La derni\u00e8re \u00e9tude du bureau Bass, dat\u00e9e de f\u00e9vrier 2022 et command\u00e9e par l'Association suisse des locataires, intitul\u00e9e \" \u00c9volution et rendements sur le march\u00e9 de la location 2006-2021 \" (en langue allemande, avec r\u00e9sum\u00e9 en fran\u00e7ais), montre que les loyers ont augment\u00e9 de 36,2\u00a0% de plus que ne le permettraient les dispositions l\u00e9gales. Rien qu'en 2021, 10,5 milliards de francs environ ont \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s en trop. Or, la Constitution (art. 109) et la loi (art. 269 CO) pr\u00e9voient un loyer \u00e0 prix co\u00fbtant assorti d'un rendement net maximal autoris\u00e9, qui n'a donc rien \u00e0 voir avec un loyer de march\u00e9 refl\u00e9tant le libre jeu de l'offre et de la demande.
C'est dans ce contexte que je pose les questions suivantes\u00a0:
1. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral ne trouve-t-il pas inqui\u00e9tant qu'une loi aussi importante pour l'\u00e9conomie nationale, qui concerne plus de 60\u00a0% des m\u00e9nages, soit celle qui est aussi la moins respect\u00e9e\u00a0? Comment justifie-t-il cela du point de vue de l'int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral\u00a0? Que compte-t-il faire pour r\u00e9tablir une situation conforme \u00e0 la loi s'agissant des rendements abusifs\u00a0?
2. Nous sommes de facto pass\u00e9s insidieusement, sans changer ne serait-ce qu'une virgule aux textes, \u00e0 un loyer de march\u00e9. Compte tenu de l'ab\u00eeme qui en mati\u00e8re de rendements abusifs s\u00e9pare la r\u00e9alit\u00e9 du droit, compte tenu d'autre part de ce que cette situation n'a pas suscit\u00e9 la moindre r\u00e9action de la part du Conseil f\u00e9d\u00e9ral depuis 15 ans, je pose la question\u00a0: pourquoi celui-ci n'adapte-t-il pas plut\u00f4t la loi \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 et ne pr\u00e9sente-t-il pas un projet susceptible de r\u00e9f\u00e9rendum qui l\u00e9gitimerait de jure le loyer libre\u00a0? Pense-t-il qu'un tel projet n'aurait aucune chance en votation populaire\u00a0? Mais alors, pourquoi tol\u00e8re-t-il de facto ce loyer libre\u00a0?
3. Dans son arr\u00eat ATF 4A_554/2019, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral se r\u00e9f\u00e8re au consid. 8.4 \u00e0 l'initiative parlementaire 17.491, qui demande une augmentation du rendement net admissible, et reprend tr\u00e8s exactement dans sa d\u00e9cision le chiffre de 2\u00a0% en sus du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence qui y est avanc\u00e9. Or, d'une part, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral refuse de longue date de reconna\u00eetre un effet anticip\u00e9 non seulement aux lois qui n'ont pas encore \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9es, mais aussi \u00e0 celles qui, bien que d\u00e9j\u00e0 adopt\u00e9es, ne sont pas encore entr\u00e9es en vigueur, d'autre part, l'initiative \u00e0 laquelle le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral s'est r\u00e9f\u00e9r\u00e9 a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e deux mois plus tard par le Conseil des \u00c9tats. Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a donc pris une d\u00e9cision contraire \u00e0 la volont\u00e9 du l\u00e9gislateur. Quelle appr\u00e9ciation le Conseil f\u00e9d\u00e9ral porte-t-il dans ce contexte sur la s\u00e9paration des pouvoirs\u00a0?
","ReasonText":"Pendant des d\u00e9cennies, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a consid\u00e9r\u00e9 que le rendement net maximal possible ne pouvait exc\u00e9der de 0,5\u00a0% le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, faisant ainsi d\u00e9pendre le rendement principalement du taux hypoth\u00e9caire. Or, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9cid\u00e9 le 26 octobre 2020 de relever ce rendement maximal pour le fixer \u00e0 2\u00a0% au-dessus du taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence (ATF 4A_554/2019, consid. 8.4). \u00c0 cette date \u00e9tait pendante au Parlement une initiative parlementaire (17.491) qui demandait une \" modernisation des modalit\u00e9s du calcul du rendement admissible en droit du bail \", et plus particuli\u00e8rement une modification de l'art. 269 du code des obligations pr\u00e9voyant que \" le rendement des fonds propres, index\u00e9s sur la base de l'\u00e9volution de l'indice des prix \u00e0 la consommation, est excessif lorsqu'il d\u00e9passe le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9 de 2\u00a0% \". Il s'agissait donc non pas de proposer une lib\u00e9ralisation des loyers, mais simplement de relever le rendement admissible de 1,5 point de pourcentage. Or, cette initiative a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e le 15 d\u00e9cembre 2020 par le Conseil des \u00c9tats.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"L'\u00e9tude cit\u00e9e part d'un loyer th\u00e9orique calcul\u00e9 sur la base de l'\u00e9volution des facteurs de co\u00fbts. Cette valeur ne correspond pas au loyer admissible au regard du droit du bail et ne tient par ailleurs pas compte du fait que des prestations suppl\u00e9mentaires fournies par les bailleurs peuvent justifier des hausses de loyer. De plus, le loyer peut \u00eatre fix\u00e9 de mani\u00e8re relativement libre lors de la premi\u00e8re location ou d'une remise en location. L'\u00e9tude se fonde essentiellement sur l'\u00e9volution du taux de r\u00e9f\u00e9rence hypoth\u00e9caire, qui est pass\u00e9 de 3,5\u00a0% \u00e0 1,25\u00a0% entre 2008 et aujourd'hui. Les locataires ont la possibilit\u00e9 de demander une baisse de loyer en cas de baisse de ce taux de r\u00e9f\u00e9rence ; le droit du bail, par contre, ne pr\u00e9voit pas de baisse automatique. De fait, l'exp\u00e9rience montre qu'une baisse de ce taux n'entra\u00eene une baisse des loyers que dans une minorit\u00e9 de cas, \u00e0 la suite soit d'une d\u00e9cision volontaire du bailleur, soit de la demande du locataire.
1. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral ne partage pas l'avis de l'interpellant, selon lequel le droit du bail est le domaine o\u00f9 la loi est la moins respect\u00e9e. Selon le droit en vigueur, la protection contre les loyers abusifs n'est effective que si les locataires font usage de leurs droits et demandent une v\u00e9rification de leur loyer. Si les locataires n\u00e9gligent de le faire, les loyers, quand bien m\u00eame ils seraient abusifs, continuent de s'appliquer pour les parties. A de nombreuses reprises, des propositions visant \u00e0 r\u00e9former ce syst\u00e8me ont \u00e9t\u00e9 examin\u00e9es, sans obtenir de majorit\u00e9 au Parlement. Deux motions en ce sens, d\u00e9pos\u00e9es tout derni\u00e8rement par la Commission des affaires juridiques du Conseil des \u00c9tats (20.3922 et 18.4101) et qui voulaient charger le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de v\u00e9rifier les r\u00e8gles applicables \u00e0 la fixation des loyers, ont \u00e9chou\u00e9. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral part par cons\u00e9quent du principe qu'il serait pour l'heure impossible d'obtenir une majorit\u00e9 politique en faveur d'une r\u00e9vision approfondie du droit du bail. Cela n'exclut pas, cependant, certaines adaptations ou am\u00e9liorations ponctuelles, telles qu'actuellement d\u00e9lib\u00e9r\u00e9es dans le cadre du processus de discussion en mati\u00e8re de droit du bail.
2. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral n'est pas inactif en la mati\u00e8re, loin s'en faut. Il a lui-m\u00eame propos\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises des adaptations du droit du bail ces derni\u00e8res ann\u00e9es, et a rendu des avis positifs concernant plusieurs interventions parlementaires.
Citons \u00e0 cet \u00e9gard la proposition de mod\u00e8le h\u00e9doniste de loyer comparatif, d\u00e9pos\u00e9e en 2008, ou l'extension \u00e0 l'ensemble du territoire suisse, en 2015, de l'obligation de remettre aux locataires une formule officielle indiquant le loyer initial. Ces deux propositions, comme d'autres, ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es par le Parlement.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral observe attentivement les d\u00e9veloppements et s'engage aujourd'hui comme hier pour une conciliation des int\u00e9r\u00eats des locataires et des bailleurs. Le processus de discussion en mati\u00e8re de droit du bail, initi\u00e9e par le DEFR, a pour but de lancer un d\u00e9bat constructif sur les questions ayant trait \u00e0 ce domaine (voir \u00e0 ce propos la prise de position du Conseil f\u00e9d\u00e9ral sur la motion 22.3185 Meyer Mattea).
3. Comme expos\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral suit les discussions d\u00e9clench\u00e9es par la d\u00e9cision du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral. Toutefois, pour des raisons de s\u00e9paration des pouvoirs, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral s'abstient de tout commentaire concernant les d\u00e9cisions du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral ou du Parlement.
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