Bundesrat will Situation der Bauherrschaft bei Baum\u00e4ngeln verbessern
Der Bundesrat will die Situation der Bauherrschaft und damit insbesondere der Haus- und Stockwerkeigent\u00fcmerinnen und -eigent\u00fcmer verbessern. Er schl\u00e4gt vor, die Frist f\u00fcr die M\u00e4ngelr\u00fcge zu verl\u00e4ngern. Zudem soll das Recht auf Nachbesserung in gewissen F\u00e4llen nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden d\u00fcrfen. Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 19. Oktober 2022 die Vernehmlassungsergebnisse zu einer entsprechenden \u00c4nderung des Obligationenrechts (OR) zur Kenntnis genommen und die Botschaft zu Handen des Parlaments verabschiedet.
Das geltende Bauvertragsrecht ist grunds\u00e4tzlich zweckm\u00e4ssig und ausgewogen. Da Bauherrinnen und Bauherren aber bei Baum\u00e4ngeln teilweise ungen\u00fcgend gesch\u00fctzt sind, hat der Bundesrat im Sommer 2020 punktuelle \u00c4nderungen im OR in die Vernehmlassung geschickt. An seiner Sitzung vom 19. Oktober 2022 hat er von deren Ergebnissen Kenntnis genommen. Eine grosse Mehrheit begr\u00fcsste die Stossrichtung der Vorlage. Der vom Bundesrat verabschiedete Entwurf entspricht deshalb inhaltlich der Vernehmlassungsvorlage. Er enth\u00e4lt drei Kernelemente:
Zum einen soll die Frist zur R\u00fcge von offenen wie auch von versteckten M\u00e4ngeln bei Immobilien neu 60 Tage betragen. Heute m\u00fcssen Baum\u00e4ngel grunds\u00e4tzlich \"sofort\", das heisst innert einigen Tagen, ger\u00fcgt werden, was weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt ist. Die neue R\u00fcgefrist soll nicht nur f\u00fcr Werkvertr\u00e4ge, sondern auch f\u00fcr Grundst\u00fcckkaufvertr\u00e4ge gelten. Die Parteien sollen jedoch die M\u00f6glichkeit haben, eine andere Frist zu vereinbaren.
Weiter soll das Nachbesserungsrecht f\u00fcr Baum\u00e4ngel zuk\u00fcnftig nicht mehr ausgeschlossen werden d\u00fcrfen, wenn der Bau pers\u00f6nlichen oder famili\u00e4ren Zwecken dient. Diese Regel soll f\u00fcr Werk- und Grundst\u00fcckkaufvertr\u00e4ge gelten. Der Bundesrat will damit den weit verbreiteten vertraglichen Klauseln einen Riegel schieben, die die Haftung von Verk\u00e4uferinnen und Verk\u00e4ufern oder Generalunternehmen f\u00fcr M\u00e4ngel zum Nachteil von privaten K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufern ausschliessen.
Verbesserungen beim Bauhandwerkerpfandrecht
Schliesslich will der Bundesrat die Situation der Bauherrschaft auch beim Bauhandwerkerpfandrecht verbessern. Ein solches steht dem Bauunternehmen am Grundst\u00fcck der Bauherrschaft zu, wenn Forderungen unbefriedigt bleiben. Die Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechts kann durch Leistung einer Ersatzsicherheit vermieden werden. K\u00fcnftig soll eine solche die Verzugszinsen f\u00fcr zehn Jahre decken m\u00fcssen und nicht wie bisher f\u00fcr unbeschr\u00e4nkte Zeit. Das soll es der Bauherrschaft erleichtern, eine Ersatzsicherheit zu leisten.
Beim Bauhandwerkerpfandrecht besteht zudem das Risiko, dass ein Generalunternehmen seine Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleitet und diese daher ein solches Pfandrecht geltend machen. Unter Umst\u00e4nden muss die Bauherrschaft die Forderung so zweimal begleichen. Im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens hat der Bundesrat die Frage aufgeworfen, ob es noch weiterer Instrumente bedarf, um das Doppelzahlungsrisiko f\u00fcr Bauherrinnen und Bauherren zu vermindern. Die eingegangenen Stellungnahmen und die offenen Fragen werden im Rahmen der Erf\u00fcllung des Postulats 19.4638 \"Ausgewogeneres Bauhandwerkerpfandrecht\" behandelt.
Mit dem Entwurf erf\u00fcllt der Bundesrat die Anliegen mehrerer parlamentarischer Vorst\u00f6sse, insbesondere jene der parlamentarischen Initiativen Hutter (12.502) und G\u00f6ssi (14.453).
","Proceedings":"Baum\u00e4ngel sollen viel l\u00e4nger geltend gemacht werden k\u00f6nnen
Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll k\u00fcnftig l\u00e4nger Zeit haben, Baum\u00e4ngel zu melden. Der Nationalrat hat am Montag einer Vorlage zur \u00c4nderung des Obligationenrechts mit 185 zu 5 Stimmen zugestimmt.
Heute m\u00fcssen Baum\u00e4ngel \"sofort\", also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die M\u00e4ngelrechte. Mit der \u00c4nderung sollen M\u00e4ngel k\u00fcnftig innerhalb einer Verj\u00e4hrungsfrist jederzeit gemeldet werden k\u00f6nnen.
Dass diese Frist viel zu kurz und kaum einzuhalten ist, war im Nationalrat unumstritten, wie die Fraktionsvoten zeigten. Allerdings waren sich die Ratsmitglieder in den Details nicht ganz einig. Eine Minderheit um Beat Flach (GLP/AG) wollte zum Beispiel, dass die unbefristete M\u00e4ngelr\u00fcge nur auf verdeckte M\u00e4ngel, nicht aber auf ordentliche M\u00e4ngel, die bei der normalen Abnahme h\u00e4tten entdeckt werden k\u00f6nnen, angewendet wird. Der Rat stimmte aber f\u00fcr die Aufhebung in beiden F\u00e4llen.
Mit der unbefristeten M\u00f6glichkeit will der Nationalrat weiter gehen als der Bundesrat, der eine Frist von 60 Tagen vorgeschlagen hatte. In der Version des Nationalrats soll f\u00fcr den Bauherrn beziehungsweise die K\u00e4uferin einer Immobilie aber eine Schadenminderungspflicht gelten. Damit best\u00fcnde nach wie vor ein Anreiz, M\u00e4ngel m\u00f6glichst zeitnah geltend zu machen, wie Kommissionssprecherin Florence Brenzikofer (Gr\u00fcne/BS) ausf\u00fchrte. Den Vorschlag hat die Rechtskommission des Nationalrats ausgearbeitet.
Ausserdem soll die Verj\u00e4hrungsfrist beim Grundst\u00fcckskauf und beim Bau einer Immobilie von heute f\u00fcnf auf neu zehn Jahre angehoben werden. Auch hier zeigte sich eine Minderheit um Flach nicht einverstanden. Zehn Jahre seien zu lang, sagte er. Je l\u00e4nger die Immobilie stehe, desto schwieriger sei es zu erkennen, ob es sich um einen urspr\u00fcnglichen Mangel oder um Abn\u00fctzung handle. Der Rat sprach sich aber auch hier f\u00fcr die Verl\u00e4ngerung aus.
Diese neuen Regeln sollen \u00fcberdies auch f\u00fcr eingebaute Sachen gelten.
Parlament will Frist zur Meldung von Baum\u00e4ngeln verl\u00e4ngern
Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll k\u00fcnftig l\u00e4nger Zeit haben, Baum\u00e4ngel zu melden. Nach dem Nationalrat hat auch der St\u00e4nderat einer entsprechenden Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts zugestimmt. Es bestehen jedoch noch gewichtige Differenzen.
Heute m\u00fcssen Baum\u00e4ngel \"sofort\", also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die M\u00e4ngelrechte. Das ist umstritten. Diese kurze R\u00fcgefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung seien f\u00fcr Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt, schrieb der Bundesrat in der Botschaft zur Vorlage.
Die Regierung brachte nach divergierenden W\u00fcnschen in der Vernehmlassung einen \"mehrheitsf\u00e4higen Kompromissvorschlag\" ein, wie sie im Oktober 2022 schrieb. Der Bundesrat will die R\u00fcgefrist verl\u00e4ngern. F\u00fcr Werk- und Grundst\u00fcckkaufvertr\u00e4ge sieht er neu eine Frist von sechzig Tagen vor.
Der Nationalrat ging in der Fr\u00fchjahrssession jedoch viel weiter. Er beschloss, auf die R\u00fcgefristen zu verzichten und stattdessen eine Schadenminderungspflicht w\u00e4hrend einer auf zehn Jahre verdoppelten Verj\u00e4hrungsfrist zu verankern. Damit best\u00fcnde nach wie vor ein Anreiz, M\u00e4ngel m\u00f6glichst zeitnah geltend zu machen, so der Tenor.
Angst vor Rechtsunsicherheit
Das kommt f\u00fcr die kleine Kammer jedoch nicht infrage. Sie beschloss am Mittwoch, sich am Modell des Bundesrats zu orientieren und grunds\u00e4tzlich eine R\u00fcgefrist von sechzig Tagen vorzusehen.
F\u00fcr die Mehrheit w\u00fcrde die Abschaffung der R\u00fcgefristen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit f\u00fchren, die in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden w\u00e4re, wie Kommissionssprecher Matthias Michel (FDP/ZG) ausf\u00fchrte. Eine Minderheit um Brigitte H\u00e4berli-Koller (Mitte/TG) entgegnete, im umliegenden Ausland habe sich dieses System seit L\u00e4ngerem etabliert - ohne Probleme.
Der vom Nationalrat geforderte Systemwechsel wurde vom St\u00e4nderat deutlich abgelehnt. Die kleine Kammer \u00fcbernahm jedoch den Vorschlag des Nationalrats, wonach die R\u00fcgefrist auch f\u00fcr Sachen gelten soll, die bestimmungsgem\u00e4ss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind.
Wie der Nationalrat ist auch der St\u00e4nderat der Ansicht, dass die Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verk\u00fcrzt werden k\u00f6nnen. Anders als der Nationalrat h\u00e4lt die kleine Kammer jedoch an der heute geltenden f\u00fcnfj\u00e4hrigen Verj\u00e4hrungsfrist fest und m\u00f6chte diese nicht verdoppeln.
Recht auch Nachbesserungen ausgeweitet
Konsens herrschte beim Grundsatz der Vorlage, die eine St\u00e4rkung der Position der Bauherren respektive der K\u00e4uferinnen von Immobilien im Falle von Baum\u00e4ngeln vorsieht. Dass die heutige Frist viel zu kurz und kaum einzuhalten sei, war in den R\u00e4ten nicht umstritten.
Das Parlament beschloss auch, die K\u00e4uferinnen sowie die Besteller einer Immobilie besser zu sch\u00fctzen, indem das Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden soll. Dieses soll k\u00fcnftig auch gelten, wenn der Bau pers\u00f6nlichen oder famili\u00e4ren Zwecken dient.
Heute werden oft Klauseln vereinbart, die Verk\u00e4ufer oder Generalunternehmer von der Haftung f\u00fcr M\u00e4ngel entbinden, die Subunternehmer verursacht haben. Private K\u00e4ufer oder Bauherren m\u00fcssen ihr Anspr\u00fcche gegen\u00fcber dem Subunternehmern in diesen F\u00e4llen selbstst\u00e4ndig durchsetzen, was einen erheblichen Nachteil darstellt.
Schutz von Bauherrschaften
Zudem will das Parlament Bauherrschaften unterst\u00fctzen, wenn Rechnungen nicht beglichen werden. Dann besteht das Risiko, dass die Bauherrschaft Rechnungen doppelt zahlen muss. Dies kann geschehen, wenn Generalunternehmen ihre Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleiten und diese ihr sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen.
Die Bauherrschaft kann das Pfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Diese muss heute Verzugszinsen f\u00fcr eine unbegrenzte Zeit decken. Um Ersatzsicherheiten realistischer zu machen, beschloss das St\u00e4nderat, dass Verzugszinsen k\u00fcnftig nur f\u00fcr zehn Jahre gedeckt werden m\u00fcssen. Der Nationalrat will eine Frist von f\u00fcnf Jahren.
In der Gesamtabstimmung nahm der St\u00e4nderat die abge\u00e4nderte Vorlage mit 42 zu 0 Stimmen bei 2 Enthaltungen an.
Parlament verl\u00e4ngert Frist zur Meldung von Baum\u00e4ngeln
Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll k\u00fcnftig l\u00e4nger Zeit haben, Baum\u00e4ngel zu melden. Die R\u00e4te haben sich in weiten Teilen auf eine Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts geeinigt. Der Nationalrat spurte am Donnerstag auf den Weg von Bundesrat und St\u00e4nderat ein.
Heute m\u00fcssen Baum\u00e4ngel \"sofort\", also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die M\u00e4ngelrechte. Das ist umstritten. Diese kurze R\u00fcgefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung seien f\u00fcr Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt, schrieb der Bundesrat in der Botschaft zur Vorlage.
Die Regierung brachte nach divergierenden W\u00fcnschen in der Vernehmlassung einen \"mehrheitsf\u00e4higen Kompromissvorschlag\" ein, wie sie im Oktober 2022 schrieb. Der Bundesrat will die R\u00fcgefrist verl\u00e4ngern. F\u00fcr Werk- und Grundst\u00fcckkaufvertr\u00e4ge sieht er neu eine Frist von sechzig Tagen vor.
Mehrheit f\u00fcr St\u00e4nderatsmodell
Der Nationalrat ging in der Fr\u00fchjahrssession jedoch viel weiter. Er beschloss, auf die R\u00fcgefristen zu verzichten und stattdessen eine Schadenminderungspflicht w\u00e4hrend einer auf zehn Jahre verdoppelten Verj\u00e4hrungsfrist zu verankern. Damit best\u00fcnde nach wie vor ein Anreiz, M\u00e4ngel m\u00f6glichst zeitnah geltend zu machen, so der Tenor damals.
Das kam f\u00fcr die kleine Kammer jedoch nicht infrage. Sie beschloss in der Sommersession, sich am Modell des Bundesrats zu orientieren und grunds\u00e4tzlich eine R\u00fcgefrist von sechzig Tagen vorzusehen. F\u00fcr die Mehrheit w\u00fcrde die Abschaffung der R\u00fcgefristen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit f\u00fchren, die in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden w\u00e4re, argumentierte die Mehrheit.
Anders als die vorberatende Rechtskommission (RK-N), die an den meisten Beschl\u00fcssen der ersten Beratung festhalten wollte, ist nun auch der Nationalrat mit dem Konzept des St\u00e4nderats einverstanden. Das beschloss er mit 102 zu 91 Stimmen.
Keine Verk\u00fcrzung der Fristen mehr
Ebenfalls im Einklang mit dem St\u00e4nderat entschied die grosse Kammer mit 132 zu 58 Stimmen bei 3 Enthaltungen, die Verj\u00e4hrungsfrist bei den heute geltenden f\u00fcnf Jahren zu belassen und auf die urspr\u00fcnglich beabsichtigte Verdoppelung auf zehn Jahre zu verzichten.
Die kleine Kammer hatte ihrerseits im Sommer den Vorschlag des Nationalrats \u00fcbernommen, wonach die R\u00fcgefrist auch f\u00fcr Sachen gelten soll, die bestimmungsgem\u00e4ss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind. Einig sind sich die R\u00e4te zudem dar\u00fcber, dass die Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verk\u00fcrzt werden k\u00f6nnen.
Das Parlament beschloss auch, die K\u00e4uferinnen sowie die Besteller einer Immobilie besser zu sch\u00fctzen, indem das Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden soll. Dieses soll k\u00fcnftig auch gelten, wenn der Bau pers\u00f6nlichen oder famili\u00e4ren Zwecken dient.
Heute werden oft Klauseln vereinbart, die Verk\u00e4ufer oder Generalunternehmer von der Haftung f\u00fcr M\u00e4ngel entbinden, die Subunternehmer verursacht haben. Private K\u00e4ufer oder Bauherren m\u00fcssen ihr Anspr\u00fcche gegen\u00fcber den Subunternehmern in diesen F\u00e4llen selbstst\u00e4ndig durchsetzen, was einen erheblichen Nachteil darstellt.
Schutz von Bauherrschaften
Zudem will das Parlament Bauherrschaften unterst\u00fctzen, wenn Rechnungen nicht beglichen werden. Dann besteht das Risiko, dass die Bauherrschaft Rechnungen doppelt zahlen muss. Dies kann geschehen, wenn Generalunternehmen ihre Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleiten und diese ihr sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen.
Die Bauherrschaft kann das Pfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Diese muss heute Verzugszinsen f\u00fcr eine unbegrenzte Zeit decken. Um Ersatzsicherheiten realistischer zu machen, beschloss das Parlament, dass Verzugszinsen k\u00fcnftig nur f\u00fcr zehn Jahre gedeckt werden m\u00fcssen.
Die Vorlage geht zur Bereinigung der letzten kleineren Differenzen zur\u00fcck an den St\u00e4nderat.
Abweichung
Abweichung
Abweichung
Beschluss gem\u00e4ss Antrag der Einigungskonferenz
Beschluss gem\u00e4ss Antrag der Einigungskonferenz