Der Bundesrat wird um die Beantwortung folgender Fragen gebeten:
- Wie viele Mietwohnungen haben die bisherige CS und die neu zur UBS fusionierte Grossbank und ihre Anlagestiftungen in der Schweiz im Portfolio?
- Wie viele Mietwohnungen davon sind im Eigentum der Pensionskassen der (bisherigen) CS? Wie viele Mietwohnungen sind im Eigentum der Pensionskassen der (bisherigen) UBS?
- Wie viele Mietwohnungen in der Schweiz werden im CS Immobilienfonds verwaltet? (CS Funds AG, zugeh\u00f6rig zu CS Real Estate Fund SIAT).
- Wie viele Mietwohnungen in der Schweiz werden durch die neue UBS in Immobilienfonds (ausserhalb der Pensionskassen) verwaltet?
- Welche Nettorenditen haben die Mietwohnungen der bisherigen CS, bzw. der neuen UBS?
- Ist der Bundesrat bereit den Immobilienfonds von UBS/CS die Einf\u00fchrung der Kostenmiete vorzuschreiben?
- Wird der Bundesrat durchsetzen, dass bei den Immobilienfonds der neuen UBS/CS keine Renditen mehr m\u00f6glich sind, welche die mietrechtlich zul\u00e4ssige Nettorendite (gem\u00e4ss Bundesgericht aktuell 3,25 Prozent) \u00fcbersteigen?
- Wenn Ja, mit welchen Instrumenten? Wenn Nein, warum nicht?
- Welchen Beitrag leistet die neue UBS mit ihren Immobilienportfolios f\u00fcr die Erreichung der Klimaziele im Bereich Geb\u00e4udemanagement und Geb\u00e4udesanierung (zum Beispiel wo immer m\u00f6glich Verzicht auf Ersatzneubauten)?
- Ist der Bundesrat bereit die neue UBS mittels eines Monitorings \u00fcber die Wohnimmobilienportofolios zur Transparenz insbesondere \u00fcber Netto-Renditen, Sanierungsstand und -Bedarf, Mietentwicklung etc. zu verpflichten?
- Wie hoch ist der Anteil der fusionierten Megabank am Mietwohnungsmarkt gesamtschweizerisch? Wie hoch ist der Anteil der neuen UBS Immobilienportfolios je f\u00fcr die grossen St\u00e4dte Z\u00fcrich, Basel, Genf, Lausanne und Bern?
","ReasonText":"Durch die \u00dcbernahme der Credit Suisse durch die UBS wird nicht nur eine Megabank geschaffen, es entsteht auch eine riesige Vermieterin von Wohnliegenschaften: Fast 70 000 Wohnungen haben die mit der CS fusionierte UBS und ihre Anlagestiftungen anscheinend im Portfolio. Bei der neuen UBS wohnen damit etwa 150 000 Menschen zur Miete.
Das Mietrecht erlaubt Vermieter*innen eine beschr\u00e4nkte Rendite zu erzielen, aktuell liegt die zul\u00e4ssige Nettorendite bei 3,25 Prozent. Bekannterweise liegen die Renditen bei Immobilienfonds oftmals deutlich h\u00f6her als erlaubt, da bisher ein Kontrollmechanimus fehlt. Dies ist angesichts der steigenden Mieten und der sinkenden Kaufkraft f\u00fcr breitere Bev\u00f6lkerungsschichten zunehmend ein Problem. Angesichts der finanziellen Garantien, welche der Bund und die SNB f\u00fcr die neue Megabank leisten, braucht es Kontroll- und Transparenzmechanismen um unzul\u00e4ssige Mieten auf Kosten der Mieterinnen und Mieter zu unterbinden und aufzuzeigen ob die Nachhaltigkeit in allen Dimensionen (\u00f6kologisch, sozial und wirtschaftlich) erreicht wird.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Gem\u00e4ss den Angaben von Credit Suisse (CS) und UBS lassen sich die Fragen zur Anzahl der Mietwohnungen in den Immobilienportfolios folgendermassen beantworten:
- Die CS verf\u00fcgt in ihren Anlagestiftungen \u00fcber ein Portfolio von rund 13'000 Mietwohnungen. Bei der bisherigen UBS sind es rund 5200 Wohnungen (UBS AST Immobilien Schweiz und UBS AST Kommerzielle Immobilien Schweiz).
- Die Anzahl Mietwohnungen in der Schweiz in der Pensionskasse der CS bel\u00e4uft sich auf knapp 2400.
- Vom CS Immobilienfonds (CS Funds AG, zugeh\u00f6rig zu CS Real Estate Fund SIAT) werden rund 22'800 Wohnungen verwaltet.
- Die Anzahl Mietwohnungen in der Schweiz, welche durch die bisherige UBS in insgesamt sieben Immobilienfonds (ausserhalb der Pensionskassen) verwaltet werden, bel\u00e4uft sich auf rund 29'200 Einheiten.
Zu den Nettorenditen von Wohnliegenschaften von CS und UBS liegen keine Angaben vor. Vom Immobilienberatungsb\u00fcro Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung wird im schweizweiten Durchschnitt f\u00fcr 2022 eine Nettoanfangsrendite f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user von 2,9 Prozent bezogen auf den Marktwert ausgewiesen. Sofern der bilanzierte Wert unter dem Marktwert liegt, ergibt sich indessen eine h\u00f6here Rendite.
Die Kostenmiete gem\u00e4ss Artikel\u00a0269f. Obligationenrecht (OR; SR 220) ist f\u00fcr alle Mietverh\u00e4ltnisse anwendbar, soweit nicht aufgrund einer besonderen Rechtsbestimmung oder gest\u00fctzt auf eine zwischen den Mietparteien getroffene Vereinbarung andere Kriterien zur Anwendung gelangen, so beispielsweise die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit, die Indexmiete, die Staffelmiete oder bei Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen die Umsatzmiete.
Die Beurteilung der zul\u00e4ssigen Nettorendite erfolgt bei gegebenen \u00dcberpr\u00fcfungsvoraussetzungen im Rahmen des Schlichtungsverfahrens oder, bei Nichteinigung und anschliessender Klageeinreichung, durch das zust\u00e4ndige Zivilgericht. Diese Zust\u00e4ndigkeit der richterlichen Beh\u00f6rden entspricht dem Gewaltenteilungsprinzip. Dem Bundesrat steht kein eigenes Instrumentarium f\u00fcr eine Mietzinskontrolle zur Verf\u00fcgung. Insbesondere verf\u00fcgt er auch nicht \u00fcber die Kompetenz zum Erlass von Sonderrecht, das bei einer einzelnen Vermieterin zur Anwendung gelangt. Jedoch erwartet der Bundesrat von der UBS, dass sie sich im Wissen um die rechtlichen Vorgaben zur Nettorendite und um die Anfechtungsm\u00f6glichkeiten der Mieterschaft an den f\u00fcr die Mietzinsgestaltung zul\u00e4ssigen Rahmen h\u00e4lt.
Dem Bundesrat liegen die Immobilienstrategien von UBS und CS nicht vor. Hingegen l\u00e4sst sich darauf hinweisen, dass REIDA (Real Estate Investment Data Association - ein von der Branche getragener Non-Profit-Verein) zur Offenlegung von Umweltkennzahlen in den letzten Monaten einen Standard f\u00fcr die Berechnung entsprechender Kennzahlen erarbeitet hat. Dadurch k\u00f6nnen Immobilienportfolios nachvollziehbar bez\u00fcglich Energieverbr\u00e4uchen oder Treibhausgasemissionen verglichen werden. Die CS hat mit allen Schweizer Immobilien-Anlagegef\u00e4ssen am standardisierten Immobilien-Benchmark teilgenommen. Die UBS hat mit allen 9 Schweizer Immobilienanlagegef\u00e4ssen (7 Immobilienfonds und 2 Anlagestiftungen) am REIDA CO2 Benchmark teilgenommen.
Ein spezielles Monitoring \u00fcber die Nettorendite, die Mietzinsentwicklung oder den Sanierungsstand bei den Wohnbauportfolios der UBS ist nicht vorgesehen.
Das Immobilienportfolio der durch die UBS betreuten sieben Immobilienfonds und der beiden Anlagestiftungen betr\u00e4gt gesamtschweizerisch rund 34'400 Wohnungen, dasjenige der CS rund 38'200, was eine Gesamtzahl von 72'600 Mietwohnungen ergibt. Damit betr\u00e4gt der Anteil von UBS und CS \u00fcber die ganze Schweiz gesehen 3,15 Prozent aller bewohnten Miet- und Genossenschaftswohnungen. In den einzelnen St\u00e4dten betragen die entsprechenden Anteile: Z\u00fcrich 4,3 Prozent, Basel 7,5 Prozent, Genf 4 Prozent, Lausanne 5,5 Prozent und Bern 2,6 Prozent.
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