Die neuste Studie des B\u00fcro Bass vom Februar 2022 im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes zu den Mietpreisen zeigt, dass die Mietpreise um 36,2 Prozent st\u00e4rker gestiegen sind, als dies die gesetzlichen Vorgaben zulassen w\u00fcrden. Allein im Jahr 2021 wurden um die 10,5 Milliarden Franken zu viel bezahlt. Unser System verfasst in Verfassung (Art. 109 BV) und Gesetz (Art. 269 OR) eine Kostenmiete mit einer maximal zul\u00e4ssigen Nettorendite, also explizit keine Marktmiete, wonach sich die Mietpreise \u00fcber Angebot und Nachfrage bilden w\u00fcrden.
Der Bundesrat wird um die Beantwortung folgender Fragen gebeten:
1. Erachtet der Bundesrat es nicht als bedenklich, dass ein volkswirtschaftlich so wichtiges Gesetz, das \u00fcber 60 Prozent aller Haushalte betrifft, dasjenige Gesetz ist, das am wenigsten eingehalten wird? Wie rechtfertigt er das staatspolitisch? Was gedenkt der Bundesrat zu tun, damit der gesetzliche Zustand in Bezug auf nicht \u00fcbersetzten Renditen wieder hergestellt wird?
2. De facto wurde schleichend eine Marktmiete eingef\u00fchrt, ohne je einen einzigen Buchstaben des Gesetzes ge\u00e4ndert zu haben. Angesichts der Tatsache, dass die gesetzlichen Vorgaben und die Realit\u00e4t in Bezug auf \u00fcbersetzte Renditen so weit auseinanderklaffen und der Bundesrat seit 15 Jahren diesbez\u00fcglich unt\u00e4tig bleibt: Wieso ist er nicht bereit, umgekehrt das Gesetz an die Realit\u00e4t anzupassen und eine referendumsf\u00e4hige Vorlage zu pr\u00e4sentieren, die eine de jure Marktmiete konstituiert? Glaubt der Bundesrat, dass dies keine Chance in einer Volksabstimmung h\u00e4tte? Wieso toleriert er dann die de fakto Marktmiete?
3. Der Bundegerichtsentscheid BGE 4A_554/2019 E. 8.4 bezieht sich in den Erw\u00e4gungen auf die Parlamentarische Initiative 17.491, die eine Erh\u00f6hung der zul\u00e4ssigen Nettorendite verlangt, und folgt in seinem Beschluss pr\u00e4zis den verlangten zwei Prozent \u00fcber Referenzzinssatz f\u00fcr die zul\u00e4ssige Nettorendite. Das Bundesgericht verneint in langj\u00e4hriger Praxis jedoch eine Vorwirkung von noch nicht beschlossenen Gesetzen - selbst dann, wenn sie zwar beschlossen, aber noch nicht rechtskr\u00e4ftig sind. Der Vorstoss, auf den sich das Bundesgericht bezog, wurde zwei Monate danach vom St\u00e4nderat abgelehnt. Das Bundesgericht hat also gegen den Willen des Gesetzgebers entschieden. Wie beurteilt der Bundesrat in all diesen Zusammenh\u00e4ngen die Gewaltentrennung?
","ReasonText":"Das Bundesgericht setzte die maximal m\u00f6gliche Nettorendite in jahrzehntelanger Praxis auf 0,5 Prozent \u00fcber dem Referenzzinssatz fest und koppelte damit die Rendite vor allem an den Hypothekarzins. Am 26. Oktober 2020 entschied das Bundesgericht, die zul\u00e4ssige Rendite auf 2 Prozent \u00fcber den Referenzzinssatz anzuheben (BGE 4A_554/2019 E. 8.4). Es gab auch im Parlament einen Vorstoss (17.491), der eine \"zeitgem\u00e4sse Berechnung der zul\u00e4ssigen Rendite im Mietrecht\" verlangt: Konkret wurde verlangt, Artikel\u00a0269 des Obligationenrechts so anzupassen, dass \"Die mit dem Landesindex der Konsumentenpreise indexierte Eigenkapitalrendite ist \u00fcbersetzt, wenn sie den hypothekarischen Referenzzinssatz um mehr als 2 Prozent \u00fcbersteigt.\" Der Vorstoss stellte also kein Begehren f\u00fcr die Umstellung auf eine Marktmiete, sondern blieb beim jetzigen System der Kostenmiete, allerdings mit einem um 1,5 Prozentpunkte h\u00f6heren Renditedeckel als bisher. Dieser Vorstoss wurde jedoch am 15. Dezember 2020 vom St\u00e4nderat abgelehnt.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Die erw\u00e4hnte Studie geht von einem theoretischen Mietzins aus, der aufgrund der Entwicklung der Kostenfaktoren errechnet wird. Dieser Wert entspricht nicht dem mietrechtlich zul\u00e4ssigen Mietzins und l\u00e4sst ausser Acht, dass auch Mehrleistungen der Vermieterschaft zu Mietzinserh\u00f6hungen f\u00fchren k\u00f6nnen. Zudem kann der Mietzins bei Erst- und Wiedervermietungen relativ frei festgesetzt werden. Die Studie st\u00fctzt sich wesentlich auf die Entwicklung des hypothekarischen Referenzzinssatzes der seit 2008 von 3,5\u00a0Prozent auf heute 1,25\u00a0Prozent gesunken ist. Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes k\u00f6nnen die Mieterinnen und Mieter eine Senkung der Miete verlangen; das Mietrecht sieht aber keine automatische Senkung vor. Erfahrungsgem\u00e4ss kommt es bei Senkungen des Referenzzinssatzes lediglich bei einer Minderheit der Mietverh\u00e4ltnisse zu einer Mietzinssenkung - sei dies freiwillig durch die Vermieterschaft oder auf Verlangen der Mieterschaft.
1. Der Bundesrat teilt die Einsch\u00e4tzung, dass das Mietrecht dasjenige Gesetz sei, das am wenigsten eingehalten werde, nicht. Gem\u00e4ss geltendem Recht wird der Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen nur dann wirksam, wenn die Mieterschaft diesen in Anspruch nimmt und den Mietzins \u00fcberpr\u00fcfen l\u00e4sst. Tut dies die Mieterschaft nicht, bleiben auch an sich missbr\u00e4uchliche Mietzinse f\u00fcr die Mietparteien verbindlich. Vorschl\u00e4ge zur Anpassung dieses Systems wurden wiederholt diskutiert, fanden aber im Parlament keine Mehrheit. J\u00fcngst scheiterten zwei Motionen der Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des St\u00e4nderats (20.3922 und 18.4101), welche den Bundesrat beauftragen wollten, die geltenden Regeln der Mietzinsgestaltung zu \u00fcberpr\u00fcfen. Der Bundesrat geht darum davon aus, dass es derzeit keine politischen Mehrheiten f\u00fcr eine umfassende Mietrechtsrevision gibt. Dies schliesst punktuelle Anpassungen und Verbesserungen, wie sie im Diskussionsprozess Mietrecht besprochen werden, nicht aus.
2. Der Bundesrat ist nicht unt\u00e4tig, sondern hat in den vergangenen Jahren wiederholt selber Anpassungen im Mietrecht vorgeschlagen oder auch Vorst\u00f6sse aus dem Parlament positiv beurteilt. Zu erw\u00e4hnen sind beispielsweise der Vorschlag eines hedonischen Vergleichsmietemodells im Jahre 2008 oder eine schweizweite Ausweitung der Formularpflicht zur Bekanntgabe des Anfangsmietzinses 2015. Diese sowie weitere Vorschl\u00e4ge wurden vom Parlament abgelehnt.
Der Bundesrat beobachtet die Entwicklungen aufmerksam und setzt sich nach wie vor f\u00fcr den Interessensausgleich zwischen Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern ein. So soll der vom WBF lancierte Diskussionsprozess Mietrecht eine konstruktive Diskussion \u00fcber mietrechtliche Fragen in Gang bringen (siehe dazu die Stellungnahme des Bundesrates zur Motion 22.3185 Meyer Mattea).
3. Wie ausgef\u00fchrt, verfolgt der Bundesrat die durch den Bundesgerichtsentscheid ausgel\u00f6sten Diskussionen. Aus Gr\u00fcnden der Gewaltentrennung h\u00e4lt sich der Bundesrat indessen mit der Bewertung von Entscheiden des Bundesgerichts oder des Parlaments zur\u00fcck.
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