Il Consiglio federale \u00e8 invitato a rispondere alle seguenti domande:
- Quante abitazioni locative possiedono nei loro portafogli il vecchio Cr\u00e9dit Suisse (CS), la nuova banca nata dalla fusione tra CS e UBS e le loro fondazioni d'investimento in Svizzera?
- Quante abitazioni locative sono di propriet\u00e0 delle casse pensioni del vecchio CS? Quante appartengono alla cassa pensioni della vecchia UBS?
- Quante abitazioni locative in Svizzera sono gestite dal fondo immobiliare di Cr\u00e9dit Suisse (CS Funds SA, di propriet\u00e0 di CS Real Estate Fund SIAT)?
- Quante abitazioni locative in Svizzera sono gestite dai fondi immobiliari della nuova UBS (casse pensioni escluse)?
- Qual \u00e8 il rendimento netto delle abitazioni locative del vecchio CS e della nuova UBS?
- Il Consiglio federale \u00e8 disposto a obbligare i fondi immobiliari della nuova UBS a introdurre il sistema delle pigioni basate sui costi?
- Il Consiglio federale si assicurer\u00e0 che i fondi immobiliari della nuova UBS non conseguano rendimenti superiori al limite autorizzato (fissato al 3,25 % dal Tribunale federale)?
- Se s\u00ec, con quali strumenti? Se no, perch\u00e9?
- Che cosa fa la nuova UBS per raggiungere gli obiettivi climatici in materia di gestione e risanamento degli edifici tramite il suo portafoglio immobiliare (p. es. evitare il pi\u00f9 possibile di costruire nuovi immobili in sostituzione di quelli vecchi)?
- Il Consiglio federale \u00e8 disposto a imporre alla nuova UBS di dare prova di trasparenza per quanto riguarda i rendimenti netti conseguiti, i risanamenti effettuati o da effettuare, l'andamento degli affitti, ecc. mediante un monitoraggio dei suoi portafogli di immobili residenziali?
- Qual \u00e8 la percentuale della maxi banca nata dalla fusione nel mercato nazionale degli appartamenti in affitto? Qual \u00e8 la percentuale dei nuovi portafogli immobiliari di UBS nelle citt\u00e0 di Zurigo, Basilea, Ginevra, Losanna e Berna?
","ReasonText":"L'acquisizione di Cr\u00e9dit Suisse da parte di UBS ha comportato la creazione non solo di una maxi banca ma anche di una maxi societ\u00e0 di locazione immobiliare. Sembra infatti che l'istituto nato dalla fusione di CS e UBS e le sue fondazioni d'investimento dispongano di un portafoglio di quasi 70 000 abitazioni locative in cui vivono circa 150 000 persone.
Sebbene il diritto in materia di locazione preveda un limite massimo per il reddito netto incassabile dai locatori (attualmente fissato al 3,25 %), \u00e8 risaputo che spesso il rendimento dei fondi immobiliari supera largamente questa soglia, anche perch\u00e9 non esiste alcun meccanismo di controllo. Il problema si sta inoltre aggravando a causa dell'aumento degli affitti e del calo del potere d'acquisto di gran parte della popolazione. Alla luce delle garanzie finanziarie fornite alla nuova maxi banca dalla Confederazione e dalla BNS, occorre prevedere dei meccanismi di controllo e di trasparenza per evitare che vengano imposti affitti eccessivi e per verificare se la nuova maxi banca rispetta tutte le dimensioni della sostenibilit\u00e0 (ecologica, sociale ed economica).
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"In base alle indicazioni fornite da Cr\u00e9dit Suisse (CS) e UBS sul numero di abitazioni locative incluse nei loro portafogli immobiliari possiamo rispondere alle domande poste come segue.
- Le fondazioni d'investimento di CS dispongono di un portafoglio di circa 13 000 abitazioni locative, mentre le fondazioni della vecchia UBS detengono circa 5200 appartamenti (UBS AST Immeubles suisses e UBS AST Immeubles commerciaux suisses).
- In Svizzera la cassa pensioni di CS gestisce poco meno di 2400 abitazioni locative.
- Il fondo immobiliare di Cr\u00e9dit Suisse (CS Funds SA, di propriet\u00e0 di CS Real Estate Fund SIAT) gestisce circa 22 800 appartamenti.
- Le abitazioni locative gestite finora da UBS in Svizzera tramite 7 fondi immobiliari (escluse le casse pensioni) ammontano a circa 29 200 unit\u00e0.
Per quanto riguarda il rendimento netto degli immobili residenziali di CS e UBS non disponiamo di nessuna informazione. Tuttavia, lo studio di consulenza immobiliare Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung calcola in media un rendimento netto iniziale degli immobili residenziali svizzeri pari al 2,9 % nel 2022 in base al valore di mercato. Se per\u00f2 il valore iscritto a bilancio \u00e8 inferiore al valore di mercato, il rendimento supera questa soglia.
La pigione basata sui costi secondo l'articolo 269 seg. del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220) \u00e8 applicabile a tutti i rapporti locativi, tranne quando prevalgono altri criteri fondati su una disposizione legale o su un accordo stipulato dalle parti, come ad esempio l'usualit\u00e0 nella localit\u00e0 o nel quartiere, l'indicizzazione delle pigioni, le pigioni scalari e, nel caso dei locali commerciali, le pigioni basate sul fatturato.
Se ci sono le condizioni per una verifica, la valutazione del rendimento netto autorizzato viene effettuata nel quadro di una procedura di conciliazione oppure, qualora non si raggiunga un accordo e si agisca per vie legali, viene affidata al tribunale civile competente, conformemente al principio della separazione dei poteri. Il Consiglio federale non dispone di strumenti per il controllo dei canoni di locazione. In particolare, non ha la competenza di emanare leggi speciali applicabili a una categoria definita di locatori. Tuttavia, si aspetta che UBS tenga conto delle disposizioni legali riguardanti il rendimento netto e le possibilit\u00e0 di opposizione da parte dei locatari, rispettando cos\u00ec il quadro normativo che disciplina la definizione delle pigioni.
Il Consiglio federale non conosce le strategie immobiliari di UBS e CS. In compenso, negli ultimi mesi la Real Estate Investment Data Association (REIDA), un'associazione senza scopo di lucro finanziata dal settore immobiliare, ha elaborato una norma per il calcolo e la pubblicazione degli indicatori di performance ambientale degli edifici che permette di confrontare in maniera chiara i portafogli immobiliari dal punto di vista del consumo energetico e delle emissioni di gas serra. CS ha partecipato al benchmarking standardizzato del settore immobiliare con tutti i suoi veicoli di investimento svizzeri. UBS ha invece partecipato al benchmarking CO2 della REIDA con i suoi 9 veicoli di investimento svizzeri (7 fondi immobiliari e 2 fondazioni d'investimento).
Non \u00e8 previsto un monitoraggio specifico dei rendimenti netti, dell'andamento degli affitti o dei risanamenti riguardanti il portafoglio immobiliare di UBS.
Il portafoglio immobiliare detenuto in Svizzera dai sette fondi immobiliari e dalle due fondazioni d'investimento gestiti da UBS ammonta a 34 400 appartamenti, mentre quello di CS a circa 38 200, per un totale di 72 600 abitazioni locative. Se si considera tutta la Svizzera, la percentuale di UBS e CS equivale al 3,15 % di tutte le abitazioni in affitto o di propriet\u00e0 di cooperative occupate. Nelle singole citt\u00e0 si registrano le seguenti percentuali: Zurigo 4,3 %, Basilea 7,5 %, Ginevra 4 %, Losanna 5,5 % e Berna 2,6 %.
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