Weiteren flankierende Massnahmen ergriffen, welche die Kommunikation zwischen der Mieter- und Vermieterschaft sowie generell die Zusammenarbeit bei energetischen Sanierungen verbessern (z.B. die beiden Online-Ratgeber locabene.ch und renovabene.ch).
Eine Anpassung der mietrechtlichen Regeln im OR anl\u00e4sslich der Ausarbeitung einer neuen Vorlage f\u00fcr das CO2-Gesetz ist deshalb nicht angezeigt. Daran \u00e4ndert auch der Umstand nichts, dass das kantonale Recht vereinzelt entsprechende Regelungen enth\u00e4lt.
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