Am\u00e9liorer la situation des ma\u00eetres d'ouvrage en cas de d\u00e9fauts de construction
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral souhaite am\u00e9liorer la situation des ma\u00eetres d'ouvrage, et en particulier de ceux qui poss\u00e8dent une maison ou une propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. Il propose d'allonger le d\u00e9lai d'avis des d\u00e9fauts et d'emp\u00eacher dans certains cas d'exclure le droit \u00e0 la r\u00e9fection par contrat. Lors de sa s\u00e9ance du 19 octobre 2022, il a pris acte des r\u00e9sultats de la proc\u00e9dure de consultation sur une modification en ce sens du code des obligations (d\u00e9fauts de construction) et adopt\u00e9 le message \u00e0 l'intention du Parlement.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral estime que les dispositions en vigueur dans le domaine de la construction sont dans l'ensemble appropri\u00e9es et \u00e9quilibr\u00e9es. Constatant toutefois que les ma\u00eetres d'ouvrage sont insuffisamment prot\u00e9g\u00e9s face aux d\u00e9fauts de construction, il a ouvert une consultation sur des modifications cibl\u00e9es du code des obligations \u00e0 l'\u00e9t\u00e9 2020. Il a pris acte des r\u00e9sultats lors de sa s\u00e9ance du 19 octobre 2022. Une majorit\u00e9 des participants ont soutenu l'orientation de l'avant-projet, si bien que le projet adopt\u00e9 par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est mat\u00e9riellement conforme \u00e0 celui-ci. Le projet s'articule autour de trois axes.
Premi\u00e8rement, le d\u00e9lai d'avis des d\u00e9fauts des biens immobiliers sera de 60 jours, que les d\u00e9fauts soient manifestes ou cach\u00e9s. Aujourd'hui, les d\u00e9fauts doivent \u00eatre signal\u00e9s \"sans d\u00e9lai\", c'est-\u00e0-dire en l'espace de quelques jours, ce qui n'est ni praticable ni objectivement justifi\u00e9. Le nouveau d\u00e9lai d'avis s'appliquera aux contrats d'entreprise comme aux contrats de vente d'immeubles. Les parties auront la possibilit\u00e9 d'y d\u00e9roger.
Deuxi\u00e8mement, le droit \u00e0 la r\u00e9fection ne pourra plus \u00eatre exclu si la construction est pr\u00e9vue pour l'usage personnel du ma\u00eetre ou pour celui de sa famille. Cette r\u00e8gle vaudra tant pour les contrats d'entreprise que pour les contrats de vente d'immeubles. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral entend de la sorte mettre fin \u00e0 la pratique largement r\u00e9pandue des vendeurs d'immeubles et des entrepreneurs g\u00e9n\u00e9raux consistant \u00e0 s'exempter par contrat de toute responsabilit\u00e9 pour les d\u00e9fauts, au d\u00e9triment des particuliers qui acqui\u00e8rent leur logement.
Hypoth\u00e8que l\u00e9gale des artisans et entrepreneurs
Troisi\u00e8mement, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral veut permettre aux ma\u00eetres d'ouvrage d'\u00e9viter l'inscription d'une hypoth\u00e8que l\u00e9gale au registre foncier, laquelle conf\u00e8re \u00e0 l'entrepreneur un droit de gage sur leur immeuble si ses cr\u00e9ances ne lui sont pas pay\u00e9es. Le ma\u00eetre peut fournir des s\u00fbret\u00e9s pour emp\u00eacher cette inscription, mais elles doivent \u00e0 l'heure actuelle couvrir les int\u00e9r\u00eats moratoires pour une dur\u00e9e illimit\u00e9e. \u00c0 l'avenir, une dur\u00e9e de dix ans suffira. Il sera donc plus facile pour le ma\u00eetre de fournir des garanties en remplacement de l'hypoth\u00e8que l\u00e9gale.
Le risque, avec l'hypoth\u00e8que l\u00e9gale, est que l'entreprise g\u00e9n\u00e9rale ne paie pas ses sous-traitants et que ceux-ci fassent valoir leur droit de gage \u00e0 l'\u00e9gard du ma\u00eetre, qui devra le cas \u00e9ch\u00e9ant s'acquitter des montants en jeu deux fois. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a demand\u00e9 aux participants \u00e0 la consultation si d'autres instruments \u00e9taient n\u00e9cessaires pour r\u00e9duire ce risque. Les avis re\u00e7us et les questions en suspens seront trait\u00e9s dans le cadre du rapport en r\u00e9ponse au postulat 19.4638 \"Pour une hypoth\u00e8que des artisans et entrepreneurs plus juste\".
Le projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral r\u00e9pond aux demandes formul\u00e9es dans diff\u00e9rentes interventions parlementaires, en particulier les initiatives parlementaires Hutter (12.502) et G\u00f6ssi (14.453).
","Proceedings":"Mieux prot\u00e9ger les particuliers en cas de d\u00e9fauts de construction
Les ma\u00eetres d'ouvrage et les acheteurs d'un bien immobilier doivent \u00eatre mieux prot\u00e9g\u00e9s en cas de d\u00e9fauts de construction. Le Conseil national a soutenu lundi un projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, mais en proposant d'aller plus loin.
Actuellement, les ma\u00eetres d'ouvrage doivent aviser l'entrepreneur dans un d\u00e9lai de quelques jours en cas de d\u00e9fauts de construction, au risque de voir leurs droits de garantie p\u00e9rim\u00e9s. Le projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral pr\u00e9voit de prolonger de 60 jours le d\u00e9lai imparti pour signaler les d\u00e9fauts d\u2019un immeuble, que ces derniers soient apparents ou cach\u00e9s.
Les am\u00e9liorations propos\u00e9es ne vont pas assez loin, a indiqu\u00e9 Christian L\u00fcscher (PLR/GE) au nom de la commission. Et de pr\u00e9coniser un changement de syst\u00e8me. Le d\u00e9lai d'avis devrait \u00eatre purement et simplement supprim\u00e9.
D\u00e9sormais, les d\u00e9fauts constat\u00e9s pourraient \u00eatre signal\u00e9s en tout temps pendant le d\u00e9lai de prescription pour tout immeuble acquis ou nouvellement construit. En cas de vente d'un immeuble ou de construction d'un ouvrage immobilier, le d\u00e9lai de prescription doit en outre \u00eatre port\u00e9 \u00e0 10 ans, contre 5 ans actuellement. Cette r\u00e8gle serait \u00e9galement valable pour les choses int\u00e9gr\u00e9es.
Le National a aussi d\u00e9cid\u00e9 de renforcer la protection des acheteurs et des ma\u00eetres d\u2019ouvrage par un autre moyen. Le droit \u00e0 la r\u00e9fection ne devra plus \u00eatre exclu contractuellement. Cette r\u00e8gle doit s\u2019appliquer \u00e0 l\u2019ensemble des contrats et ne doit pas \u00eatre restreinte aux constructions destin\u00e9es \u00e0 un usage personnel ou \u00e0 un usage familial, comme le pr\u00e9conise le Conseil f\u00e9d\u00e9ral.
Critiques du Conseil f\u00e9d\u00e9ral
Certaines de ces propositions vont tr\u00e8s loin, a critiqu\u00e9 la conseill\u00e8re f\u00e9d\u00e9rale Elisabeth Baume-Schneider. Il s'agit d'un v\u00e9ritable changement de paradigme.
Les ma\u00eetres d'ouvrage ne sont pas toujours dans la position du plus faible face aux entreprises, et n'ont pas toujours besoin de protection. Parfois, les propri\u00e9taires sont des grandes entreprises, qui se retrouvent face \u00e0 un petit artisan, a-t-elle plaid\u00e9.
Une minorit\u00e9 emmen\u00e9e par le centriste valaisan Sidney Kamerzin et l'UDC notamment souhaitait revenir au projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral. Elle a \u00e9chou\u00e9 de justesse, par 94 voix contre 93 et 2 abstentions.
Mieux prot\u00e9ger les particuliers en cas de d\u00e9fauts de construction
Les ma\u00eetres d'ouvrage et les acheteurs d'un bien immobilier doivent \u00eatre mieux prot\u00e9g\u00e9s en cas de d\u00e9fauts de construction. Le Conseil des Etats a soutenu \u00e0 l'unanimit\u00e9 mercredi un projet de r\u00e9vision, en allant moins loin que le National.
Actuellement, les ma\u00eetres d'ouvrage doivent aviser l'entrepreneur dans un d\u00e9lai de 7 \u00e0 10 jours en cas de d\u00e9fauts de construction, au risque de voir leurs droits de garantie p\u00e9rim\u00e9s.
Personne ne conteste qu'il faut agir dans ce domaine, a dit pour la commission Mathias Michel (PLR/ZG). La s\u00e9curit\u00e9 juridique des ma\u00eetres d'ouvrage et des acheteurs doit \u00eatre am\u00e9lior\u00e9e lorsque des d\u00e9fauts de construction sont constat\u00e9s. Leur position est trop faible face aux entreprises de construction.
Le projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral pr\u00e9voit de prolonger de 60 jours le d\u00e9lai imparti pour signaler les d\u00e9fauts d\u2019un immeuble, que ces derniers soient apparents ou cach\u00e9s. Cette r\u00e9vision va dans la bonne direction, selon M. Michel.
Revoir le syst\u00e8me?
Le Conseil national, qui s'est prononc\u00e9 l'an dernier, veut lui revoir le syst\u00e8me et supprimer totalement le d\u00e9lai d'avis. Il a aussi propos\u00e9 de pr\u00e9voir un devoir de minimiser le dommage pendant un d\u00e9lai de prescription de 10 ans en cas de vente ou de construction d'un ouvrage immobilier, contre 5 actuellement. Cette r\u00e8gle serait \u00e9galement valable pour les choses int\u00e9gr\u00e9es.
La s\u00e9natrice Brigitte H\u00e4berli-Koller (Centre/TG) a plaid\u00e9 pour suivre cette voie. Sinon, rien ne changera. \"Les entrepreneurs continueront \u00e0 jouer la montre avec ce nouveau d\u00e9lai de 60 jours\", a appuy\u00e9 Baptiste Hurni (PS/NE).
De plus, maintenir le d\u00e9lai de prescription \u00e0 5 ans plut\u00f4t que 10 ans est extr\u00eamement probl\u00e9matique pour les familles. Elles ont mis toutes leurs \u00e9conomies dans la construction et se retrouvent \u00e0 devoir payer enti\u00e8rement la r\u00e9novation d'un toit qui prend l'eau apr\u00e8s 7 ans, a poursuivi le Neuch\u00e2telois.
Trop loin
Ces d\u00e9cisions vont trop loin, a contr\u00e9 avec succ\u00e8s M. Michel, suivi par plusieurs orateurs du camp bourgeois. Un tel changement de syst\u00e8me entra\u00eenerait une ins\u00e9curit\u00e9 juridique consid\u00e9rable, qui serait li\u00e9e \u00e0 d\u2019importantes difficult\u00e9s en mati\u00e8re de droit de la preuve. Surtout pour les petits artisans et les PME. Le nombre de litiges augmenterait.
La Chambre des cantons est toutefois d'accord de reprendre certaines propositions du National. Le d\u00e9lai de prescription, maintenu \u00e0 5 ans, doit par exemple \u00e9galement s'appliquer aux choses qui ont \u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9es dans un ouvrage immobilier.
Le National maintient son cap sur les d\u00e9lais d'annonce des d\u00e9fauts
Les deux Chambres n'ont toujours pas trouv\u00e9 d'accord sur les d\u00e9fauts de construction. Jeudi, le National s'est ralli\u00e9 au Conseil des Etats sur le d\u00e9lai de prescription mais a maintenu sa version quant au d\u00e9lai d'annonce.
Alors que les d\u00e9put\u00e9s avaient souhait\u00e9 porter le d\u00e9lai de prescription de 5 \u00e0 10 ans lors de la premi\u00e8re lecture, ils ont finalement d\u00e9cid\u00e9 de maintenir ce d\u00e9lai \u00e0 5 ans. Cette r\u00e8gle serait \u00e9galement valable pour les choses int\u00e9gr\u00e9es.
Pour la gauche, certains probl\u00e8mes, par exemple d'\u00e9tench\u00e9it\u00e9, appara\u00eessent apr\u00e8s 5 ans. \"Il ne reste alors au propri\u00e9taire que les yeux pour pleurer\", a critiqu\u00e9 Rapha\u00ebl Mahaim (Vert-e-s/VD). Philippe Nantermod (PLR/VS) a lui rappel\u00e9 qu'au-del\u00e0 de 5 ans, il est difficile de savoir s'il s'agit d'un d\u00e9faut d'origine ou non.
D\u00e9fauts de construction
Toutefois, la Chambre du peuple a maintenu sa version quant au d\u00e9lai d'annonce des d\u00e9fauts. Actuellement, les ma\u00eetres d'ouvrage doivent aviser l'entrepreneur dans un d\u00e9lai de 7 \u00e0 10 jours en cas de d\u00e9fauts de construction, au risque de voir leurs droits de garantie p\u00e9rim\u00e9s. Ce d\u00e9lai est trop court.
Le Conseil des Etats propose un d\u00e9lai de 60 jours. En premi\u00e8re lecture, le National voulait aller plus loin et supprimer totalement le d\u00e9lai d'avis pour tout immeuble acquis ou nouvellement construit.
Finalement, ils ont retenu la version du Conseil des Etats, par 102 voix contre 91. Avec toutefois une l\u00e9g\u00e8re modification. Les s\u00e9nateurs n'ont pas retenu que l'acheteur supportait le dommage qu'un avis sans d\u00e9lai aurait permis d'\u00e9viter.
Divergences
Divergences
Divergences
Mieux prot\u00e9ger les particuliers en cas de d\u00e9fauts de construction
Les ma\u00eetres d'ouvrage et les acheteurs d'un bien immobilier doivent \u00eatre mieux prot\u00e9g\u00e9s en cas de d\u00e9fauts de construction. Le d\u00e9lai d'annonce sera notamment port\u00e9 \u00e0 60 jours. Les Chambres f\u00e9d\u00e9rales se sont mises d'accord jeudi sur le projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral.
Le Conseil national a avalis\u00e9 la proposition de conciliation \u00e0 l'unanimit\u00e9 et le Conseil des Etats par 39 voix contre 1. Actuellement, les ma\u00eetres d'ouvrage doivent aviser l'entrepreneur dans un d\u00e9lai de 7 \u00e0 10 jours en cas de d\u00e9fauts de construction, au risque de voir leurs droits de garantie p\u00e9rim\u00e9s. Ils auront \u00e0 l'avenir 60 jours.
La s\u00e9curit\u00e9 juridique des ma\u00eetres d'ouvrage et des acheteurs doit \u00eatre am\u00e9lior\u00e9e lorsque des d\u00e9fauts de construction sont constat\u00e9s. Leur position est aujourd'hui trop faible face aux entreprises de construction, ont constat\u00e9 les \u00e9lus de tous bords lors des d\u00e9bats.
En revanche, le d\u00e9lai de prescription en cas de vente d'un immeuble ou de construction demeure inchang\u00e9, \u00e0 5 ans. Le National aurait voulu le porter \u00e0 10 ans, mais plusieurs parlementaires ont soulign\u00e9 qu'il \u00e9tait difficile de prouver que s'il s'agit ou non d'un d\u00e9faut d'origine. Le nombre de litiges augmenterait.
Le projet porte sinon sur d'autres aspects plus techniques li\u00e9s par exemple aux hypoth\u00e8ques des artisans et entrepreneurs. Il r\u00e9pond \u00e0 plusieurs demandes du Parlement.
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