Dans le cadre de nouvelles r\u00e8gles sur le CO2, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral proposera les modifications du Code des Obligation relatives au contrat de bail permettant d'\u00e9viter que les assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques ne puissent \u00eatre \u00e0 l'origine de cong\u00e9s de masse et d'augmentations de loyer d\u00e9passant le report l\u00e9gal sur le loyer du rendement des travaux de r\u00e9novation et d'assainissement.
","ReasonText":"Tout au long de la campagne sur la loi sur le CO2, les opposants ont r\u00e9p\u00e9t\u00e9 sans discontinuer et \u00e0 grand renfort de publicit\u00e9 dans toute la presse \u00e9crite du pays que la mise en oeuvre de la loi CO2 allait g\u00e9n\u00e9rer des cong\u00e9s de masse et des augmentations sensibles de loyer.
Le peuple a finalement rejet\u00e9 la loi.
Vu la dur\u00e9e limit\u00e9e dans le temps de l'actuelle loi sur le CO2, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral n'a pas d'autre choix, pour respecter les engagements pris par la Suisse avec la ratification de l'accord de Paris, que de pr\u00e9senter rapidement une nouvelle r\u00e8glementation.
Dans le cadre de cette nouvelle loi, il y appara\u00eet important de r\u00e9pondre aux pr\u00e9occupations mise en avant pendant la campagne. Le nouveau projet de loi devra donc int\u00e9grer des r\u00e8gles de pr\u00e9vention contre les cong\u00e9s de masse et les hausses de loyer abusives lors de la r\u00e9alisation de projets d'assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques des immeubles locatifs.
C'est un enjeu de taille des lors que l'ensemble des travaux d'assainissement des biens immobiliers sont estim\u00e9s \u00e0 75 milliards de francs (UBS) et touchent de tr\u00e8s nombreux immeubles locatifs.
Il sera soulign\u00e9 que la l\u00e9gislation genevoise ne permet pas, sauf situation particuli\u00e8re, de donner le cong\u00e9 au locataire en place lorsque le propri\u00e9taire immobilier souhaite obtenir une autorisation de r\u00e9nover ou d'assainir \u00e9nerg\u00e9tiquement l'immeuble. Il est int\u00e9ressant de constater que malgr\u00e9 cette loi, les investisseurs institutionnels, grands propri\u00e9taires d'immeubles locatifs, proc\u00e8dent \u00e0 Gen\u00e8ve, comme dans le reste de la Suisse, \u00e0 d'importants travaux de r\u00e9novation ou/et d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique, tout en gardant les locataires en place et en organisant les travaux en cons\u00e9quence. Ce qui peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 \u00e0 Gen\u00e8ve du point de vue technique, peut l'\u00eatre aussi dans le reste de la Suisse. Il apparait d\u00e8s lors judicieux de reprendre dans le futur projet de loi, la r\u00e8gle genevoise au niveau national. Cela permettra d'\u00e9viter les cong\u00e9s de masse non incontournables tout en permettant d'assurer le rendement correct de l'investissement pour le bailleur.
Actuellement, lors d'un assainissement \u00e9nerg\u00e9tique d'un immeuble locatif, une application correcte des r\u00e8gles du Code des obligations relatives au contrat de bail n'aboutit pas forc\u00e9ment \u00e0 une hausse de loyer ou \u00e0 tout le moins pas \u00e0 une forte hausse de loyer. En effet, en prenant en compte tous les facteurs de variation de loyer (taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, ISPC, frais d'entretien et rendement des travaux d'assainissement ou \u00e0 plus-value), les loyers devraient rester stable ou tout au plus \u00eatre soumis seulement \u00e0 de l\u00e9g\u00e8res hausses de loyer. Toutefois, il est \u00e0 redouter que les travaux d'assainissement ne soient utilis\u00e9s comme \"Renditebooster\" (NZZ am Sonntag 23.05.2021).
Il convient donc de rassurer les locataires du pays. D\u00e8s lors, un syst\u00e8me de contr\u00f4le pr\u00e9ventif de l'application correcte de la loi en mati\u00e8re de loyer lors de travaux d'assainissement, comme cela existe dans certains cantons, permettrait d'\u00e9viter les abus et une augmentation injustifi\u00e9e des loyers.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient que des investissements susceptibles d'\u00eatre report\u00e9s sur le loyer au titre de prestations suppl\u00e9mentaires sont n\u00e9cessaires pour r\u00e9aliser les objectifs fix\u00e9s en mati\u00e8re d'\u00e9conomies d'\u00e9nergie dans le domaine du b\u00e2timent. On sait \u00e9galement que des travaux de r\u00e9novation importants peuvent \u00eatre accompagn\u00e9s de r\u00e9siliations de baux. C'est pourquoi le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a donn\u00e9 en 2013 d\u00e9j\u00e0 pour mandat \u00e0 l'administration d'examiner comment concevoir le Programme B\u00e2timents de mani\u00e8re \u00e0 favoriser le maintien de logements abordables tout en atteignant les objectifs fix\u00e9s en mati\u00e8re d'\u00e9conomies d'\u00e9nergie. Ce mandat a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 mis en oeuvre dans le rapport du Conseil f\u00e9d\u00e9ral du 12 avril 2016 sur l'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents dans le domaine du logement locatif en ex\u00e9cution du postulat Jans du 22 mars 2013 (13.3271 \" Efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique. Le Green Deal Loan, un mod\u00e8le pour la Suisse\u00a0? \").
Ce rapport montre qu'un \u00e9ventuel renforcement de la protection contre les r\u00e9siliations de baux li\u00e9es \u00e0 des assainissements servirait probablement l'acceptabilit\u00e9 sociale, mais r\u00e9duirait dans le m\u00eame temps l'incitation \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 des assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques. Une \u00e9ventuelle restriction des subsides d'encouragement aux projets de r\u00e9novation qui n'entra\u00eenent pas de r\u00e9siliations aurait plus d'inconv\u00e9nients que d'avantages, raison pour laquelle la mesure n'a pas \u00e9t\u00e9 recommand\u00e9e. Qui plus est, le droit du bail en vigueur ne pr\u00e9voit pas de motif de r\u00e9siliation digne de protection si les travaux d'assainissement ne sont pas ou gu\u00e8re rendus plus difficiles ou retard\u00e9s par la poursuite de l'utilisation du bien lou\u00e9 (ATF 135 III 112, consid. 4.2, p. 120).
Les locataires sont par ailleurs prot\u00e9g\u00e9s contre les adaptations abusives de loyer, dans la mesure o\u00f9 toute augmentation de loyer doit \u00eatre notifi\u00e9e et justifi\u00e9e au moyen de la formule officielle et peut \u00eatre contest\u00e9e par une proc\u00e9dure gratuite devant les autorit\u00e9s de conciliation.
De plus, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9j\u00e0 pris des dispositions. Ainsi, le 14 janvier 2014, il a modifi\u00e9 l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11), de sorte que les aides octroy\u00e9es pour des am\u00e9liorations cr\u00e9ant les plus-values doivent \u00eatre d\u00e9duites du montant de la prestation suppl\u00e9mentaire entra\u00eenant une hausse de loyer (art. 14 al. 3bis OBLF). Le 29 avril 2020, il a apport\u00e9 une nouvelle modification \u00e0 l'OBLF disposant que les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 un contrat de performance \u00e9nerg\u00e9tique (CPE) peuvent \u00eatre factur\u00e9s au locataire au titre de frais accessoires pendant 10 ans au plus, mais au maximum \u00e0 hauteur des \u00e9conomies de co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques r\u00e9alis\u00e9es par ce dernier (art. 6c OBLF). Ces dispositions permettent une mise en oeuvre plus facile de telles mesures sans entra\u00eener de charge financi\u00e8re suppl\u00e9mentaire pour les locataires.
Par ailleurs, l'administration f\u00e9d\u00e9rale (OFEN, OFL et Suisse\u00c9nergie) a \u00e9galement pris des mesures d'accompagnement pour am\u00e9liorer la communication entre locataires et bailleurs, et la coop\u00e9ration en g\u00e9n\u00e9ral lors d'assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques (p. ex. avec la publication des deux guides en ligne locabene.ch et renovabene.ch).
Une adaptation du droit du bail dans le CO dans le cadre d'un nouveau projet de loi sur le CO2 n'est donc pas indiqu\u00e9e. Le fait que certains cantons ont adopt\u00e9 des r\u00e9glementations sur la question n'y change rien.
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