Seit dem Jahr 2008 befinden wir uns in der Schweiz in einer historischen Tiefzinsphase. Das hat gravierden Auswirkungen insbesondere was die Immobilienwirtschaft angeht. F\u00fcr Wohneigent\u00fcmer sind die Hypothekarzinsen \u00fcblicherweise der gr\u00f6sste Kostenfaktor und die Mieten, die sich an den Kosten zu orientieren haben und eine gesetzlich beschr\u00e4nkte Rendite beinhalten, sind per Gesetz an den hypothekarischen Referenzzionssatz gekoppelt. Die Wohnkosten h\u00e4tten also f\u00fcr alle stark sinken m\u00fcssen. In diesem Zusammenhang stellen sich folgende Fragen:
1. Wie stark sind die Wohnkosten der Wohneigent\u00fcmer im Zeitraum zwischen 2008 - 2023 gesunken? Ist es korrekt, dass sich die Wohnkosten f\u00fcr Personen im selbstbewohnten Eigentum in diesem Zeitraum halbiert haben? Ich bitte den Bundesrat auch Studien von verschiedenen Banken enzubeziehen.
2. Wie haben sich die effektiven Mietkosten zwischen 2008 - 2023 entwickelt? Wie h\u00e4tten sie sich entwicklen sollen, w\u00fcrde die mietrechtlichen Vorgaben zur Mietpreisgestaltung eingehalten?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Die Wohnkosten im Eigentum bestehen aus Hypothekarkosten, Unterhaltskosten sowie den in den meisten F\u00e4llen von Bankenseite geforderten Amortisationszahlungen. Dazu kommen noch die Betriebskosten sowie Steuern. Von 2008 bis Anfang 2025 hat sich der hypothekarische Referenzzinssatz von 3,5 Prozent auf 1,75 Prozent halbiert. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass sich in der entsprechenden Periode die Wohnkosten halbiert haben, da die \u00fcbrigen Kosten nicht im gleichen Masse gesunken sind.
Weiter haben sich die Eigentumspreise in der entsprechenden Zeitperiode stark erh\u00f6ht, so dass auch eine Rolle spielt, wann jemand Wohneigentum erworben hat. Langj\u00e4hrige Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer wohnen deutlich g\u00fcnstiger als Ersterwerber, die erst in den letzten zwei Jahren eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gekauft haben.
Was den Vergleich der Kosten zwischen Eigentum und Miete betrifft, werden Vergleiche von Bankenseite berechnet und ver\u00f6ffentlicht. Infolge der Negativzinsen war das Wohnen im Eigentum gem\u00e4ss UBS ab 2009 zeitweise \u00fcber 25 Prozent g\u00fcnstiger als das Wohnen in einer vergleichbaren Mietwohnung. Dieses Verh\u00e4ltnis hat sich 2022 umgekehrt; Wohnen im Eigentum wurde bis 20 Prozent teurer. Durch die erneuten Zinssenkungen in den letzten Monaten ist das Wohnen im Eigentum wieder billiger geworden als Mieten. Die weiter stark angestiegenen Eigenheimpreise f\u00fchren allerdings dazu, dass der Vorteil zurzeit nur gering ist, wenn eine k\u00fcrzlich erworbene Immobilie bewohnt wird. Diese Befunde stimmen mit denjenigen von Raiffeisen Schweiz \u00fcberein.
2. Zwischen 2008 und 2024 ist der Mietpreisindex des BFS um 20,6 Prozent gestiegen. 2010 wurde, basierend auf der Strukturerhebung, ein mittlerer Mietpreis in der Schweiz von 1284 Franken ausgewiesen, 2022 ein solcher von 1412 Franken. Vergleicht man nur 3-Zimmer-Wohnungen, erh\u00f6hte sich der Mietpreis im gleichen Zeitraum von 1216 auf 1367 Franken. Legt man einen Altbestandmietindex zugrunde, das heisst man beobachtet nur die Preisentwicklung von Wohnungen ohne Mieterwechsel und korrigiert um die Altersentwertung, so ergibt sich von 2008 bis 2024 ein marginaler Anstieg von rund 3 Prozent. Dieser l\u00e4sst sich zu einem Grossteil auf den Qualit\u00e4tsr\u00fcckgang der Wohnungen in bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen, die Altersentwertung, zur\u00fcckf\u00fchren. Insgesamt haben Umz\u00fcge einen grossen Einfluss auf die Entwicklung des Mietpreisindexes des BFS, da nach einem solchen die h\u00f6heren Angebotsmieten angewendet werden. Diese Differenz kann mitunter gross sein, was auch zur r\u00fcckl\u00e4ufigen Umzugsquote in den letzten Jahren gef\u00fchrt haben d\u00fcrfte.
Die Mietzinsgestaltung ist komplex und h\u00e4ngt von verschiedenen Faktoren ab. Von zentraler Bedeutung sind dabei die privatrechtlichen Vereinbarungen, welche die Vermietenden mit den Mietenden getroffen haben. Wurde beispielsweise ein Vorbehalt, eine Index- oder eine Staffelmiete vereinbart? Der Bund verf\u00fcgt nicht \u00fcber Einsicht in die individuellen Mietvertr\u00e4ge. Deshalb l\u00e4sst sich die effektive Entwicklung der Mietkosten f\u00fcr den Zeitraum zwischen 2008 und 2023 nicht detaillierter ausweisen. Ein derartiges Vorhaben st\u00f6sst an \u00e4hnliche Grenzen wie die wissenschaftliche Studie zum Ausmass der \u00fcbersetzten Mieten, welche die Motion 23.3340 gefordert hatte.
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