Der Bundesrat wird beauftragt, im Hinblick auf eine allf\u00e4llige Erh\u00f6hung des Referenzzinssatzes auf mehr als 2 Prozent eine Regelung zur zul\u00e4ssigen Nettorendite f\u00fcr Wohn- und Gesch\u00e4ftsliegenschaften vorzulegen, die dem Verh\u00e4ltnis zwischen dem Referenzzinssatz f\u00fcr Hypotheken (Art. 12a VMWG i.V.m. Art. 269a Bst. b OR) und dem zul\u00e4ssigen Ertrag (Art. 269 OR) auch in \u00f6konomischer Hinsicht angemessen Rechnung tr\u00e4gt.
","ReasonText":"Der Bundesrat soll beauftragt werden, im Interesse der Mieterschaft und der Vermieterschaft eine Frage zu kl\u00e4ren, die sich in absehbarer Zukunft stellen wird.
Das Mietrecht h\u00e4lt in Art. 269 OR fest, dass ein Mietzins missbr\u00e4uchlich ist, wenn damit ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn dieser auf einem offensichtlich \u00fcbersetzten Kaufpreis beruht. Gem\u00e4ss Art. 269a OR sind Mietzinse umgekehrt in der Regel unter anderem dann nicht missbr\u00e4uchlich, wenn diese im Rahmen der orts- oder quartier\u00fcblichen Mietzinse liegen (Bst. a) oder durch Kostensteigerungen (z.B. Hypothekarzinserh\u00f6hung) oder Mehrleistungen des Vermieters begr\u00fcndet sind (Bst. b).
Wie der Ertrag auf dem investierten Eigenkapital (Nettorendite) zu ermitteln ist und wann ein Ertrag im Sinne von Artikel\u00a0269 OR als \u00fcbersetzt gilt, ist weder im Gesetz noch in der massgebenden Verordnung festgelegt. Gem\u00e4ss st\u00e4ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts richtet sich die Nettorendite nach dem aktuellen hypothekarischen Referenzzinssatz, d.h. nach dem seit September 2008 publizierten, volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inl\u00e4ndischen Hypothekarforderungen, der viertelj\u00e4hrlich durch das Eidgen\u00f6ssische Volkswirtschaftsdepartement erhoben wird (Art. 12a VMWG).
Seit 1986 galt in der Praxis der Grundsatz, dass ein Ertrag im Sinne von Art. 269 OR zul\u00e4ssig ist, wenn dieser 0,5 Prozent \u00fcber dem Referenzzins liegt. Mit Urteil vom 26. Oktober2020 (4A_554/2019) nahm das Bundesgericht bei der Berechnung der Nettorendite zwei Praxis\u00e4nderungen vor: Das investierte Eigenkapital ist neu zu 100 Prozent an die Teuerung anzupassen. Und zweitens darf der Ertrag denReferenzzinssatz neu um 2 Prozent \u00fcbersteigen, wenn der Referenzzins 2 Prozent oder weniger betr\u00e4gt. Beim seit 3. M\u00e4rz 2020 massgebenden Referenzzins von 1,25 Prozent betr\u00e4gt die maximal zul\u00e4ssige Nettorendite somit 3,25 Prozent.
Marktbeobachter gehen aufgrund der generell steigenden Zinsen davon aus, dass 2023 der Referenzzinssatz erstmals seit seiner Einf\u00fchrung im Jahr 2008 ansteigen wird. F\u00fcr die folgenden Jahre werden weitere Zinsschritte erwartet.
Bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes auf \u00fcber 2 Prozent wird sich die Frage stellen, ob der bei der Berechnung der Nettorendite gem\u00e4ss Artikel\u00a0269 OR zul\u00e4ssige Zuschlag zum Referenzzins direkt wieder auf 0,5 Prozent zu reduzieren ist. Dies h\u00e4tte zur Folge, dass die zul\u00e4ssige Nettorendite bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes von 2 auf 2,25 Prozent von 4 auf 2,75 Prozent sinken w\u00fcrde.
Mit Blick auf die Erw\u00e4gungen im Urteil vom 26. Oktober 2020 ist davon auszugehen, dass das Bundesgericht den f\u00fcr die Berechnung der Nettorendite zul\u00e4ssigen Zuschlag in Schrittenreduzieren wird, um Verwerfungen zu vermeiden. Im Interesse der Rechtssicherheit w\u00e4re allerdings eine politische Kl\u00e4rung vorzuziehen. Der Bundesrat soll daher beauftragt werden, sich dieser f\u00fcr die Mieterschaft und die Vermieterschaft wichtigen Frage rechtzeitig und vorausschauend anzunehmen und eine Regelung zur zul\u00e4ssigen Nettorendite f\u00fcrWohn- und Gesch\u00e4ftsliegenschaften vorzulegen. Diese soll den \u00f6konomischen Folgen angemessen Rechnung tragen.
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