Der Bundesrat wird beauftragt, das Mietrecht und andere n\u00f6tige gesetzliche Grundlagen so zu \u00e4ndern, dass steigende Energiepreise nicht alleine zu Lasten der Mietenden gehen, sofern die Effizienz der Heizung und die Isolation nicht dem aktuellen Stand entsprechen. Bei n\u00f6tigen Sanierungen sollen nur die effektiven wertvermehrenden Investitionen auf Mietparteien \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnen.
1. Die Mehrkosten des Energieverbrauchs einer schlecht isolierten oder ineffizient geheizten Liegenschaft im Vergleich zu einem Geb\u00e4ude mit jeweils aktuellem Minergie-Standard (gerechnet bei einer Raumtemperatur von rund 20 Grad) werden zu gleichen Teilen zwischen Mietenden (Nebenkosten) und Liegenschaftsbesitzenden aufgeteilt.
2. Sofern energetische Sanierungen zu Mietzinsaufschl\u00e4gen oder K\u00fcndigungen f\u00fchren, kontrolliert der Bund die neuen Mietzinse.
","ReasonText":"Bei einer schlecht isolierten Geb\u00e4udeh\u00fclle haben Mietende und nicht der Hausbesitzer die Mehrkosten zu bezahlen. F\u00fcr die Hausbesitzenden besteht somit wenig Anreiz, ihre Liegenschaften energetisch zu sanieren. Denn die Verteuerung der Energiekosten wird voll und ganz auf die Mietenden abgew\u00e4lzt. Da eine Geb\u00e4udeisolation Sache des Hauseigent\u00fcmers ist, sind den Mietenden die H\u00e4nde gebunden, und sie k\u00f6nnen wenig zu einer besseren \u00d6kobilanz und tieferen Heizkosten beitragen.
In den letzten Monaten lagen die Preise f\u00fcr fossile Brennstoffe in Folge des russischen Angriffskriegs massiv \u00fcber dem langj\u00e4hrigen Mittel. Dies hat den Effekt dieses grunds\u00e4tzlichen Fehlanreizes massiv zus\u00e4tzlich versch\u00e4rft.
Ein ausgetrockneter Wohnungsmarkt in vielen Gebieten der Schweiz erschwert es zudem den Mieterinnen und Mietern, eine gut isolierte Wohnung zu finden. Damit klimabezogene Massnahmen im Geb\u00e4udebereich umgesetzt werden, soll der Anreiz f\u00fcr die Hausbesitzenden erh\u00f6ht werden. Werden sie f\u00fcr das Vers\u00e4umnis der W\u00e4rme/Heizungssanierung zur Kasse gebeten, wird dies innert kurzer Zeit zu einem Umdenken f\u00fchren.
Mit diesem Anreizmodell wird eine Geb\u00e4udeisolation auch f\u00fcr Hausbesitzende, welche nicht im eigenen Haus wohnen, attraktiv, und dem Energiesparen und dem Klimaschutz kann Rechnung getragen werden.
Mit einer Mietzinskontrolle bei energetischen Sanierungen soll dabei sichergestellt werden, dass diese nicht f\u00fcr \u00fcberh\u00f6hte Mietzinsaufschl\u00e4ge missbraucht, sondern nur die tats\u00e4chlichen wertvermehrenden Kosten \u00fcberw\u00e4lzt werden.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Der Bundesrat teilt das Anliegen, die Attraktivit\u00e4t der energetischen Sanierungen zu verst\u00e4rken. Es bestehen verschiedene F\u00f6rdermassnahmen von Bund und Kantonen, die finanzielle Anreize f\u00fcr Geb\u00e4udeeigent\u00fcmerinnen und Geb\u00e4udeeigent\u00fcmer inklusive Vermieterinnen und Vermieter schaffen, ihre Liegenschaft energetisch zu sanieren oder das fossile Heizsystem zu ersetzen. Mit den verschiedenen Massnahmen konnte in den letzten Jahren eine grosse Steigerung im Bereich Heizungsersatz erreicht werden. Mit dem am 18. Juni 2023 durch das Stimmvolk angenommenen neuen Bundesgesetz \u00fcber die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die St\u00e4rkung der Energiesicherheit (KIG) stehen zus\u00e4tzliche Finanzhilfen f\u00fcr den Ersatz fossiler und elektrischer Heizsysteme zur Verf\u00fcgung. Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer werden also vor allem durch die F\u00f6rderbeitr\u00e4ge zu energetischen Sanierungen motiviert.
Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 23. November 2022 zur Motion 22.3985 Klopfenstein Broggini ausgef\u00fchrt hat, m\u00fcssen Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer im heutigen System dagegen nicht mit negativen finanziellen Auswirkungen rechnen, falls sie noch keine energetischen Sanierungen vorgenommen haben. Der Grund daf\u00fcr ist, dass die anfallenden Nebenkosten in der Regel von den Mieterinnen und Mietern getragen werden.
Im Schweizer Mietrecht gilt der Grundsatz der Kostenmiete. Der zul\u00e4ssige Mietzins ergibt sich dabei aus den durch die vermietende Partei zu tragenden Liegenschaftskosten sowie einer angemessenen Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital. Zudem k\u00f6nnen die Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenh\u00e4ngen, also insbesondere auch die Heizkosten, als Nebenkosten auf die Mieterschaft \u00fcberw\u00e4lzt werden. Voraussetzung daf\u00fcr ist, dass dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurde. Die vorgeschlagene Aufteilung von Energiemehrkosten, die im Vergleich zu einem Geb\u00e4ude mit Minergie-Standard entstehen, w\u00fcrde diesem Kostenprinzip widersprechen und h\u00e4tte zur Folge, dass die Liegenschaftskosten durch die Mietzins- und Nebenkosteneinnahmen nicht mehr abgedeckt werden k\u00f6nnen. F\u00fcr Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer ohne gen\u00fcgende finanzielle Reserven k\u00f6nnte dies aufgrund der sich ergebenden Verluste im schlimmsten Fall den Verlust ihres Eigentums am Geb\u00e4ude bedeuten.
Ferner m\u00fcssten f\u00fcr die Umsetzung des vorgeschlagenen Systems die Mehrkosten im Einzelfall durch eine energetische Analyse im Sinne eines Geb\u00e4udeenergieausweises (GEAK) erhoben werden. Eine faktische GEAK-Pflicht w\u00e4re jedoch nicht vereinbar mit Artikel 89 Absatz 4 der Bundesverfassung, wonach vor allem die Kantone f\u00fcr Massnahmen, die den Verbrauch von Energie in Geb\u00e4uden betreffen, zust\u00e4ndig sind. Hinzu kommt, dass die Energiemehrkosten stark vom Benutzerverhalten abh\u00e4ngig sind, sodass dieser Faktor ebenfalls zu ber\u00fccksichtigen w\u00e4re. Dies w\u00fcrde zu einem komplizierten Vollzug, zu Rechtsunsicherheit und zu einer Zunahme von mietrechtlichen Streitigkeiten f\u00fchren.
Dass energetische Geb\u00e4udesanierungen nicht zu \u00fcberh\u00f6hten Mietzinsaufschl\u00e4gen f\u00fchren, sondern nur die tats\u00e4chlichen wertvermehrenden Kosten \u00fcberw\u00e4lzt werden sollen, entspricht einem bereits im geltenden Mietrecht verankerten Grundsatz.
Artikel 14 Absatz 3 der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (SR 221.213.11) legt explizit fest, dass als Mehrleistung nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden kann, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des urspr\u00fcnglichen Zustandes \u00fcbersteigt. Gegen ungerechtfertigte Mietzinserh\u00f6hungen k\u00f6nnen sich Mieterinnen und Mieter bereits heute in einem kostenlosen Schlichtungsverfahren wehren. Es besteht daher kein Erfordernis f\u00fcr eine staatliche Mietzinskontrolle bei Geb\u00e4udesanierungen, wie dies mit der Motion gefordert wird.
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