Mit dieser parlamentarischen Initiative sollen die Artikel\u00a0253 und folgende des Obligationenrechts (OR) erg\u00e4nzt werden: Artikel\u00a0255 erh\u00e4lt die vier neuen Abs\u00e4tze 2bis-2quinquines, Artikel\u00a0266 Absatz\u00a02 wird ge\u00e4ndert und Artikel\u00a0270 erh\u00e4lt einen neuen Absatz\u00a01bis.
Art. 255 Abs. 2bis-2quinquines
2bis Bei Mietverh\u00e4ltnissen, f\u00fcr die der Kanton nach Artikel\u00a0270 Absatz\u00a02 die Verwendung des offiziellen Formulars f\u00fcr den Abschluss eines neuen Mietvertrags f\u00fcr obligatorisch erkl\u00e4rt hat und die f\u00fcr eine befristete Dauer abgeschlossen werden, muss der Vermieter dem Mieter bis sp\u00e4testens eine Woche nach der Schl\u00fcssel\u00fcbergabe ein Formular zustellen, das vom Kanton genehmigt ist und auf dem das Ende des Mietverh\u00e4ltnisses und der Grund der Befristung angegeben sind.
2ter Kommt der Vermieter den Pflichten nach Absatz\u00a02bis nicht nach, so wird vermutet, dass der Vertrag unbefristet abgeschlossen wurde, es sei denn, der Vermieter beweist, dass ihm ohne sein Verschulden die Anforderung der Zustellung via offiziellem Formular nicht bekannt war.
2quater Erfolgt die Befristung rechtsmissbr\u00e4uchlich, um zwingendes Recht zugunsten der Mieter zu umgehen, wie die Anfechtung des Anfangsmietzinses, die Forderung einer Herabsetzung des Mietzinses oder der Anspruch auf die Durchf\u00fchrung von Unterhaltsarbeiten, so kann der Mieter jederzeit die Schlichtungsbeh\u00f6rde anrufen, um feststellen zu lassen, dass der Mietvertrag unbefristet ist.
2quinquies Auf dem genannten offiziellen Formular muss stehen, dass das Mietverh\u00e4ltnis befristet ist, sich nach Ablauf der Vertragsdauer nicht erneuern und folglich ohne K\u00fcndigung enden wird. Es muss zudem Felder f\u00fcr das Enddatum des Mietverh\u00e4ltnisses und f\u00fcr den Grund der Befristung enthalten und den Vermieter auf die Verpflichtung, diese Felder auszuf\u00fcllen, und auf die Konsequenzen nach Absatz\u00a02ter hinweisen. Schliesslich muss es die Rechte nennen, die dem Mieter nach den Artikeln 255 Absatz\u00a02quater und 273 Absatz\u00a02 Buchstabe\u00a0b gew\u00e4hrt werden.
Art. 266 Abs. 2:
2 Setzen die Parteien das Mietverh\u00e4ltnis stillschweigend fort oder einigen sie sich darauf, das Mietverh\u00e4ltnis zu verl\u00e4ngern oder zu erneuern oder die befristete Vertragsdauer aufzuheben, so wird vermutet, dass ein neuer Vertrag abgeschlossen wurde, der am Tag beginnt, an dem der andere Vertrag endet; die Artikel\u00a0255 und 270 sind namentlich auf dieses neue Vertragsverh\u00e4ltnis anwendbar.
Art. 270 Abs. 1bis:
1bis Im Falle eines befristeten Mietvertrags kann der Mieter den Anfangsmietzins von Wohnr\u00e4umen jederzeit bei der Schlichtungsbeh\u00f6rde anfechten, wenn:
a. der Vermieter schuldhaft den Pflichten nach Artikel\u00a0255 Absatz\u00a02bis nicht nachgekommen ist; oder
b. die Befristung nur deshalb vereinbart wurde, um die zwingenden Bestimmungen des Mieterschutzes zu umgehen.
","ReasonText":"Das Mietrecht sieht Mechanismen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor, z. B. in Artikel\u00a0270 OR; diese Bestimmung erlaubt es der Mieterin oder dem Mieter, den Anfangsmietzins anzufechten. Macht die Mieterin oder der Mieter von diesem Recht nicht Gebrauch, kann sie oder er w\u00e4hrend dem Mietverh\u00e4ltnis nicht mehr verlangen, dass ein missbr\u00e4uchlicher Mietzins angepasst wird.
Zu den st\u00e4rksten Mietzinserh\u00f6hungen kommt es bei einem Mieterwechsel, vor allem wenn ein Wohnungsmangel herrscht. Die meisten Mieten sind zu hoch und schaden den grundlegenden Interessen eines grossen Teils der Bewohnerinnen und Bewohner. Eine k\u00fcrzlich ver\u00f6ffentlichte Studie des B\u00fcros f\u00fcr arbeits- und sozialpolitische Studien BASS AG mit dem Titel \"Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006-2021\" erkl\u00e4rt an einer Reihe von Zahlen, wie es sehr vielen Mieterinnen und Mietern ergeht: Die durchschnittlichen Mieten sind zwischen 2005 und 2021 um 22,1 Prozent gestiegen; laut der Studie sind dies 18 Prozent mehr als der Landesindex der Konsumentenpreise (Mieten +22,1 Prozent, LIK +3,8 Prozent).
In diesem Zusammenhang darf es nicht sein, dass die Anfechtung des Anfangsmietzinses durch missbr\u00e4uchliche Man\u00f6ver wie den Abschluss von befristeten Mietverh\u00e4ltnissen verhindert wird. Das Bundesgericht hat mehrere F\u00e4lle behandelt, die es ihm erlaubt haben, daran zu erinnern, dass der Rechtsmissbrauch nicht gesch\u00fctzt ist (BGE 4A_598/2018 vom 12. April 2019). Dieser willkommene Hinweis hindert gewisse skrupellose Vermieterinnen und Vermieter jedoch nicht daran, auf diese Praxis zur\u00fcckzugreifen. Der Grund ist deren grosse Wirksamkeit. Die Mieterinnen und Mieter, denen befristete Mietverh\u00e4ltnisse aufgezwungen werden, z\u00f6gern in den meisten F\u00e4llen, rechtliche Schritte zu unternehmen aus Angst vor den Risiken, die ein Gerichtsverfahren birgt. Sie warten lieber das Ende des Vertrags ab und hoffen, dass die Zusicherungen, die beim Vertragsabschluss - im Allgemeinen m\u00fcndlich - gemacht wurden, eingehalten werden.
Die Mieterinnen und Mieter werden so nicht nur daran gehindert, ihren Anfangsmietzins anzufechten; sie werden de facto davon abgeschreckt, ihre legitimen Anspr\u00fcche w\u00e4hrend eines Mietverh\u00e4ltnisses geltend zu machen (das Recht auf Unterhaltsarbeiten, die Untermiete oder die Herabsetzung des Mietzinses) aus Angst davor, dass es ihnen am Ende des Mietverh\u00e4ltnisses nicht gelingt, eine Verl\u00e4ngerung des Vertrags auszuhandeln.
Es ist daher n\u00f6tig, in Bezug auf diese Frage entsprechende Vorschriften erlassen und das Gesetz an diese Situation anzupassen. Mit dieser parlamentarischen Initiative wird eine L\u00f6sung vorgeschlagen, die nicht den Abschluss von befristeten Mietverh\u00e4ltnissen verbietet, die auf ein legitimes Interesse zur\u00fcckzuf\u00fchren sind; vielmehr zielt sie darauf ab sicherzustellen, dass die Mieterinnen und Mieter ihre zwingenden Rechte wahrnehmen k\u00f6nnen. Der Vorschlag greift auf den bew\u00e4hrten Mechanismus des offiziellen Formulars zur\u00fcck und stellt sicher, dass die Mieterinnen und Mieter informiert sind und die Vermieterinnen und Vermieter zur Rechtstreue verpflichtet werden, indem sie begr\u00fcnden m\u00fcssen, was sie veranlasst hat, einen befristeten Mietvertrag vorzusehen.
Eine Zustellung auf dem offiziellen Formular ist die einfachste und effektivste L\u00f6sung, um diese Ziele zu erreichen, und stellt gleichzeitig f\u00fcr die Vermieterin oder den Vermieter keinen grossen Nachteil dar. Das Mietrecht sieht \u00fcbrigens bereits in \u00e4hnlichen Situationen die Verwendung solcher Formulare vor, z. B. bei der Zustellung einer K\u00fcndigung, einer Mieterh\u00f6hung oder einer Vertrags\u00e4nderung oder auch (im Falle von Wohnungsmangel) beim Abschluss des Mietvertrags, um die Mieterin oder den Mieter \u00fcber ihre oder seine Rechte zu informieren.
Der Vorschlag sieht auch die Sanktionierung eines Verstosses gegen diese Pflicht zur Rechtstreue und zur Transparenz vor: die Nichtigkeit der Befristung (\u00c4nderung des Vertrags in einen unbefristeten Vertrag) und die Verl\u00e4ngerung der Frist zur Anfechtung des Anfangsmietzinses. Auch die folgenden F\u00e4lle sollten mit einbezogen werden: F\u00e4lle, in denen die Vermieterin oder der Vermieter der Mieterin oder dem Mieter beim Ablauf des befristeten Vertrags vorschl\u00e4gt, einen Zusatzvertrag zu unterzeichnen, in dem steht, dass die Befristung aufgehoben oder das Mietverh\u00e4ltnis verl\u00e4ngert wird. Auf diese Weise hoffen diese Vermieterinnen und Vermieter, eine Anfechtung des Anfangsmietzinses f\u00fcr diese neue Vertragsperiode zu vermeiden. Bis heute besteht eine Rechtsunsicherheit \u00fcber die Art dieses Zusatzvertrags: Handelt es sich um ein neues Mietverh\u00e4ltnis? Um die Frage mit Ja beantworten zu k\u00f6nnen, braucht es eine Anpassung von Artikel\u00a0266 Absatz\u00a02 OR. Damit wird eine Regelung geschaffen f\u00fcr Situationen, in denen die Vermieterin oder der Vermieter das Gesetz rechtsmissbr\u00e4uchlich zu umgehen beabsichtigt, ohne dass dies Auswirkungen auf die anderen F\u00e4lle hat.
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