Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de faire r\u00e9aliser imm\u00e9diatement une \u00e9tude scientifique montrant l'ampleur du ph\u00e9nom\u00e8ne des loyers excessifs et ses cons\u00e9quences pour l'\u00e9conomie.
","ReasonText":"Notre droit du bail autorise un rendement des fonds propres qui peut d\u00e9passer d'un faible pourcentage le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence (soit les co\u00fbts). Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a longtemps fix\u00e9 ce pourcentage \u00e0 0,5\u00a0% au-dessus du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence (pour les immeubles de moins de 30 ans), puis l'a relev\u00e9 \u00e0 2\u00a0% il y a deux ans. En r\u00e9alit\u00e9, toutefois, les rendements effectifs, loin de se limiter au maximum autoris\u00e9, sont souvent des rendements \u00e0 deux chiffres. Les loyers n'ont fait que cro\u00eetre ces quinze derni\u00e8res ann\u00e9es, alors m\u00eame que la faiblesse des taux aurait d\u00fb les faire fortement baisser. Une \u00e9tude de la Banque Raiffeisen a ainsi chiffr\u00e9 l'\u00e9cart entre loyers effectifs et loyers l\u00e9gaux \u00e0 14 milliards de francs par an et estim\u00e9 que les loyers \u00e9taient jusqu'\u00e0 40\u00a0% trop \u00e9lev\u00e9s. Une analyse r\u00e9cente du bureau Bass souligne quant \u00e0 elle que les locataires ont pay\u00e9 10,4 milliards de francs de trop en 2021 et que les loyers ont \u00e9t\u00e9 36\u00a0% trop \u00e9lev\u00e9s ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Ce qui signifie que sont r\u00e9alis\u00e9s en Suisse des rendements excessifs et donc ill\u00e9gaux d'une ampleur telle qu'ils ont un impact macro\u00e9conomique. Cette ponction op\u00e9r\u00e9e sur les locataires r\u00e9duit en effet \u00e9norm\u00e9ment leur pouvoir d'achat. Maintenant que la hausse des taux provoque une nouvelle augmentation des loyers, on ne peut que d\u00e9plorer que la baisse que ces derniers auraient d\u00fb conna\u00eetre ces derni\u00e8res ann\u00e9es n'ait pas eu lieu, car les m\u00e9nages seraient aujourd'hui moins durement touch\u00e9s.
Les organisations de propri\u00e9taires critiquent la m\u00e9thodologie des \u00e9tudes pr\u00e9cit\u00e9es et mettent en doute leurs r\u00e9sultats, au motif notamment qu'elles ne tiendraient pas compte des prestations suppl\u00e9mentaires fournies par les bailleurs (lesquelles ne pourraient cependant gu\u00e8re influencer les r\u00e9sultats, puisque le taux d'assainissement tourne autour de 1\u00a0%). Les m\u00eames organisations ne citent toutefois \u00e0 l'appui de leurs propos aucune \u00e9tude qui montrerait que les rendements observ\u00e9s en Suisse ne sont pas excessifs. Aussi est-il urgent de v\u00e9rifier l'exactitude des \u00e9tudes pr\u00e9cit\u00e9es et de conna\u00eetre l'ampleur du ph\u00e9nom\u00e8ne des loyers excessifs, non seulement en raison des lourdes cons\u00e9quences de ce dernier, mais aussi pour des raisons touchant \u00e0 la sant\u00e9 de notre \u00e9conomie et pour des raisons d'ordre public.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral s'est d\u00e9j\u00e0 prononc\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises dans des r\u00e9ponses \u00e0 des interpellations (22.3180 Dandr\u00e8s, 22.3181 Widmer C\u00e9line, 22.3182 Marti Samira, 22.3183 Marti Samira et 22.3184 Hurni) sur les conclusions de l'\u00e9tude \" \u00c9volution et rendements sur le march\u00e9 de la location 2006-2021 \", r\u00e9alis\u00e9e par le bureau BASS sur mandat de l'Association suisse des locataires. L'\u00e9tude se fonde sur un loyer th\u00e9orique calcul\u00e9 sur la base de l'\u00e9volution des facteurs de co\u00fbt et non sur un loyer admissible au regard du droit du bail.
Selon le droit du bail en vigueur, une diminution du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence ne se traduit pas automatiquement par une baisse du loyer, laquelle doit, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, \u00eatre r\u00e9clam\u00e9e par les locataires. Les demandes de baisse du loyer peuvent en outre \u00eatre rejet\u00e9es en tout ou en partie par le bailleur pour des raisons de hausse des co\u00fbts ou par l'invocation de crit\u00e8res absolus. Selon les estimations \u00e0 disposition, les diminutions du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence ne conduisent que dans un quart des cas \u00e0 des baisses de loyer, que ces derni\u00e8res r\u00e9sultent de l'initiative du bailleur ou d'une requ\u00eate du locataire.
Les dispositions visant \u00e0 prot\u00e9ger les locataires des loyers abusifs sont d\u00e9finies aux art. 269 et 269a du code des obligations (CO ; RS 220). Les loyers sont r\u00e9put\u00e9s abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif. La jurisprudence d\u00e9finit le rendement comme \u00e9tant le rendement net des fonds propres investis par le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, le rendement est calcul\u00e9 au cas par cas, en fonction de la chose lou\u00e9e. Le calcul des fonds propres investis peut varier consid\u00e9rablement selon les co\u00fbts de l'immeuble ou les modalit\u00e9s de financement.
Une \u00e9tude scientifique sur l'ampleur du ph\u00e9nom\u00e8ne des loyers excessifs serait sans nul doute tr\u00e8s instructive et pourrait contribuer \u00e0 une plus grande objectivit\u00e9 des d\u00e9bats sur la question. Cependant, l'entreprise est sem\u00e9e d'emb\u00fbches. En application de la l\u00e9gislation en vigueur et compte tenu de la jurisprudence, diff\u00e9rents crit\u00e8res entrent en ligne de compte dans la v\u00e9rification du caract\u00e8re abusif des loyers selon la date de la construction de l'immeuble. L'\u00e9tude demand\u00e9e devrait ainsi prendre en consid\u00e9ration, outre le rendement net, le crit\u00e8re des loyers usuels dans la localit\u00e9 et dans le quartier ainsi que le rendement brut. A d\u00e9faut, elle n'aurait qu'une valeur informative limit\u00e9e pour le march\u00e9 du logement dans son ensemble.
On ignore par ailleurs si les indicateurs financiers n\u00e9cessaires \u00e0 l'\u00e9tablissement d'une \u00e9tude fiable sont disponibles. En r\u00e9alisant l'\u00e9tude \u00e0 partir de donn\u00e9es agr\u00e9g\u00e9es, on se heurterait en outre aux limites de l'examen individuel exig\u00e9 par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral. Pour toutes ces raisons, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral consid\u00e8re que l'\u00e9tude demand\u00e9e ne serait pas judicieuse.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposal":21,"FederalCouncilProposalText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.","FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1683676800000)\/","SubmittedBy":"Badran Jacqueline","BusinessStatus":229,"BusinessStatusText":"Liquid\u00e9","BusinessStatusDate":"\/Date(1710327495000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"15|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1745523182773)\/","SubmissionDate":"\/Date(1679011200000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":5118,"SubmissionLegislativePeriod":51,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"\u00c9conomie|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}