Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de modifier la l\u00e9gislation de mani\u00e8re que les cantons et les communes puissent contr\u00f4ler de mani\u00e8re p\u00e9riodique et ponctuelle que les loyers et les fermages per\u00e7us sur leur territoire sont conformes \u00e0 la loi et que les bailleurs n'y obtiennent pas de rendements locatifs abusifs en pratiquant des loyers excessifs. Le contr\u00f4le peut tenir compte des diff\u00e9rences existant entre diverses cat\u00e9gories d'objets lou\u00e9s.
","ReasonText":"Notre droit du bail autorise un rendement des fonds propres qui peut d\u00e9passer d'un faible pourcentage le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence (soit les co\u00fbts). Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a longtemps fix\u00e9 ce pourcentage \u00e0 0,5\u00a0% au-dessus du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence (pour les immeubles de moins de 30 ans), puis l'a relev\u00e9 \u00e0 2\u00a0% il y a deux ans. En r\u00e9alit\u00e9, toutefois, les rendements effectifs, loin de se limiter au maximum autoris\u00e9, sont souvent des rendements \u00e0 deux chiffres. Les loyers n'ont fait que cro\u00eetre ces quinze derni\u00e8res ann\u00e9es, alors m\u00eame que la faiblesse des taux aurait d\u00fb les faire baisser. Une \u00e9tude de la Banque Raiffeisen a chiffr\u00e9 l'\u00e9cart entre loyers effectifs et loyers l\u00e9gaux \u00e0 14 milliards de francs par an. La derni\u00e8re analyse du bureau Bass souligne quant \u00e0 elle que les locataires ont pay\u00e9 10,4 milliards de francs de trop en 2021. Les bailleurs d\u00e9gagent donc dans tout le pays des rendements excessifs et ill\u00e9gaux dont les cons\u00e9quences \u00e9conomiques sont d\u00e9sastreuses, puisque l'argent vers\u00e9 en trop par les locataires est soustrait \u00e0 leur budget et r\u00e9duit \u00e9norm\u00e9ment leur pouvoir d'achat.
Aussi est-il indispensable de faire en sorte que le droit du bail soit appliqu\u00e9 strictement, pour des consid\u00e9rations d'ordre tant \u00e9conomique que politique. Il est inacceptable qu'une loi ne soit pas appliqu\u00e9e de mani\u00e8re aussi flagrante.
C'est pourquoi il faut que les communes et les cantons qui se trouvent dans des r\u00e9gions particuli\u00e8rement sensibles, comme les villes ou les centres touristiques, puissent contr\u00f4ler de mani\u00e8re ponctuelle et p\u00e9riodique que les loyers pratiqu\u00e9s sur leur territoire ne donnent pas lieu \u00e0 des rendements excessifs.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral s\u2019est d\u00e9j\u00e0 prononc\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises dans des r\u00e9ponses \u00e0 des interpellations (22.3180 Dandr\u00e8s, 22.3181 Widmer C\u00e9line, 22.3182 Marti Samira, 22.3183 Marti Samira et 22.3184 Hurni) sur les conclusions de l\u2019\u00e9tude \u00ab \u00c9volution et rendements sur le march\u00e9 de la location 2006-2021 \u00bb, r\u00e9alis\u00e9e par le bureau BASS sur mandat de l\u2019Association suisse des locataires. L\u2019\u00e9tude se fonde sur un loyer th\u00e9orique calcul\u00e9 sur la base de l\u2019\u00e9volution des facteurs de co\u00fbt et non sur un loyer admissible au regard du droit du bail.
Selon le droit du bail en vigueur, une diminution du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence ne se traduit pas automatiquement par une baisse du loyer, laquelle doit, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, \u00eatre r\u00e9clam\u00e9e par les locataires. Les demandes de diminution du loyer peuvent en outre \u00eatre rejet\u00e9es en tout ou en partie par le bailleur pour des raisons de hausse des co\u00fbts ou par l\u2019invocation de crit\u00e8res absolus. D\u2019apr\u00e8s les estimations \u00e0 disposition, les baisses du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence ne conduisent que dans un quart des cas \u00e0 des baisses de loyer, que ces derni\u00e8res r\u00e9sultent de l\u2019initiative du bailleur ou d\u2019une requ\u00eate du locataire.
Le droit f\u00e9d\u00e9ral donne actuellement la facult\u00e9 aux associations de bailleurs et de locataires d\u2019\u00e9tablir en commun des dispositions-types applicables dans les cantons et les communes qui comptent au moins 30 000 logements ou 10 000 locaux commerciaux. La loi f\u00e9d\u00e9rale sur les contrats-cadres de baux \u00e0 loyer et leur d\u00e9claration de force obligatoire g\u00e9n\u00e9rale (RS 221.213.15), en vigueur depuis le 1er mars 1996, pr\u00e9voit en effet la possibilit\u00e9 d\u2019\u00e9tablir des r\u00e8gles applicables notamment \u00e0 la fixation et au contr\u00f4le des loyers, sous r\u00e9serve de ne pas d\u00e9roger aux dispositions imp\u00e9ratives du droit du bail. Dans certains cantons dont le march\u00e9 locatif est tendu, des discussions ont actuellement lieu, au sein de commissions paritaires en mati\u00e8re de baux \u00e0 loyer, auxquelles participent tant les associations fa\u00eeti\u00e8res que les autorit\u00e9s cantonales. Le D\u00e9partement f\u00e9d\u00e9ral de l\u2019\u00e9conomie, de la formation et de la recherche (DEFR) suit et soutient ces discussions avec attention. Elles ont l\u2019avantage de se concentrer sur les besoins particuliers de certaines r\u00e9gions et elles peuvent s\u2019appuyer sur une base l\u00e9gale f\u00e9d\u00e9rale ad\u00e9quate en mati\u00e8re de contrat-cadre. Aux conditions ici \u00e9voqu\u00e9es, une base l\u00e9gale existe donc d\u00e9j\u00e0, permettant un contr\u00f4le des loyers dans les communes et les cantons.
Les cantons ont en outre la possibilit\u00e9 d\u2019adopter des mesures de droit public afin de rem\u00e9dier \u00e0 une p\u00e9nurie r\u00e9gionale de logements locatifs et de lier, par exemple, l\u2019octroi de permis pour la transformation de maisons d\u2019habitation \u00e0 un contr\u00f4le des loyers pendant une dur\u00e9e limit\u00e9e.
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