Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 d'\u00e9laborer, sous forme de mesures d'urgences ou de modification l\u00e9gislative ordinaire, la base l\u00e9gale n\u00e9cessaire pour permettre l'\u00e9change de logements par le biais du transfert crois\u00e9 de baux d'habitations. Il \u00e9valuera si le transfert crois\u00e9 de baux sera limit\u00e9 aux situations de p\u00e9nurie ou s'appliquera de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale. Il posera les garde-fous de ces transferts crois\u00e9s selon ce qui est pratiqu\u00e9 pour le transfert des locaux commerciaux.
","ReasonText":"Avec l'initiative parlementaire 11.421 Sommaruga Carlo \" Favoriser l'\u00e9change d'appartements \", le parlement abordait la probl\u00e9matique l'\u00e9change de locaux d'habitation entre locataires sans passer par une r\u00e9siliation des baux concern\u00e9s et proposait de modifier le Code des obligations. Cette proposition \u00e9tait refus\u00e9e par le Conseil national, plus de 10 ans plus tard, dans le cadre d'une p\u00e9nurie de logement qui s'accentue et touche tout le pays, il y a lieu de reprendre le sujet et d'inviter le Conseil f\u00e9d\u00e9ral \u00e0 agir.
Si le droit actuel (article 263 Code des obligations) accorde au locataire de locaux commerciaux, sous certaines r\u00e9serves, le droit au transfert du bail, il ne l'accorde pas aux locataires de locaux d'habitation. Cela emp\u00eache donc de proc\u00e9der \u00e0 des \u00e9changes de logements par un transfert crois\u00e9 des deux contrats de bail, ce que peuvent faire les locataires de surfaces commerciales.
Cette in\u00e9galit\u00e9 de traitement, aucunement justifi\u00e9e objectivement, entre les locataires de locaux commerciaux et les locataires d'habitation \u00e0 diverses cons\u00e9quences n\u00e9gatives sur le march\u00e9 du logement locatif.
L'exp\u00e9rience montre qu'en cas d'\u00e9change de logements au travers de la r\u00e9siliation des deux baux et la conclusion de deux nouveaux baux, les loyers des deux logements sont augment\u00e9s. Cela am\u00e8ne les locataires de logements qui ne son plus en ad\u00e9quation avec leurs besoins \u00e0 ne pas \u00e9changer leur logement. En effet, il n'y a aucun int\u00e9r\u00eat pour les locataires qui occupent des logements trop grands, mais bon march\u00e9, \u00e0 reprendre un logement plus petit et plus adapt\u00e9, mais qui soudain leur co\u00fbte plus cher. Or, un grand appartement bon march\u00e9 occup\u00e9 par une personne seule pourrait \u00e9tre mis \u00e0 disposition de plusieurs personnes qui disposent de logements plus petits, comme un couple en d\u00e9but de carri\u00e8re qui emm\u00e9nage ensemble et recherche un logement bon march\u00e9 ou des jeunes qui cherchent un logement commun pas trop cher. Ce blocage des transferts crois\u00e9s sans r\u00e9siliation fait que les locataires de logements trop petits allongent la liste d'attente des locataires qui esp\u00e8rent b\u00e9n\u00e9ficier d'un logement abordable dans les nouvelles constructions.
En 2011, l'initiative parlementaire visait l'introduction p\u00e9renne dans le Code des obligations de la possibilit\u00e9 du transfert crois\u00e9 de baux d'habitation. La pr\u00e9sente motion ouvre la possibilit\u00e9 au Conseil f\u00e9d\u00e9ral d'une part de limiter cette possibilit\u00e9 uniquement lorsque s\u00e9vit la p\u00e9nurie dans le canton ou dans l'agglom\u00e9ration et d'autre part de passer par une mesure d'urgence ou une modification l\u00e9gislative d\u00e9finitive. L'introduction de la possibilit\u00e9 d'\u00e9change crois\u00e9 de baux d'habitation peut en effet faire l'objet d'un arr\u00eat\u00e9 urgent selon le mod\u00e8le de l'AMSL adopt\u00e9 en 1972 par le parlement ou d'une modification ordinaire du Code des Obligations.
Par ailleurs, comme pour le transfert de bail de locaux commerciaux \u00e0 l'article 263 CO, des garde-fous l\u00e9gaux devront \u00eatre retenus. Ainsi, la possibilit\u00e9 pour les deux bailleurs d'invoquer des justes motifs pour s'y opposer. Il n'est pas raisonnable d'imposer \u00e0 un bailleur un locataire avec qui il serait en conflit personnel. De m\u00eame, l'introduction d'une responsabilit\u00e9 solidaire limit\u00e9e dans le temps des deux locataires, comme pour le transfert des baux de locaux commerciaux, permettrait aux bailleurs de ne pas subir une p\u00e9joration de la solvabilit\u00e9.
Enfin, pour \u00e9viter tout abus, il est juste de poser l'interdiction des transactions coupl\u00e9es conclues entre les locataires ou entre les locataires et les bailleurs.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Sur le fond, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral reconna\u00eet qu'il existe des cas o\u00f9 les occupants auraient int\u00e9r\u00eat \u00e0 changer de logement en raison d'une occupation qui n'est plus optimale, par exemple lorsque les enfants ont quitt\u00e9 le logement familial. Cependant, il est d'avis que les mesures propos\u00e9es par la motion ne contribueraient pas \u00e0 r\u00e9soudre la probl\u00e9matique ou pire, qu'elles pourraient cr\u00e9er des difficult\u00e9s suppl\u00e9mentaires\u00a0: une restriction importante du droit de la propri\u00e9t\u00e9, le bailleur n'ayant plus le libre choix de son partenaire contractuel, et aussi une limitation des possibilit\u00e9s d'adapter les loyers au prix du march\u00e9. Des questions se posent \u00e9galement quant \u00e0 l'applicabilit\u00e9 du mod\u00e8le propos\u00e9 puisque les parties qui participent \u00e0 un tel \u00e9change devraient se mettre d'accord sur de nombreux \u00e9l\u00e9ments (date de l'\u00e9change, taille du logement, etc.). Les mesures propos\u00e9es pourraient avoir d'ailleurs un effet n\u00e9gatif pour les locataires, puisqu'elles pourraient conduire certains bailleurs \u00e0 ne plus mettre des logements sur le march\u00e9, au risque de ne pas pouvoir choisir librement les partenaires contractuels ou \u00e0 ne pas pouvoir adapter les loyers comme pr\u00e9vu. Cela pos\u00e9, il convient de noter que le transfert d'un bail \u00e0 un tiers, tel que le pr\u00e9voit l'art. 263 CO pour les locaux commerciaux, ne peut pas \u00eatre appliqu\u00e9 par analogie \u00e0 l'\u00e9change de logements. La question de la responsabilit\u00e9 solidaire serait des plus probl\u00e9matiques. Elle pourrait g\u00e9n\u00e9rer une situation dans laquelle, apr\u00e8s l'\u00e9change, une personne pourrait \u00eatre amen\u00e9e \u00e0 devoir payer subitement deux loyers, si la contrepartie \u00e0 l'\u00e9change ne paye pas ou plus son loyer.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est de l'avis qu'il vaut mieux en rester aux r\u00e8gles actuelles qui impliquent la r\u00e9siliation du bail de l'appartement devenu trop grand et la conclusion d'un nouveau bail pour un appartement plus petit. Il appelle \u00e0 cet effet les bailleurs \u00e0 faciliter dans la mesure du possible de tels changements de bail, soit \u00e0 l'int\u00e9rieur de leur parc locatif, soit en collaborant avec d'autres bailleurs qui disposent d'appartements mis en offre. Il serait aussi envisageable de cr\u00e9er \u00e0 cet effet des plateformes digitales d'\u00e9change d'appartements.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposal":21,"FederalCouncilProposalText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1684281600000)\/","SubmittedBy":"Sommaruga Carlo","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1686700800000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"1211|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1712761689930)\/","SubmissionDate":"\/Date(1678838400000)\/","SubmissionCouncil":2,"SubmissionCouncilName":"Conseil des Etats","SubmissionCouncilAbbreviation":"CE","SubmissionSession":5118,"SubmissionLegislativePeriod":51,"FirstCouncil1":2,"FirstCouncil1Name":"Conseil des Etats","FirstCouncil1Abbreviation":"CE","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"Droit civil|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}