Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de modifier l'OBLF et de d\u00e9poser un projet d'acte de l'Assembl\u00e9e f\u00e9d\u00e9rale pour prot\u00e9ger les locataires contre les cons\u00e9quences d'une inflation en pr\u00e9voyant\u00a0:
a. de limiter l'indexation \u00e0 80\u00a0% de l'\u00e9volution de l'IPC ;
b. la possibilit\u00e9 pour le locataire de s'opposer \u00e0 une majoration de loyer li\u00e9e \u00e0 l'augmentation de l'Indice des prix \u00e0 la consommation, lorsque l'inflation est \u00e9lev\u00e9e, en \u00e9tant autoris\u00e9 \u00e0 faire valoir le caract\u00e8re abusif du loyer ainsi major\u00e9.
","ReasonText":"De nombreux.euses locataires ont conclu des baux \u00e0 loyer indexable au co\u00fbt de la vie et re\u00e7oivent des hausses de loyers. Ces baux permettent aux bailleurs de majorer le loyer selon l'\u00e9volution de l'IPC. Avant 2022, conclure un bail au loyer indexable au co\u00fbt de la vie n'\u00e9tait pas une mauvaise affaire, dans la plupart des cas. Le locataire se mettait \u00e0 l'abri d'une modification du loyer autre que son indexation, ou d'un cong\u00e9, durant cinq ans au moins. L'inflation \u00e9tait par ailleurs minime. Les circonstances ont chang\u00e9 et sont susceptibles de plonger certains locataires dans une spirale infernale. Si l'inflation continue de la sorte (3\u00a0% par ann\u00e9e), c'est plus de 12,5\u00a0% de hausse de loyers que ces locataires pourraient supporter, compte tenu d'une dur\u00e9e de bail de 5 ans - le minimum l\u00e9gal - qui comporte 4 indexations possibles (une tous les 12 mois). Sans compter que, souvent, le bail se renouvelle par cinq ans, ce qui conduit \u00e0 la continuit\u00e9 de l'indexation, qui demeurera donc possible sur toute la dur\u00e9e du bail. Or, comme le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral exclut que le locataire puisse faire contr\u00f4ler, \u00e0 l'expiration de la p\u00e9riode d'indexation, si le loyer ne serait pas devenu abusif au fil des adaptations, ce dernier est condamn\u00e9 \u00e0 payer toujours plus, sans pouvoir se d\u00e9fendre en arguant que le loyer est devenu abusif. Au m\u00eame moment, les locataires s'appr\u00eatent \u00e0 faire face \u00e0 la hausse vertigineuse des prix de l'\u00e9nergie (chauffage et eau chaude) qui pourrait atteindre 40\u00a0% au printemps. Or, si les loyers augmentent, tel n'est pas syst\u00e9matiquement le cas des salaires. Entre 1993 et 2020, ils n'ont augment\u00e9 en moyenne que de 0,6\u00a0%, en d\u00e9duisant l'inflation, contre 1,2\u00a0% pour la productivit\u00e9 du travail - c'est-\u00e0-dire l'augmentation de la richesse produite. Le salaire r\u00e9el (ajust\u00e9 pour tenir compte de son pouvoir d'achat effectif) a m\u00eame diminu\u00e9 dans la plupart des secteurs \u00e9conomiques ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Les bailleurs profitent de cette conjoncture \u00e9conomique. Apr\u00e8s quinze ans de profits abusifs ininterrompus - les bailleurs ont empoch\u00e9 78 milliards de francs en quinze ans en ne r\u00e9percutant pas les baisses des taux hypoth\u00e9caires, selon une \u00e9tude du bureau zurichois BASS - certains propri\u00e9taires peuvent se pr\u00e9server de l'inflation.
La Conf\u00e9d\u00e9ration doit prendre des mesures pour lutter contre les abus, comme l'exige la Constitution.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Les articles 269 ss. du code des obligations (CO) et 10 ss. de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) contiennent des r\u00e8gles visant \u00e0 prot\u00e9ger les locataires contre les loyers abusifs ou d'autres pr\u00e9tentions abusives du bailleur en mati\u00e8re de baux d'habitations et de locaux commerciaux. Le principe du loyer bas\u00e9 sur les co\u00fbts est d\u00e9fini \u00e0 l'art. 269 CO\u00a0: les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou\u00e9e. Le loyer admissible est d\u00e9termin\u00e9 par les co\u00fbts \u00e0 la charge du bailleur et le rendement net du capital propre investi. Des crit\u00e8res relatifs entrent \u00e9galement dans l'\u00e9quation, dans la mesure o\u00f9 des adaptations peuvent intervenir pour refl\u00e9ter les modifications des taux hypoth\u00e9caires, des frais d'entretien et d'exploitation, des taxes et des redevances (art. 12, al. 1, OBLF) et o\u00f9 l'augmentation de loyer visant \u00e0 compenser le rench\u00e9rissement pour le capital expos\u00e9 aux risques peut repr\u00e9senter jusqu'\u00e0 40\u00a0% au maximum de la hausse de l'indice suisse des prix \u00e0 la consommation (art. 16 OBLF).
Les parties peuvent convenir d'un commun accord de ne pas adapter le loyer en fonction des co\u00fbts, mais de l'indexer au sens de l'art. 269b CO. Une convention de ce type n'est valable que si le bail est conclu pour une dur\u00e9e minimale de cinq ans et que la r\u00e9f\u00e9rence est l'indice suisse des prix \u00e0 la consommation (IPC). Outre la s\u00e9curit\u00e9 conf\u00e9r\u00e9e par la dur\u00e9e minimale du bail, ce mod\u00e8le a l'avantage de clarifier le mode de fixation du loyer.
Partant, il est dans la nature des choses que le loyer puisse peu ou prou augmenter, selon l'\u00e9volution de l'IPC. Jusqu'\u00e0 r\u00e9cemment, plusieurs ann\u00e9es durant, les locataires ont b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d'une \u00e9volution mod\u00e9r\u00e9e voire baissi\u00e8re de l'IPC. Modifier aujourd'hui de mani\u00e8re unilat\u00e9rale les r\u00e8gles d'adaptation dans le but de favoriser les locataires dans le contexte de forte inflation contreviendrait au principe d'\u00e9quilibre des droits et obligations contractuels en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer.
L'inflation affecte \u00e9galement les bailleurs, ceux-ci devant faire face \u00e0 des frais d'entretien et d'exploitation plus \u00e9lev\u00e9s avec l'\u00e9volution des prix, sans parler des co\u00fbts d'emprunt plus importants, puisque les taux d'int\u00e9r\u00eat ont \u00e9galement augment\u00e9 \u00e0 la suite des mesures de lutte contre le rench\u00e9rissement. L'adaptation du loyer index\u00e9 permet de tenir compte de toutes ces variations de co\u00fbts et comprend la compensation du rench\u00e9rissement pour le capital expos\u00e9 aux risques. En vertu de l'art. 269a, let. e, CO, une telle compensation est \u00e9galement admise dans le cadre d'un loyer bas\u00e9 sur les co\u00fbts, et il serait arbitraire de p\u00e9naliser les bailleurs sur ce plan dans le cadre d'un loyer index\u00e9.
S'il est vrai que le contexte actuel peut aboutir \u00e0 des hausses de loyer significatives, elles n'ont pas, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, un caract\u00e8re abusif. Enfin, de nombreux locataires sont prot\u00e9g\u00e9s contre les cons\u00e9quences de l'\u00e9volution des loyers dans la mesure o\u00f9 leur salaire b\u00e9n\u00e9ficie \u00e9galement d'une compensation du rench\u00e9rissement.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposal":21,"FederalCouncilProposalText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1676419200000)\/","SubmittedBy":"Dandr\u00e8s Christian","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1710256205000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"15|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1745523131277)\/","SubmissionDate":"\/Date(1671148800000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":5117,"SubmissionLegislativePeriod":51,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"\u00c9conomie|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}