Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de modifier le droit du bail et les autres bases l\u00e9gales pertinentes de mani\u00e8re \u00e0 ce que la hausse des prix de l\u2019\u00e9nergie ne soit pas support\u00e9e uniquement par les locataires dans les cas o\u00f9 l\u2019efficacit\u00e9 du chauffage et de l\u2019isolation ne r\u00e9pondent pas aux normes actuelles. Si un logement doit \u00eatre r\u00e9nov\u00e9, seuls les investissements entra\u00eenant une plus-value doivent \u00eatre r\u00e9percut\u00e9s sur les locataires.
1. Les co\u00fbts suppl\u00e9mentaires li\u00e9s \u00e0 la consommation d\u2019\u00e9nergie d\u2019un immeuble mal isol\u00e9 ou chauff\u00e9 de mani\u00e8re inefficace en comparaison avec un b\u00e2timent r\u00e9pondant \u00e0 la norme Minergie actuelle (calcul\u00e9s pour une temp\u00e9rature ambiante d\u2019une vingtaine de degr\u00e9s) sont r\u00e9partis \u00e0 parts \u00e9gales entre les locataires (frais accessoires) et les propri\u00e9taires.
2. Lorsque les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques entra\u00eenent une augmentation de loyer ou une r\u00e9siliation du bail, la Conf\u00e9d\u00e9ration contr\u00f4le les nouveaux loyers.
","ReasonText":"Lorsque l\u2019enveloppe du b\u00e2timent est mal isol\u00e9e, ce sont les locataires et non le propri\u00e9taire qui doivent aujourd\u2019hui assumer les co\u00fbts suppl\u00e9mentaires. Par cons\u00e9quent, les propri\u00e9taires sont peu incit\u00e9s \u00e0 assainir leurs immeubles sur le plan \u00e9nerg\u00e9tique, puisque la hausse des co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques est enti\u00e8rement r\u00e9percut\u00e9e sur les locataires. L'isolation du b\u00e2timent \u00e9tant l'affaire du propri\u00e9taire, le locataire a les mains li\u00e9es et ne peut que faiblement contribuer \u00e0 am\u00e9liorer l'\u00e9cobilan du logement et \u00e0 faire baisser les frais de chauffage.
Ces derniers mois, le prix des combustibles fossiles a pris l'ascenseur et a largement d\u00e9pass\u00e9 la moyenne \u00e0 long terme en raison de la guerre d'agression men\u00e9e par la Russie. L'effet de cette mauvaise incitation fondamentale s'en est trouv\u00e9 consid\u00e9rablement renforc\u00e9.
L'ass\u00e8chement du march\u00e9 du logement dans de nombreuses r\u00e9gions de Suisse complique encore la t\u00e2che des locataires qui sont \u00e0 la recherche d'un appartement bien isol\u00e9. Pour que des mesures climatiques soient adopt\u00e9es dans le secteur du b\u00e2timent, il est n\u00e9cessaire de renforcer les incitations pour les propri\u00e9taires. En effet, s'ils doivent passer \u00e0 la caisse parce qu'ils n'ont pas assaini leur b\u00e2timent, ils changeront rapidement d'attitude.
Un tel mod\u00e8le d'incitation rendra l'isolation des b\u00e2timents \u00e9galement attrayante pour les propri\u00e9taires qui n'habitent pas leur immeuble. En outre, il permettra des \u00e9conomies d'\u00e9nergie et contribuera \u00e0 la protection du climat.
Enfin, les loyers doivent \u00eatre contr\u00f4l\u00e9s \u00e0 la suite de r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques afin que l'assainissement ne soit pas utilis\u00e9 pour obtenir des hausses de loyers excessives et que seuls les co\u00fbts entra\u00eenant r\u00e9ellement une plus-value soient r\u00e9percut\u00e9s sur les locataires.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est aussi d\u2019avis qu\u2019il convient de renforcer l\u2019attractivit\u00e9 des r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques. La Conf\u00e9d\u00e9ration et les cantons disposent de diverses mesures visant \u00e0 encourager financi\u00e8rement les propri\u00e9taires et les bailleurs \u00e0 effectuer des r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques ou \u00e0 remplacer les syst\u00e8mes de chauffage \u00e0 combustibles fossiles. Gr\u00e2ce \u00e0 ces mesures, les remplacements de syst\u00e8mes de chauffage ont significativement augment\u00e9 au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es. Depuis que le peuple a vot\u00e9 en faveur de la nouvelle loi f\u00e9d\u00e9rale sur les objectifs en mati\u00e8re de protection du climat, sur l\u2019innovation et sur le renforcement de la s\u00e9curit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique (LCI) le 18 juin 2023, des aides financi\u00e8res suppl\u00e9mentaires peuvent \u00eatre sollicit\u00e9es pour remplacer les syst\u00e8mes de chauffages fonctionnant aux \u00e9nergies fossiles et les chauffages \u00e9lectriques. C\u2019est donc essentiellement par le biais d\u2019aides financi\u00e8res que les propri\u00e9taires sont encourag\u00e9s \u00e0 effectuer des r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques dans leurs b\u00e2timents.
Comme le Conseil f\u00e9d\u00e9ral l\u2019a pr\u00e9cis\u00e9 dans son avis du 23 novembre 2022 en r\u00e9ponse \u00e0 la motion 22.3985 Klopfenstein Broggini, dans le cadre du syst\u00e8me actuel, les propri\u00e9taires n\u2019ont pas \u00e0 craindre de cons\u00e9quence financi\u00e8re n\u00e9gative s\u2019ils n\u2019ont pas encore entrepris d\u2019assainissement \u00e9nerg\u00e9tique, car les frais accessoires sont en principe support\u00e9s par les locataires.
Le droit du bail pr\u00e9voit l\u2019application du principe du loyer fix\u00e9 sur la base des co\u00fbts. Le loyer admissible est d\u00e9termin\u00e9 par les co\u00fbts immobiliers \u00e0 la charge du bailleur et un rendement net appropri\u00e9 sur le capital propre investi. De plus, les prestations li\u00e9es \u00e0 l\u2019usage de la chose, notamment les frais de chauffage, peuvent \u00eatre r\u00e9percut\u00e9es sur les locataires en tant que frais accessoires, \u00e0 condition que cela ait \u00e9t\u00e9 convenu dans le bail \u00e0 loyer. La proposition de r\u00e9partition des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires engendr\u00e9s par la consommation d\u2019\u00e9nergie dans les b\u00e2timents qui ne r\u00e9pondent pas \u00e0 la norme Minergie serait contraire au principe du loyer bas\u00e9 sur les co\u00fbts et ferait que les co\u00fbts immobiliers ne pourraient plus \u00eatre couverts par les recettes d\u00e9coulant des loyers et des frais accessoires. Les propri\u00e9taires ne disposant pas de r\u00e9serves financi\u00e8res suffisantes risqueraient de subir des pertes et, dans le pire des cas, de perdre leur droit de propri\u00e9t\u00e9 sur l\u2019immeuble.
En outre, pour mettre en \u0153uvre le syst\u00e8me propos\u00e9, les co\u00fbts suppl\u00e9mentaires devraient \u00eatre examin\u00e9s au cas par cas par le biais d\u2019une analyse \u00e9nerg\u00e9tique au sens du certificat \u00e9nerg\u00e9tique cantonal des b\u00e2timents (CECB). Rendre cette certification obligatoire ne serait toutefois pas conforme \u00e0 l\u2019art. 89, al. 4, de la Constitution f\u00e9d\u00e9rale, qui pr\u00e9voit que les mesures concernant la consommation d\u2019\u00e9nergie dans les b\u00e2timents sont au premier chef du ressort des cantons. \u00c0 cela s\u2019ajoute que les co\u00fbts suppl\u00e9mentaires li\u00e9s \u00e0 la consommation d\u2019\u00e9nergie d\u00e9pendent fortement du comportement des consommateurs. Ce facteur serait donc \u00e9galement \u00e0 prendre en compte.
L\u2019ex\u00e9cution du mod\u00e8le propos\u00e9 serait compliqu\u00e9e et entra\u00eenerait de l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique ainsi qu\u2019une augmentation des litiges relevant du droit du bail.
Le fait que l\u2019assainissement \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents ne doive pas donner lieu \u00e0 des hausses de loyer excessives et que seuls les co\u00fbts effectifs entra\u00eenant une plus-value puissent \u00eatre r\u00e9percut\u00e9s sur les locataires correspond \u00e0 un principe d\u00e9j\u00e0 inscrit dans le droit du bail en vigueur. L\u2019art. 14, al. 3, de l\u2019ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d\u2019habitations et de locaux commerciaux (RS 221.213.11) dispose que seule la part des co\u00fbts d\u2019investissement qui exc\u00e8de les co\u00fbts de r\u00e9tablissement ou de maintien de l\u2019\u00e9tat initial de la chose lou\u00e9e peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une prestation suppl\u00e9mentaire. Les locataires ont d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 la possibilit\u00e9 de contester les hausses de loyer injustifi\u00e9es en engageant une proc\u00e9dure de conciliation gratuite. Il n\u2019est donc pas n\u00e9cessaire que l\u2019\u00c9tat proc\u00e8de \u00e0 un contr\u00f4le des loyers \u00e0 la suite de r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques, tel que demand\u00e9 par l\u2019auteur de la motion.
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