Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est invit\u00e9 \u00e0 convoquer dans les meilleurs d\u00e9lais une table ronde sur les rendements abusifs en vue de revenir dans ce domaine \u00e0 une situation conforme \u00e0 la Constitution et \u00e0 la loi ou, pour le dire autrement, de r\u00e9tablir pour toutes les parties concern\u00e9es la s\u00e9curit\u00e9 du droit et d'imposer une application ordonn\u00e9e du droit du bail. Il y invitera notamment toutes les associations de locataires et de professionnels de l'immobilier, les partenaires sociaux, les associations \u00e9conomiques telles que GastroSuisse, HotellerieSuisse, le commerce de d\u00e9tail, l'Union suisse des arts et m\u00e9tiers ou encore l'Union suisse des paysans, ainsi que des repr\u00e9sentants de l'AVS et des organes comp\u00e9tents en mati\u00e8re de prestations compl\u00e9mentaires.
","ReasonText":"La derni\u00e8re \u00e9tude du bureau Bass, dat\u00e9e de f\u00e9vrier 2022 et command\u00e9e par l'Association suisse des locataires, intitul\u00e9e \" \u00c9volution et rendements sur le march\u00e9 de la location 2006-2021 \" (en langue allemande, avec r\u00e9sum\u00e9 en fran\u00e7ais), montre que les loyers ont augment\u00e9 de 36,2\u00a0% de plus que ne le permettraient les dispositions l\u00e9gales. Elle confirme du reste une \u00e9tude de la banque Raiffeisen datant de 2017, qui concluait m\u00eame \u00e0 40\u00a0% de loyers trop \u00e9lev\u00e9s. Rien qu'en 2021, 10,5 milliards de francs environ ont \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s en trop. Sur la p\u00e9riode 2006 \u00e0 2021, ce ne sont pas moins de 78 milliards de francs qui ont ainsi \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9s sans aucune contrepartie des locataires aux propri\u00e9taires immobiliers. C'est autant d'argent que les m\u00e9nages ne peuvent \u00e9pargner ou d\u00e9penser, ce qui est inacceptable tant \u00e9conomiquement que socialement et politiquement.
L'art. 109 de la Constitution en rel. avec l'art. 269 du Code des obligations pr\u00e9voient un loyer \u00e0 prix co\u00fbtant assorti d'un rendement net maximal autoris\u00e9, qui n'a donc rien \u00e0 voir avec un loyer de march\u00e9 refl\u00e9tant le libre jeu de l'offre et de la demande. Pourtant, comme le montre l'\u00e9tude pr\u00e9cit\u00e9e, nous sommes de facto pass\u00e9s insidieusement, sans changer ne serait-ce qu'une virgule aux textes, \u00e0 un tel loyer libre, qui est donc ill\u00e9gal de jure. Pendant des d\u00e9cennies, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a consid\u00e9r\u00e9 que le rendement net maximal possible ne pouvait exc\u00e9der de 0,5\u00a0% le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, faisant ainsi d\u00e9pendre le rendement principalement du taux hypoth\u00e9caire. Or, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9cid\u00e9 le 26 octobre 2020 de relever ce rendement maximal pour le fixer \u00e0 2\u00a0% au-dessus du taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence. Et il l'a fait alors m\u00eame qu'\u00e9tait pendante \u00e0 cette date une initiative parlementaire (17.491) qui visait un objectif similaire (sans aller jusqu'\u00e0 demander une lib\u00e9ralisation compl\u00e8te des loyers), mais qui a finalement \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e le 15 d\u00e9cembre 2020. Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a donc fait passer sa volont\u00e9 avant celle du l\u00e9gislateur. L\u00e0 encore, il convient de faire la lumi\u00e8re sur cet aspect de la question.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Pour ex\u00e9cuter le mandat constitutionnel de mise en place d'un cadre l\u00e9gal prot\u00e9geant des loyers abusifs, le droit du bail se fonde sur plusieurs crit\u00e8res (art. 269 et 269a CO). Ces crit\u00e8res, fond\u00e9s sur les co\u00fbts et les conditions du march\u00e9, s'appliquent au cas par cas. Quand bien m\u00eame une partie des baux en cours ne correspondraient pas \u00e0 la pratique d\u00e9velopp\u00e9e par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral en mati\u00e8re de rendement net admissible, on ne peut pas dire que de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les loyers appliqu\u00e9s en Suisse ne respectent pas la l\u00e9gislation. Les locataires peuvent attaquer un loyer qu'ils jugent abusif aupr\u00e8s de l'autorit\u00e9 de conciliation et du tribunal, m\u00eame si seule une faible minorit\u00e9 d'entre eux font usage de ce droit. Le droit du bail n'offre en revanche pas une protection parfaite contre les loyers abusifs (cf. art. 270, al. 1, CO).
Depuis des d\u00e9cennies d\u00e9j\u00e0, le droit du bail est \u00e2prement discut\u00e9 et marqu\u00e9 par les controverses entre les organisations de locataires et celles de bailleurs. C'est ce qui a conduit le DEFR \u00e0 lancer, fin 2020, un processus de discussion en mati\u00e8re de droit du bail, dont on esp\u00e8re qu'il rendra possible un d\u00e9bat constructif sur cette th\u00e9matique.
Le 21 juin 2021, le DEFR a organis\u00e9 une Table ronde r\u00e9unissant repr\u00e9sentants des groupes d'int\u00e9r\u00eats et des sp\u00e9cialistes, et consacr\u00e9e aux r\u00e9sultats de l'\u00e9tude sur le besoin de r\u00e9vision du droit du bail. Selon cette \u00e9tude, le taux de satisfaction \u00e0 l'\u00e9gard de l'actuel droit du bail est relativement \u00e9lev\u00e9, m\u00eame si une majorit\u00e9 des r\u00e9pondants estiment qu'il faudrait proc\u00e9der \u00e0 des adaptations ponctuelles, en particulier pour ce qui concerne les r\u00e8gles de fixation des loyers. Pour approfondir certaines des questions abord\u00e9es et exploiter les \u00e9ventuelles marges de manoeuvre disponibles, l'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement a \u00e9t\u00e9 charg\u00e9 de mener des consultations suppl\u00e9mentaires avec les participants \u00e0 la table ronde. Les discussions ont aussi port\u00e9 sur des th\u00e8mes ayant trait aux baux \u00e0 loyer et sur la jurisprudence f\u00e9d\u00e9rale en mati\u00e8re de rendements nets.
Le DEFR pr\u00e9voit de poursuivre le dialogue et ces investigations, et de continuer d'oeuvrer pour lever les incertitudes juridiques pouvant subsister sur la pratique du droit du bail et faciliter l'application de ce dernier. Selon la mani\u00e8re dont ce processus se poursuivra, il est possible qu'une table ronde r\u00e9unisse \u00e0 nouveau les repr\u00e9sentants des groupes d'int\u00e9r\u00eats et des sp\u00e9cialistes. D\u00e8s lors, mettre en place une table ronde suppl\u00e9mentaire n'aurait qu'une utilit\u00e9 r\u00e9duite.
Comme expos\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral suit les discussions d\u00e9clench\u00e9es par la d\u00e9cision du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral. Toutefois, pour des raisons de s\u00e9paration des pouvoirs, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral s'abstient de tout commentaire sur les d\u00e9cisions du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral ou du Parlement.
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