In vista di un possibile aumento del tasso d'interesse di riferimento a pi\u00f9 del 2 per cento, il Consiglio federale \u00e8 invitato a presentare un regolamento sul reddito netto ammissibile per gli immobili residenziali e commerciali che tenga adeguatamente conto anche in termini economici del rapporto tra tasso ipotecario di riferimento (art. 12a OLAL in combinato disposto con l'art. 269a lett. b CO) e reddito ammissibile (art. 269 CO).
","ReasonText":"Nell'interesse dei locatari e dei locatori, il Consiglio federale \u00e8 invitato a chiarire una questione che si porr\u00e0 nel prossimo futuro.
All'articolo 269 CO, il diritto di locazione stabilisce che una pigione \u00e8 abusiva qualora venga utilizzata per ottenere un reddito sproporzionato dalla cosa locata o sia fondata su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. Secondo l'articolo 269a CO, le pigioni non sono generalmente abusive se rientrano nella gamma delle pigioni usuali nella localit\u00e0 o nel distretto (lett. a) o se sono giustificate da aumenti dei costi (p. es. aumento degli interessi ipotecari) o da servizi aggiuntivi forniti dal locatore (lett. b).
Le modalit\u00e0 di determinazione del reddito del capitale investito (reddito netto) o i casi in cui questo \u00e8 considerato sproporzionato ai sensi dell'articolo 269 CO non sono specificati n\u00e9 nella legge n\u00e9 nella relativa ordinanza. Secondo la sentenza del Tribunale federale, il reddito netto si basa sull'attuale tasso d'interesse di riferimento per i mutui ipotecari, ossia il tasso d'interesse medio ponderato per il volume dei crediti ipotecari nazionali. Il tasso d'interesse di riferimento viene pubblicato trimestralmente da settembre 2008 dal Dipartimento federale dell'economia (art. 12a OLAL).
Dal 1986 si applica il principio secondo cui un reddito ai sensi dell'articolo 269 CO \u00e8 ammissibile se supera dello 0,5 per cento il tasso di interesse di riferimento. Nella sentenza del 26 ottobre 2020 (4A_554/2019), il Tribunale federale ha modificato in due punti la prassi per il calcolo del reddito netto. Primo: il capitale proprio investito va ora adeguato al 100 per cento all'inflazione. In secondo luogo, il reddito pu\u00f2 ora superare del 2 per cento il tasso di interesse di riferimento se questo tasso \u00e8 pari o inferiore al 2 per cento. A fronte di un tasso di interesse di riferimento dell'1,25 per cento applicabile dal 3 marzo 2020, il reddito netto massimo consentito \u00e8 quindi del 3,25 per cento.
A causa dell'aumento generale dei tassi di interesse, gli esperti ipotizzano che nel 2023 il tasso di interesse di riferimento aumenter\u00e0 per la prima volta dalla sua introduzione, nel 2008, e che nei prossimi anni ci saranno ulteriori aumenti.
Se il tasso d'interesse di riferimento dovesse superare il 2 per cento bisogner\u00e0 chiedersi se ridurre nuovamente allo 0,5 per cento la maggiorazione del tasso d'interesse di riferimento consentita per il calcolo del reddito netto ai sensi dell'articolo 269 CO. Ci\u00f2 avrebbe l'effetto di abbassare il reddito netto consentito dal 4 al 2,75 per cento, nell'eventualit\u00e0 in cui il tasso di interesse di riferimento dovesse passare dal 2 al 2,25 per cento.
lla luce delle considerazioni contenute nella sentenza del 26 ottobre 2020, si pu\u00f2 ipotizzare che, per evitare squilibri, il Tribunale federale ridurr\u00e0 gradualmente la maggiorazione ammessa per il calcolo del reddito netto. Nell'interesse della certezza giuridica, tuttavia, sarebbe preferibile un chiarimento politico. Il Consiglio federale \u00e8 quindi invitato ad affrontare questa questione, importante per locatari e locatori, in modo tempestivo e lungimirante e di presentare un regolamento sul reddito netto ammissibile per gli immobili residenziali e commerciali che tenga adeguatamente conto delle conseguenze economiche.
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