Die neuste Studie des B\u00fcro Bass vom Februar 2022 im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes zur \"Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006-2021\" zeigt, dass die Mietpreise um 36,2 Prozent st\u00e4rker gestiegen sind, als dies die gesetzlichen Vorgaben zulassen w\u00fcrden. Allein im Jahr 2021 wurden um die 10,5 Milliarden Franken zu viel bezahlt. \u00dcber die Jahre 2006-2021 wurden 78 Milliarden Franken so von den Miethaushalten zu den Immobilieneigent\u00fcmern leistungsfrei umverteilt. Dies entspricht \u00fcber die Laufzeit rund 200 Franken pro Monat und Haushalt. Im Jahr 2021 sogar 380 Franken. Dies ist nicht neu: Bereits im Jahr 2017 zeigte eine Studie der Bank Raiffeisen, dass die Mieten 40 Prozent h\u00f6her sind als gesetzlich erlaubt. Die neue Studie best\u00e4tigt also die Befunde von damals. In diesem Zusammenhang stellen sich folgende Fragen:
1. Das Mietrecht wurde in den letzten 15 Jahren nachweislich derart ausgeh\u00f6hlt und die Realit\u00e4t hat sich in krasser Weise von den gesetzlichen Vorgaben entfernt, sodass erheblich Rechtsunsicherheit herrscht. Zudem hat das System, wonach die Mieterinnen und Mieter den Anfangsmietzins anzufechten haben, ganz offensichtlich versagt. Die Rechtsdurchsetzung an die einzelnen Mieterinnen und Mieter zu delegieren, hat sich als untauglich erweisen. Angesichts dieser Rechtsunsicherheit, der mangelnden Rechtsdurchsetzung und den fatalen volkswirtschaftlich negativen Auswirkungen: Wieso zeigt sich der Bundesrat nicht bereit, diesen Zustand zu beheben und im Gesetz eine reine Kostenmiete mit explizit genannter maximalen Nettorendite, ohne die wesensfremde Orts\u00fcblichkeit (Marktelement) daf\u00fcr mit Kontrollautomatismus der gesetzlichen Rendite, zu verankern Was genau hindert ihn daran?
2. Gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger, die statuarisch der Kostenmiete verpflichtet sind, also sogar auf eine zul\u00e4ssige Nettorendite verzichten, sollen gem\u00e4ss Verfassungsauftrag (Art. 108 BV) expandieren. Der Bundesrat hat aber explizit seine F\u00f6rderinstrumente so ausgerichtet, dass der Marktanteil von lediglich 4 Prozent gehalten werden kann. Aus welchen
Gr\u00fcnden widersetzt sich der Bundesrat dem Verfassungsauftrag? Dies, obwohl es volkswirtschafts- wie sozialpolitisch von grossem Vorteil w\u00e4re, wenn mehr Menschen zur Kostenmiete leben k\u00f6nnten?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Die erw\u00e4hnte Studie geht von einem theoretischen Mietzins aus, der aufgrund der Entwicklung der Kostenfaktoren errechnet wird. Dieser Wert entspricht nicht dem mietrechtlich zul\u00e4ssigen Mietzins und l\u00e4sst ausser Acht, dass auch Mehrleistungen der Vermieterschaft zu Mietzinserh\u00f6hungen f\u00fchren k\u00f6nnen. Zudem kann der Mietzins bei Erst- und Wiedervermietungen relativ frei festgesetzt werden. Die Studie st\u00fctzt sich wesentlich auf die Entwicklung des hypothekarischen Referenzzinssatzes der seit 2008 von 3,5\u00a0Prozent auf heute 1,25\u00a0Prozent gesunken ist. Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes k\u00f6nnen die Mieterinnen und Mieter eine Senkung der Miete verlangen; das Mietrecht sieht aber keine automatische Senkung vor. Erfahrungsgem\u00e4ss kommt es bei Senkungen des Referenzzinssatzes lediglich bei einer Minderheit der Mietverh\u00e4ltnisse zu einer Mietzinssenkung - sei dies freiwillig durch die Vermieterschaft oder auf Verlangen der Mieterschaft.
1. Das Mietrecht kennt beim Schutz der Mieterinnen und Mieter vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen verschiedene Kriterien (vgl. Art. 269 und 269a OR). Die zwei Kriterien der Orts\u00fcblichkeit und der zul\u00e4ssigen Rendite gehen im Wesentlichen auf den Bundesbeschluss \u00fcber Massnahmen gegen Missbr\u00e4uche im Mietwesen (BMM) von 1972 zur\u00fcck. \u00c4nderungsvorschl\u00e4ge wurden in der Volksabstimmung oder im Parlament stets abgelehnt. J\u00fcngst scheiterten zwei Motionen der Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des St\u00e4nderates (20.3922 und 18.4101), welche den Bundesrat beauftragen wollten, die geltenden Regeln der Mietzinsgestaltung zu \u00fcberpr\u00fcfen. Der Bundesrat geht darum davon aus, dass es derzeit keine politischen Mehrheiten f\u00fcr eine umfassende Mietrechtsrevision gibt. Dies schliesst punktuelle Anpassungen und Verbesserungen, wie sie im Diskussionsprozess Mietrecht besprochen werden, nicht aus.
2. Artikel\u00a0108 BV verpflichtet den Bund u.a. zur F\u00f6rderung der T\u00e4tigkeiten von Tr\u00e4gern und Organisationen des gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbaus. Der Bundesrat erf\u00fcllt diesen Verfassungsauftrag insbesondere mit folgenden F\u00f6rderinstrumenten: zum einen mit dem Fonds de roulement, aus dem zinsg\u00fcnstige Darlehen f\u00fcr die Erstellung, die Erneuerung und den Erwerb von preisg\u00fcnstigen Mietobjekten gew\u00e4hrt werden. Und zum anderen durch die Verb\u00fcrgung von Anleihen der Emissionszentrale f\u00fcr gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger (EGW), welche damit ihren Mitgliedern vorteilhafte Darlehen zur langfristigen Finanzierung ihrer Liegenschaften gew\u00e4hren kann. Das Parlament hat f\u00fcr beide Instrumente erst k\u00fcrzlich zwei Rahmenkredite gesprochen, welche die Fortsetzung dieser bew\u00e4hrten Instrumente erlauben. Angesichts der derzeitigen Situation auf dem Immobilienmarkt ist es f\u00fcr gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger anspruchsvoll, bereits den gegenw\u00e4rtigen Marktanteil zu halten - selbst wenn die Zahl der gemeinn\u00fctzigen Wohnungen zunimmt. Die Gew\u00e4hrung von Mitteln aus der Wohnraumf\u00f6rderung des Bundes an gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger zielt indes nicht auf das Erreichen eines bestimmten Marktanteils an gemeinn\u00fctzigen Wohnungen ab. Auch ist die Vergabe von Darlehen an das Einhalten von Anforderungen gebunden. Damit stellt der Bund eine bedarfsgerechte Investition der Bundesmittel sicher und zieht dabei auch Investitionsrisiken in Erw\u00e4gung. Seit Einf\u00fchrung des Wohnraumf\u00f6rderungsgesetzes (WFG; SR 842) im Jahr 2004 verzeichnete der Bund denn auch keine Verluste.
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