Dal 2008 la Svizzera si trova in una fase di tassi d\u2019interesse storicamente bassi, con gravi conseguenze soprattutto per il settore immobiliare. Per i proprietari gli interessi ipotecari rappresentano di solito il maggiore fattore di costo; dal canto loro le pigioni, che devono essere basate sui costi e includere un reddito limitato per legge, sono legate per legge al tasso ipotecario di riferimento. I costi abitativi sarebbero quindi dovuti diminuire drasticamente per tutti. A tale proposito, invito il Consiglio federale a rispondere alle seguenti domande.
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1. Di quanto sono diminuiti i costi abitativi per i proprietari tra il 2008 e il 2023? \u00c8 corretto affermare che in questo periodo i costi abitativi per le persone con un\u2019abitazione di propriet\u00e0 si sono dimezzati? Chiedo al Consiglio federale di includere anche studi di diverse banche.\u00a0
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2. Qual \u00e8 stato l\u2019andamento delle pigioni tra il 2008 e il 2023? Come avrebbe dovuto essere se fossero state rispettate le disposizioni di legge sul calcolo per determinare le pigioni?
1. I costi abitativi per i proprietari sono costituiti dalle spese ipotecarie, dalle spese di manutenzione e, nella maggior parte dei casi, dagli ammortamenti richiesti dalla banca, a cui si aggiungono le spese di gestione e le imposte. Tra il 2008 e l\u2019inizio del 2025 il tasso ipotecario di riferimento si \u00e8 dimezzato, passando dal 3,5 % all\u20191,75 %. Tuttavia, dal momento che gli altri costi non sono diminuiti nella stessa misura, ci\u00f2 non significa che si sono dimezzati anche i costi abitativi.
Inoltre, nello stesso periodo sono aumentati notevolmente i prezzi degli immobili; anche il momento in cui si \u00e8 diventati proprietari gioca quindi un ruolo importante. Un proprietario di lunga data gode di condizioni molto pi\u00f9 favorevoli rispetto a chi ha acquistato il primo appartamento o la prima casa negli ultimi due anni.
Per quanto riguarda il confronto dei costi tra propriet\u00e0 e locazione, sono disponibili dati calcolati dalle banche. Secondo UBS, dal 2009 i tassi d\u2019interesse negativi hanno reso pi\u00f9 conveniente abitare in un immobile di propriet\u00e0 che vivere in affitto in un immobile paragonabile (differenza anche superiore al 25 % in determinati periodi). Nel 2022 le circostanze sono cambiate: stare in un\u2019abitazione di propriet\u00e0 \u00e8 diventato infatti fino al 20 % pi\u00f9 costoso. I nuovi tagli ai tassi d\u2019interesse degli ultimi mesi hanno fatto s\u00ec che la situazione si invertisse di nuovo; tuttavia, a causa del continuo e forte aumento dei prezzi delle case, se si abita in un immobile acquistato di recente questo vantaggio economico \u00e8 solo lieve. Questi risultati sono in linea con quelli di Raiffeisen Svizzera.
2. Tra il 2008 e il 2024 l\u2019indice degli affitti dell\u2019Ufficio federale di statistica (UST) \u00e8 aumentato del 20,6 %. Secondo quanto emerso dalla rilevazione strutturale, nel 2010 il prezzo medio delle pigioni in Svizzera era di 1284 franchi; nel 2022 ammontava invece a 1412 franchi. Se si confrontano solo i trilocali, in quel periodo la pigione \u00e8 passata da 1216 a 1367 franchi. Se si osserva invece solo l\u2019andamento dei prezzi delle abitazioni che hanno mantenuto gli stessi inquilini e si tiene conto del deprezzamento per vetust\u00e0, tra il 2008 e il 2024 si ottiene un aumento marginale di circa il 3 %, dovuto probabilmente in gran parte proprio al deprezzamento per vetust\u00e0, ovvero alla diminuzione della qualit\u00e0 delle abitazioni in locazione. In generale, i traslochi hanno un\u2019influenza notevole sull\u2019andamento dell\u2019indice degli affitti dell\u2019UST: ai nuovi inquilini viene infatti chiesta una pigione pi\u00f9 elevata. Questa differenza pu\u00f2 essere talvolta notevole, tanto da essere probabilmente all\u2019origine del calo dei trasferimenti negli ultimi anni.
Determinare una pigione \u00e8 un\u2019operazione complessa e che dipende da molti fattori. Un aspetto importante sono gli accordi di diritto privato stipulati tra proprietari e inquilini, in merito ad esempio a una riserva, una pigione indicizzata o una pigione scalare. La Confederazione non ha accesso ai singoli contratti di locazione. Non \u00e8 quindi possibile illustrare in modo pi\u00f9 dettagliato l\u2019andamento effettivo dei costi abitativi per il periodo 2008\u20132023: sussistono infatti limiti simili a quelli emersi dallo studio sulle pigioni eccessive richiesto dalla mozione 23.3340.
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