Je d\u00e9pose cette initiative parlementaire qui pr\u00e9voit de compl\u00e9ter les articles 253 et suivants du Code des obligations par l'ajout de quatre nouveaux alin\u00e9as, 2bis-2quinquies \u00e0 l'article 255 CO, la modification de l'alin\u00e9a 2 de l'art. 266 CO et l'ajout d'un nouvel alin\u00e9a 1bis \u00e0 l'art. 270 CO\u00a0:
Art. 255, al. 2bis-2quinquies\u00a0:
2bis Pour les baux d'habitations, lorsque le canton a rendu obligatoire l'usage de la formule officielle pour la conclusion d'un nouveau bail, au sens de l'art. 270 al. 2, et que le bail est conclu pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, le bailleur doit notifier au locataire, au plus tard dans un d\u00e9lai d'une semaine d\u00e8s la remise des cl\u00e9s, une formule agr\u00e9\u00e9e par le canton, mentionnant la date d'expiration du bail et le motif sous-tendant la dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e.
2ter Si le bailleur ne satisfait pas aux obligations mentionn\u00e9es \u00e0 l'al. 2bis, le bail est r\u00e9put\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, s'il ne prouve qu'il ignorait sans sa faute l'exigence d'une notification sur formule officielle.
2quater Si la clause de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e constitue une fraude \u00e0 la loi, visant \u00e0 contourner des dispositions imp\u00e9ratives en faveur des locataires, tels que contester le loyer initial, demander une baisse de loyer ou solliciter la r\u00e9alisation de travaux d'entretien, le locataire peut saisir en tout temps l'autorit\u00e9 de conciliation pour faire constater la dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e du contrat.
2quinquies La formule officielle pr\u00e9cit\u00e9e doit mentionner que le bail est conclu pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, ne se renouvellera pas \u00e0 son \u00e9ch\u00e9ance et prendra donc fin automatiquement, sans cong\u00e9. Elle doit \u00e9galement contenir des rubriques destin\u00e9es \u00e0 pr\u00e9ciser la date de fin du bail et la motivation de la dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, en attirant l'attention du bailleur sur son obligation de les compl\u00e9ter et sur les cons\u00e9quences pr\u00e9vues par l'al. 2ter. Elle doit enfin mentionner au locataire les droits garantis par les art. 255 al. 2quater et 273 al. 2 let. b.
Art. 266, al. 2\u00a0:
2 Si le bail est reconduit tacitement, ou si un accord est trouv\u00e9 entre les parties pour repousser son \u00e9ch\u00e9ance, le renouveler ou annuler la clause de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, un nouveau bail, d\u00e9butant \u00e0 l'\u00e9ch\u00e9ance du premier, est r\u00e9put\u00e9 conclu, les art. 255 et 270 \u00e9tant notamment applicable \u00e0 cette nouvelle relation contractuelle.
Art. 270, al. 1bis\u00a0:
1bis En cas de contrat de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, le locataire peut en tout temps contester le montant du loyer initial d'un bail d'habitation devant l'autorit\u00e9 de conciliation\u00a0:
a. si le bailleur n'a fautivement pas satisfait aux obligations mentionn\u00e9es \u00e0 l'art. 255 al. 2bis, ou
b. si la clause de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vue aux seules fins de mettre en \u00e9chec des r\u00e8gles imp\u00e9ratives de protection des locataires.
","ReasonText":"Le droit du bail pr\u00e9voit des m\u00e9canismes pour prot\u00e9ger les locataires, dont celui institu\u00e9 par l'art. 270 CO et permettant au locataire de contester son loyer initial. Si le locataire ne fait pas valoir ce droit, il ne pourra en cours de bail obtenir que son loyer abusif soit corrig\u00e9.
Les plus fortes majorations de loyer interviennent \u00e0 l'occasion de changement de locataires, surtout lorsque s\u00e9vit la p\u00e9nurie. Les loyers sont trop \u00e9lev\u00e9s et l\u00e8sent les int\u00e9r\u00eats parfois fondamentaux d'un grand nombre d'habitant.e.s. Une \u00e9tude du B\u00fcro f\u00fcr Arbeits und sozialpolitische Studien BASS AG, intitul\u00e9e \"Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006-2021\", a r\u00e9cemment donn\u00e9 quelques chiffres qui explicitent le v\u00e9cu de tr\u00e8s nombreux locataires\u00a0: les loyers moyens ont augment\u00e9 de 22,1\u00a0% entre 2005 et 2021, l'\u00e9tude pr\u00e9cisant que cela repr\u00e9sente 18\u00a0% de plus que l'indice suisse des prix \u00e0 la consommation (loyers +22,1\u00a0%, IPC +3,8\u00a0%).
Dans ce contexte, la contestation du loyer initial ne doit pas \u00eatre emp\u00each\u00e9e par des manoeuvres frauduleuses telles que la conclusion de baux \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a eu \u00e0 conna\u00eetre de plusieurs affaires qui lui ont permis de rappeler que l'abus de droit n'est pas prot\u00e9g\u00e9 (TF 4A_598/2018 du 12 avril 2019). Ce rappel bienvenu n'est toutefois pas de nature \u00e0 dissuader certains bailleur. eresses peu scrupuleuses de recourir \u00e0 cette pratique. Ceci s'explique par son efficacit\u00e9. Les locataires qui se voient imposer des contrats \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e h\u00e9sitent le plus souvent \u00e0 agir en justice, par crainte des risques inh\u00e9rents \u00e0 une proc\u00e9dure judiciaire. Elles et ils pr\u00e9f\u00e8rent attendre le terme du contrat, en esp\u00e9rant que les assurances g\u00e9n\u00e9ralement donn\u00e9es oralement \u00e0 la conclusion du bail seront respect\u00e9es.
Les locataires ne sont pas uniquement emp\u00each\u00e9.es de contester leur loyer initial. Elles et ils sont de facto dissuad\u00e9.es d'\u00e9lever de pr\u00e9tention l\u00e9gitimes en cours de bail (demande de travaux d'entretien, de sous-location ou de baisse de loyer), par peur de ne pas r\u00e9ussir \u00e0 n\u00e9gocier un renouvellement \u00e0 l'\u00e9ch\u00e9ance de celui-ci.
Il appara\u00eet aujourd'hui n\u00e9cessaire de l\u00e9gif\u00e9rer sur cette question et d'adapter la loi \u00e0 cette donne. Cette initiative parlementaire propose une solution qui, tout n'interdisant pas la conclusion de baux \u00e0 termes fixes reposant sur un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime, permettrait d'assurer l'effectivit\u00e9 de droits imp\u00e9ratifs des locataires. La proposition reprend le m\u00e9canisme de la formule officielle qui a fait ses preuves et garantit l'information du locataire et la loyaut\u00e9 du bailleur qui serait amen\u00e9 \u00e0 communiquer les raisons qui l'ont conduit \u00e0 pr\u00e9voir un contrat de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e.
Une notification sur formule officielle est la solution la plus simple et la plus efficace pour atteindre ces buts, sans repr\u00e9senter un inconv\u00e9nient majeur pour le bailleur. Le droit du bail pr\u00e9voit d'ailleurs d\u00e9j\u00e0 l'usage de tels formules dans des situations analogues, comme la notification d'un cong\u00e9, d'une hausse de loyer ou d'une modification du contrat, voire (en cas de p\u00e9nurie) \u00e0 la conclusion du bail, afin d'informer le locataire de ses droits.
La proposition pr\u00e9voit \u00e9galement la sanction d'un manquement \u00e0 cette exigence de loyaut\u00e9 et de transparence\u00a0: la nullit\u00e9 de la clause de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e (requalification du contrat en un contrat de dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e) et une extension du d\u00e9lai de contestation du loyer initial. Il convient \u00e9galement d'envisager les cas o\u00f9 le bailleur propose au locataire, \u00e0 l'\u00e9ch\u00e9ance du contrat de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, de signer un avenant indiquant que la clause de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e devient caduque ou que l'\u00e9ch\u00e9ance d\u00e9termin\u00e9e est repouss\u00e9e \u00e0 une date plus lointaine. Par ce biais, ces bailleurs esp\u00e8rent ainsi \u00e9viter une contestation du loyer initial pour cette nouvelle p\u00e9riode contractuelle. Il existe \u00e0 ce jour une incertitude juridique sur la nature de cet avenant\u00a0: est-ce ou non un nouveau bail\u00a0? Il convient d'y r\u00e9pondre par l'affirmative, par la modification du second alin\u00e9a de l'art. 266 CO. Ceci permettra de r\u00e9gler les situations o\u00f9 le bailleur entend en r\u00e9alit\u00e9 frauder la loi et sera sans incidence sur les autres cas.
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