La derni\u00e8re \u00e9tude du bureau Bass, dat\u00e9e de f\u00e9vrier 2022 et command\u00e9e par l'Association suisse des locataires, intitul\u00e9e \" \u00c9volution et rendements sur le march\u00e9 de la location 2006-2021 \" (en langue allemande, avec r\u00e9sum\u00e9 en fran\u00e7ais), montre que les loyers ont augment\u00e9 de 36,2\u00a0% de plus que ne le permettraient les dispositions l\u00e9gales. Rien qu'en 2021, 10,5 milliards de francs environ ont \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s en trop. Sur la p\u00e9riode 2006 \u00e0 2021, ce ne sont pas moins de 78 milliards de francs qui ont ainsi \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9s sans aucune contrepartie des locataires aux propri\u00e9taires immobiliers, soit quelque 200 francs en moyenne par mois et par m\u00e9nage - un transfert de richesse qui a m\u00eame atteint 380 francs en 2021. Cette r\u00e9alit\u00e9 n'est au demeurant pas nouvelle\u00a0: d\u00e8s 2017, une \u00e9tude de la banque Raiffeisen montrait que les loyers d\u00e9passaient de 40\u00a0% ce que la loi autorisait. La nouvelle \u00e9tude ne fait donc que confirmer le constat fait \u00e0 l'\u00e9poque.
C'est dans ce contexte que je pose les questions suivantes\u00a0:
1. Ces 15 derni\u00e8res ann\u00e9es, le droit du bail a \u00e9t\u00e9 tellement affaibli et la r\u00e9alit\u00e9 s'en est tellement \u00e9loign\u00e9e qu'il r\u00e8gne aujourd'hui une profonde ins\u00e9curit\u00e9 juridique. \u00c0 quoi s'ajoute que le syst\u00e8me selon lequel il appartient aux locataires de contester le loyer initial a manifestement \u00e9chou\u00e9\u00a0: d\u00e9l\u00e9guer \u00e0 chaque locataire le soin de faire appliquer la loi s'est en effet r\u00e9v\u00e9l\u00e9 inefficace. Au vu de cette ins\u00e9curit\u00e9 juridique, de cette inobservation du droit et des cons\u00e9quences n\u00e9gatives qui en r\u00e9sultent pour l'\u00e9conomie, je pose la question\u00a0: pourquoi le Conseil f\u00e9d\u00e9ral ne rem\u00e9die-t-il pas \u00e0 cette situation en pr\u00e9voyant dans la loi que le loyer est fond\u00e9 uniquement sur les co\u00fbts et en pr\u00e9cisant express\u00e9ment quel peut \u00eatre le rendement net maximal, en supprimant la notion de loyer usuel du quartier (\u00e9l\u00e9ment du march\u00e9) mais en instaurant un contr\u00f4le automatique du rendement l\u00e9gal admissible\u00a0? Qu'est-ce qui l'en emp\u00eache au juste\u00a0?
2. Selon le mandat inscrit dans la Constitution \u00e0 l'art. 108, les ma\u00eetres d'ouvrage d'utilit\u00e9 publique, qui sont statutairement tenus de pratiquer des loyers fond\u00e9s sur les co\u00fbts et qui donc renoncent m\u00eame \u00e0 d\u00e9gager un rendement net, devraient pouvoir d\u00e9velopper leurs activit\u00e9s. Or, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment calibr\u00e9 les instruments d'encouragement de mani\u00e8re que la part de march\u00e9 des logements d'utilit\u00e9 publique ne d\u00e9passe pas 4\u00a0%. Pour quelles raisons le Conseil f\u00e9d\u00e9ral s'oppose-t-il au mandat constitutionnel pr\u00e9cit\u00e9, alors m\u00eame qu'il serait \u00e9conomiquement et socialement tr\u00e8s souhaitable qu'un plus grand nombre de personnes puissent se loger en payant un loyer \u00e0 prix co\u00fbtant\u00a0?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"L'\u00e9tude cit\u00e9e part d'un loyer th\u00e9orique calcul\u00e9 sur la base de l'\u00e9volution des facteurs de co\u00fbts. Cette valeur ne correspond pas au loyer admissible au regard du droit du bail et ne tient par ailleurs pas compte du fait que des prestations suppl\u00e9mentaires fournies par les bailleurs peuvent justifier des hausses de loyer. De plus, le loyer peut \u00eatre fix\u00e9 de mani\u00e8re relativement libre lors de la premi\u00e8re location ou d'une remise en location. L'\u00e9tude se fonde essentiellement sur l'\u00e9volution du taux de r\u00e9f\u00e9rence hypoth\u00e9caire, qui est pass\u00e9 de 3,5\u00a0% \u00e0 1,25\u00a0% entre 2008 et aujourd'hui. Les locataires ont la possibilit\u00e9 de demander une baisse de loyer en cas de baisse de ce taux de r\u00e9f\u00e9rence ; le droit du bail, par contre, ne pr\u00e9voit pas de baisse automatique. De fait, l'exp\u00e9rience montre qu'une baisse de ce taux n'entra\u00eene une baisse des loyers que dans une minorit\u00e9 de cas, \u00e0 la suite soit d'une d\u00e9cision volontaire du bailleur, soit de la demande du locataire.
1. Le droit du bail applique divers crit\u00e8res dans le cadre de la protection des locataires contre les loyers abusifs (cf. art. 269 et 269a CO). Les deux crit\u00e8res du loyer usuel du quartier et du rendement admissible remontent pour l'essentiel \u00e0 l'arr\u00eat\u00e9 f\u00e9d\u00e9ral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif. Toutes les propositions visant \u00e0 modifier ces crit\u00e8res ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es, que ce soit dans le cadre d'une votation populaire ou au Parlement, les plus r\u00e9centes \u00e9tant les deux motions d\u00e9pos\u00e9es par la Commission des affaires juridiques du Conseil des \u00c9tats (20.3922 et 18.4101), qui chargeaient le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de r\u00e9viser les r\u00e8gles applicables \u00e0 la fixation des loyers. C'est pourquoi le Conseil f\u00e9d\u00e9ral part du principe qu'il serait pour l'heure impossible d'obtenir une majorit\u00e9 politique en faveur d'une r\u00e9vision approfondie du droit du bail. Cela n'exclut pas, cependant, certaines adaptations ou am\u00e9liorations ponctuelles, telles qu'actuellement d\u00e9lib\u00e9r\u00e9es dans le cadre du processus de discussion en mati\u00e8re de droit du bail.
2. L'article 108 Cst. impose \u00e0 la Conf\u00e9d\u00e9ration d'encourager l'activit\u00e9 des ma\u00eetres d'ouvrage et des organisations oeuvrant \u00e0 la construction de logements d'utilit\u00e9 publique. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral remplit ce mandat constitutionnel \u00e0 l'aide notamment des instruments ci-apr\u00e8s\u00a0: d'une part le fonds de roulement, qui permet d'octroyer aux membres des pr\u00eats \u00e0 taux pr\u00e9f\u00e9rentiel pour la construction, la r\u00e9novation et l'acquisition de logements \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9 ; d'autre part, le cautionnement des emprunts de la Centrale d'\u00e9mission pour la construction de logements (CCL), qui permet \u00e0 ses membres d'obtenir des conditions avantageuses pour assurer \u00e0 long terme le financement de la construction de logements. Le Parlement a tout r\u00e9cemment lib\u00e9r\u00e9 deux cr\u00e9dit-cadres pour ces deux instruments \u00e9prouv\u00e9s, de mani\u00e8re \u00e0 en assurer l'application dans le long terme. Au vu toutefois de la situation sur le march\u00e9 de l'immobilier, il est d\u00e9j\u00e0 difficile pour les ma\u00eetres d'ouvrage d'utilit\u00e9 publique de conserver leur part de march\u00e9 actuelle, et ce m\u00eame si le nombre de logements d'utilit\u00e9 publique augmente. L'octroi des aides de la Conf\u00e9d\u00e9ration aux ma\u00eetres d'ouvrage d'utilit\u00e9 publique au titre de l'encouragement de l'offre n'a pas cependant pour but d'atteindre une certaine part de march\u00e9.
Qui plus est, l'octroi de pr\u00eats est soumis \u00e0 certaines exigences, ce qui permet \u00e0 la Conf\u00e9d\u00e9ration de s'assurer que les investissements r\u00e9pondent effectivement aux besoins et de prendre en compte les risques d'investissement. D'ailleurs, la Conf\u00e9d\u00e9ration n'a enregistr\u00e9 aucune perte depuis l'entr\u00e9e en vigueur de la loi sur le logement (LOG ; RS 842) en 2004.
R\u00e9ponse du Conseil f\u00e9d\u00e9ral.","FederalCouncilProposal":8,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1652832000000)\/","SubmittedBy":"Dandr\u00e8s Christian","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1710520473000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"15|24|1211|2836|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1745522480000)\/","SubmissionDate":"\/Date(1647388800000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":5113,"SubmissionLegislativePeriod":51,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"\u00c9conomie|Finances|Droit civil|Protection sociale|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}