Dans la perspective d'une \u00e9ventuelle hausse du taux de r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 plus de 2\u00a0%, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de pr\u00e9senter un projet fixant le rendement net admissible pour les immeubles d'habitation ou \u00e0 usage commercial qui tienne compte de mani\u00e8re appropri\u00e9e, y compris du point de vue \u00e9conomique, du rapport entre le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence (art. 12a OBLF en relation avec l'art. 269a, let b, CO) et le rendement admissible (art. 269 CO).
","ReasonText":"Dans l'int\u00e9r\u00eat \u00e0 la fois des locataires et des bailleurs, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de clarifier une question qui risque de se poser dans un avenir proche.
L'article 269 CO pr\u00e9voit qu'un loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou\u00e9e ou lorsqu'il r\u00e9sulte d'un prix d'achat manifestement exag\u00e9r\u00e9. L'article 269a CO indique quant \u00e0 lui qu'un loyer n'est en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale pas abusif lorsque, entre autres, il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier (let. a) ou qu'il est justifi\u00e9 par des hausses de co\u00fbts (par ex. la hausse du taux hypoth\u00e9caire) ou par des prestations suppl\u00e9mentaires du bailleur (let. b).
Ni la loi, ni l'ordonnance ne pr\u00e9cisent cependant comment d\u00e9terminer le rendement des fonds propres investis (rendement net) ou quand le rendement vis\u00e9 \u00e0 l'art. 269 CO doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme excessif. Comme le veut une jurisprudence constante du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, le rendement net se fonde sur le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence en vigueur, c'est-\u00e0-dire sur le taux d'int\u00e9r\u00eat moyen pond\u00e9r\u00e9 des cr\u00e9ances hypoth\u00e9caires en Suisse, publi\u00e9 depuis septembre 2008 et \u00e9tabli chaque trimestre par le D\u00e9partement f\u00e9d\u00e9ral de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche (art. 12a OBLF).
Depuis 1986, il \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 en pratique que le rendement vis\u00e9 \u00e0 l'article 269 CO \u00e9tait admissible lorsqu'il ne d\u00e9passait pas le taux de r\u00e9f\u00e9rence de plus de 0,5\u00a0%. Dans un arr\u00eat du 26 octobre 2020 (4A_554/2019), le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a modifi\u00e9 la pratique de deux mani\u00e8res\u00a0: d'une part, les fonds propres investis sont dor\u00e9navant adapt\u00e9s \u00e0 1,0\u00a0% au rench\u00e9rissement ; d'autre part, le rendement peut dor\u00e9navant exc\u00e9der de 2\u00a0% le taux de r\u00e9f\u00e9rence quand ce dernier est \u00e9gal ou inf\u00e9rieur \u00e0 2\u00a0%. \u00c9tant donn\u00e9 que le taux de r\u00e9f\u00e9rence actuel s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1,25\u00a0% depuis le 3 mars 2020, le rendement net admissible est donc aujourd'hui plafonn\u00e9 \u00e0 3,25\u00a0%.
Face \u00e0 la hausse g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e des taux d'int\u00e9r\u00eat, les observateurs s'attendent \u00e0 ce que le taux de r\u00e9f\u00e9rence augmente lui aussi en 2023, pour la premi\u00e8re fois depuis sa cr\u00e9ation en 2008. De nouvelles hausses sont attendues au cours des ann\u00e9es suivantes.
Si le taux de r\u00e9f\u00e9rence devait franchir la barre des 2\u00a0%, on peut se demander si, lors du calcul du rendement net vis\u00e9 \u00e0 l'art. 269 CO, le \" suppl\u00e9ment \" admissible pouvant \u00eatre ajout\u00e9 au taux de r\u00e9f\u00e9rence devra imm\u00e9diatement \u00eatre ramen\u00e9 \u00e0 0,5\u00a0%. Si le taux de r\u00e9f\u00e9rence passait de 2\u00a0% \u00e0 2,25\u00a0%, le rendement net admissible chuterait ainsi de 4\u00a0% \u00e0 2,75\u00a0%.
Les consid\u00e9rants de l'arr\u00eat du 26 octobre 2020 laissent entendre que le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral r\u00e9duira progressivement le suppl\u00e9ment admissible afin d'\u00e9viter des changements trop brutaux. Pour la s\u00e9curit\u00e9 du droit, il serait cependant pr\u00e9f\u00e9rable d'apporter une r\u00e9ponse \u00e0 cette question au niveau politique. Dans l'int\u00e9r\u00eat des locataires comme des bailleurs, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est donc charg\u00e9 de clarifier la situation suffisamment en amont et de proposer un projet fixant le rendement net admissible pour les immeubles d'habitation ou \u00e0 usage commercial, en tenant compte de mani\u00e8re appropri\u00e9e des cons\u00e9quences \u00e9conomiques.
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