Depuis 2008, la Suisse conna\u00eet des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat historiquement bas, ce qui a des r\u00e9percussions majeures, en particulier pour le secteur immobilier. Pour les propri\u00e9taires, les int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires sont g\u00e9n\u00e9ralement le facteur de co\u00fbt le plus important ; quant aux loyers, qui doivent refl\u00e9ter les co\u00fbts et dont le rendement doit se situer dans les limites l\u00e9gales, ils sont li\u00e9s par la loi au taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence. Les co\u00fbts du logement auraient donc d\u00fb fortement diminuer pour l\u2019ensemble de la population. Dans ce contexte, je pose les questions suivantes au Conseil f\u00e9d\u00e9ral :
1. Dans quelle mesure les co\u00fbts du logement \u00e0 la charge des propri\u00e9taires ont-ils diminu\u00e9 entre 2008 et 2023 ? Est-il correct que les co\u00fbts du logement pour les personnes vivant dans un logement leur appartenant ont diminu\u00e9 de moiti\u00e9 au cours de cette m\u00eame p\u00e9riode ? Je prie le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de tenir \u00e9galement compte des \u00e9tudes de diff\u00e9rentes banques.
2. Comment ont \u00e9volu\u00e9 les loyers effectifs entre 2008 et 2023 ? Comment auraient-ils \u00e9volu\u00e9 si les dispositions relevant du droit du bail relatives \u00e0 la fixation des loyers avaient \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es ?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"1. Les co\u00fbts du logement support\u00e9s par les propri\u00e9taires se composent des frais hypoth\u00e9caires, des frais d\u2019entretien ainsi que, dans la plupart des cas, des amortissements exig\u00e9s par les banques. \u00c0 cela s\u2019ajoutent les frais d\u2019exploitation et les imp\u00f4ts. Entre 2008 et d\u00e9but 2025, le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence a diminu\u00e9 de moiti\u00e9, passant de 3,5 % \u00e0 1,75 %. On ne saurait toutefois en d\u00e9duire une diminution correspondante des co\u00fbts du logement, car les autres frais n\u2019ont pas baiss\u00e9 dans la m\u00eame mesure.
En outre, les prix des logements en propri\u00e9t\u00e9 ont sensiblement augment\u00e9 durant la p\u00e9riode concern\u00e9e, de sorte que la date \u00e0 laquelle une personne est devenue propri\u00e9taire joue, elle aussi, un r\u00f4le. Un propri\u00e9taire de longue date supporte ainsi des frais nettement plus bas qu\u2019un primo-acc\u00e9dant qui a achet\u00e9 un appartement ou une maison individuelle au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es.
Pour ce qui est de la comparaison des co\u00fbts entre la propri\u00e9t\u00e9 et la location, des comparatifs sont \u00e9tablis et publi\u00e9s par les banques. Celui d\u2019UBS montre par exemple qu\u2019\u00e0 compter de 2009, en raison des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat n\u00e9gatifs, un logement en propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 pendant certaines p\u00e9riodes plus de 25 % moins cher qu\u2019un logement en location comparable. Ce rapport s\u2019est invers\u00e9 en 2022, les logements en propri\u00e9t\u00e9 devenant jusqu\u2019\u00e0 20 % plus chers. En raison des baisses de taux intervenues ces derniers mois, devenir propri\u00e9taire est redevenu plus int\u00e9ressant que d\u2019\u00eatre locataire. Toutefois, la hausse persistante des prix des logements en propri\u00e9t\u00e9 fait que cet avantage est actuellement faible si l\u2019on occupe un bien immobilier r\u00e9cemment acquis. Ces constatations concordent avec celles de Raiffeisen Suisse.
2. L\u2019indice des loyers de l\u2019OFS a progress\u00e9 de 20,6 % entre 2008 et 2024. En 2010, l\u2019enqu\u00eate structurelle a montr\u00e9 que le montant moyen des loyers en Suisse \u00e9tait de 1284 francs, contre 1412 francs en 2022. Si l\u2019on ne prend en consid\u00e9ration que les appartements de 3 pi\u00e8ces, le loyer moyen est pass\u00e9 de 1216 \u00e0 1367 francs sur la m\u00eame p\u00e9riode. De plus, si l\u2019on consid\u00e8re l\u2019\u00e9volution des loyers anciens, autrement dit que l\u2019on observe uniquement l\u2019\u00e9volution des prix des logements sans changement de locataire corrig\u00e9e en fonction de la d\u00e9pr\u00e9ciation due \u00e0 l\u2019\u00e2ge, il appara\u00eet qu\u2019ils ont connu une augmentation marginale d\u2019environ 3 % entre 2008 et 2024. Ceci s\u2019explique en grande partie par la baisse de qualit\u00e9 des logements avec des baux existants, autrement dit la d\u00e9pr\u00e9ciation due \u00e0 l\u2019\u00e2ge. Globalement, les d\u00e9m\u00e9nagements influent fortement sur l\u2019\u00e9volution de l\u2019indice des loyers de l\u2019OFS, puisqu\u2019ils constituent \u00e0 chaque fois l\u2019occasion de relever le loyer propos\u00e9. Or, ce rel\u00e8vement peut parfois \u00eatre important, ce qui a sans doute contribu\u00e9 \u00e0 la baisse du taux de d\u00e9m\u00e9nagement au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es.
La fixation des loyers est complexe et d\u00e9pend d\u2019une diversit\u00e9 de facteurs. Les accords de droit priv\u00e9 conclus entre bailleurs et locataires rev\u00eatent une importance d\u00e9cisive \u00e0 cet \u00e9gard. Par exemple, une r\u00e9serve, un loyer index\u00e9 ou un loyer \u00e9chelonn\u00e9 ont-ils \u00e9t\u00e9 convenus ? La Conf\u00e9d\u00e9ration ne disposant pas d\u2019un droit de regard sur les contrats de bail individuels, il lui est impossible de d\u00e9crire plus pr\u00e9cis\u00e9ment l\u2019\u00e9volution des co\u00fbts de location pour la p\u00e9riode 2008-2023. Un tel projet se heurte \u00e0 des limites semblables \u00e0 celles de l\u2019\u00e9tude scientifique sur les loyers excessifs qui faisait l\u2019objet de la motion 23.3340. En effet, les loyers excessifs ne peuvent pas \u00eatre calcul\u00e9s de mani\u00e8re fiable.
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