Der Bundesrat wird beauftragt zu pr\u00fcfen, wie die Neben- und Heizkostenabrechnung f\u00fcr Mieterinnen und Mieter vereinheitlicht werden kann, insbesondere im Hinblick auf die in Zukunft vermehrte Nutzung von Photovoltaikanlagen durch lokale Elektrizit\u00e4tsgemeinschaften. Er wird beauftragt, dem Parlament einen entsprechenden Bericht vorzulegen, in dem die folgenden Leitlinien festlegt sind:
1. die Umrechnungsfaktoren f\u00fcr die Energietr\u00e4ger (in der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen [VMWG]);
2. ein in allen Kantonen einheitliches Modell f\u00fcr die Berechnung der Heiz- und Nebenkosten als Bestandteil des Mietvertrags (ebenfalls in der VMWG zu )
3. die Angabe der Masseinheit (Fr./kWh) f\u00fcr den Brennstoffpreis auf der Rechnung des Lieferanten;
4. die Abrechnung des Stromverbrauchs in lokalen Energiegemeinschaften.
Das vorliegende Postulat fordert den Bundesrat auf zu analysieren, welche transparenten und einheitlichen Methoden zur Abrechnung der Nebenkosten es gibt, einschliesslich der Umrechnungsfaktoren f\u00fcr die Energietr\u00e4ger zur Erw\u00e4rmung des Trinkwassers und zum Heizen von R\u00e4umen.
Heute sind diese Umrechnungsfaktoren nicht immer bekannt, was zu Fehlern bei der Berechnung des Verbrauchs f\u00fchrt, die keiner der Beteiligten bemerkt.
Die Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer und die Verwaltungen erstellen teilweise ungenaue Rechnungen ohne Detailangaben.
Mit einer Regelung auf der Grundlage von genauen und transparenten Methoden und Parametern wird die Beziehung zwischen den Vertragsparteien verbessert und werden Rechtsstreitigkeiten vermieden.
Es wird in Zukunft ist immer wichtiger sein, \u00fcber ein einheitliches Modell f\u00fcr die Abrechnung der Neben- und der Heizkosten auf der Grundlage der vom Bundesamt f\u00fcr Energie herausgegebenen verbrauchsabh\u00e4ngigen Energie- und Wasserkostenabrechnung (VEWA) zu verf\u00fcgen. Mit diesem Modell wird die korrekte Abrechnung des effektiven Verbrauchs namentlich von Heiz\u00f6l, Gas oder Biomasse erm\u00f6glicht. Mit diesem Berechnungsmodell sollen zudem die verschiedenen Steuern auf fossilen Brennstoffen und der Beitrag an den Fonds f\u00fcr erneuerbare Energien ber\u00fccksichtigt werden.
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Aufgrund von Artikel 257b Absatz 1 des Obligationenrechts (OR; SR 220) sind bei Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen die Nebenkosten die tats\u00e4chlichen Aufwendungen des Vermieters f\u00fcr Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenh\u00e4ngen, wie Heizungs-, Warmwasser- und \u00e4hnliche Betriebskosten, sowie f\u00fcr \u00f6ffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Nebenkosten sind nach dem Verursacherprinzip zu verteilen. Gem\u00e4ss Artikel 8 Absatz 1 der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG; SR 221.213.11) ist die Mieterschaft berechtigt, eine detaillierte Abrechnung und Aufteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten zu verlangen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt die Vermieterschaft der Pflicht zur Erstellung einer detaillierten Abrechnung nur nach, wenn die Abrechnung so klar und verst\u00e4ndlich ist, dass der Mieter ersehen kann, f\u00fcr welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschl\u00fcssel) belastet wird (BGer-Urteil 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 6.4).
Die Aufteilung der f\u00fcr die betreffende Abrechnungsperiode anfallenden Kosten muss nach einem vertretbaren und sachgerechten Verteilschl\u00fcssel erfolgen. In den meisten F\u00e4llen werden die Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend der Gr\u00f6sse der Wohnung - Quadratmeter oder Kubikmeter - oder aufgrund einer individuellen Verbrauchserfassung verteilt. Gem\u00e4ss Artikel 45 Absatz 3 Buchstabe c des Energiegesetzes (EnG; SR 730.0) sind die Kantone verpflichtet, entsprechende Vorschriften \u00fcber die verbrauchsabh\u00e4ngige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung bei Neubauten und bei wesentlichen Erneuerungen bestehender Geb\u00e4ude zu erlassen. Die Kantone haben diese Vorgabe in unterschiedlicher Auspr\u00e4gung umgesetzt. Seit 2017 steht f\u00fcr die Abrechnung das Modell der verbrauchsabh\u00e4ngigen Energie- und Wasserkostenabrechnung (VEWA) zur Verf\u00fcgung; f\u00fcr \u00e4ltere Geb\u00e4ude bleibt das bisherige Abrechnungsmodell zur verbrauchsabh\u00e4ngigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA) g\u00fcltig.
Bei einer gemischten Nutzung, zum Beispiel bei einem Geb\u00e4ude mit Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen und Wohnungen, k\u00f6nnen die konkreten Verh\u00e4ltnisse eine differenziertere Handhabung erfordern. Da beispielsweise in einem Restaurantbetrieb gemessen an der Fl\u00e4che erfahrungsgem\u00e4ss mehr Warmwasser verbraucht wird als in einer Wohnung, kann es sinnvoll sein, zumindest den Verbrauch des Gewerbebetriebs exakt zu messen.
Da der Energieverbrauch in Kilowattstunden (kWh) gemessen wird, erfordert die Bestimmung des Verbrauchs der \u00fcbrigen R\u00e4ume eine Umrechnung auf den jeweiligen Energietr\u00e4ger. Die diesbez\u00fcglichen physikalischen Umrechnungsfaktoren sind bekannt (z.B. welchen Energieinhalt in kWh hat ein Liter Heiz\u00f6l, siehe Einheiten-Umrechner auf www.energie-umwelt.ch), sie m\u00fcssen nicht in einem Rechtserlass wie der VMWG aufgef\u00fchrt werden. So entspricht beispielsweise die Menge von 10 kWh ungef\u00e4hr einem Liter Heiz\u00f6l. Der f\u00fcr den Gewerbebetrieb gemessene Energiebezug kann also in Liter Heiz\u00f6l umgerechnet werden. Das Ergebnis ist von der Menge des im Geb\u00e4ude insgesamt verbrauchten Heiz\u00f6ls in Abzug zu bringen. Der resultierende Saldo wird entsprechend der Fl\u00e4che oder der Kubatur auf die Mietparteien der Wohnungen verteilt. Zur Erstellung und f\u00fcr die Verst\u00e4ndlichkeit einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, die den eingangs beschriebenen Anforderungen entspricht, sind keine weiteren Informationen wie beispielsweise der Preis pro kWh erforderlich. Vor diesem Hintergrund kann die Frage offenbleiben, ob diesbez\u00fcgliche Bestimmungen in die VMWG oder in das Energierecht aufgenommen werden m\u00fcssten.
Je nach Wirkungsgrad des betreffenden Heizungssystems kann die Menge der bezogenen Energie und damit das Volumen, das im beschriebenen Beispiel auf die Wohnungen zu verteilen ist, geringf\u00fcgig variieren. Eine solche Abweichung liegt jedoch in der Natur der Sache und entspricht dem normalen Streubereich. Verluste, welche z.B. bei der Energieverteilung an weitere Geb\u00e4ude entstehen, sind zu ber\u00fccksichtigen. Abweichungen k\u00f6nnten nur vermieden werden, indem f\u00fcr alle Einheiten eine individuelle Verbrauchserfassung zur Verf\u00fcgung stehen w\u00fcrde. Den Kantonen steht es frei, eine entsprechende, \u00fcber die Vorgabe von Artikel 45 EnG hinausgehende Pflicht zu statuieren.
Was die ebenfalls thematisierten lokalen Elektrizit\u00e4tsgemeinschaften (LEG) anbetrifft, ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei den daran beteiligten Parteien um Endverbraucher des lokalen Verteilnetzbetreibers handelt. Anders als beim Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) stellen die bei einer LEG zu entrichtenden Verg\u00fctungen daher keine mietrechtlichen Nebenkosten dar. Entsprechend k\u00f6nnen daf\u00fcr keine Vorgaben in die VMWG aufgenommen werden. Jedoch hat der Bundesrat in der Stromversorgungsverordnung (StromVV; SR 734.71) grundlegende Bestimmungen f\u00fcr das Verh\u00e4ltnis der an einem LEG teilnehmenden Parteien vorgeschlagen. Das Vernehmlassungsverfahren dazu dauerte bis am 28. Mai 2024. Nach der Auswertung der Stellungnahmen wird der Bundesrat das weitere Vorgehen festlegen.
Aufgrund der obenstehenden Ausf\u00fchrungen sieht der Bundesrat keinen Regelungsbedarf.