Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 d'examiner et de pr\u00e9senter un rapport sur l'uniformisation des d\u00e9comptes des frais accessoires et de chauffage pour les locataires, notamment dans le contexte du d\u00e9ploiement des syst\u00e8mes photovolta\u00efques dans les futures communaut\u00e9s \u00e9lectriques locales. Il y d\u00e9finira des lignes directrices concernant les points suivants :
1. les facteurs de conversion des vecteurs \u00e9nerg\u00e9tiques (\u00e0 d\u00e9finir dans l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d\u2019habitations et de locaux commerciaux [OBLF])
2. un mod\u00e8le de calcul uniforme des frais de chauffage et des frais accessoires pour tous les cantons, \u00e0 int\u00e9grer dans les contrats de location (\u00e0 d\u00e9finir \u00e9galement dans l'OBLF)
3. l'inscription de l'unit\u00e9 de mesure (fr./kWh) du prix du combustible sur la facture du fournisseur
4. la facturation de la consommation d'\u00e9lectricit\u00e9 dans les communaut\u00e9s \u00e9lectriques locales
Notre postulat demande une analyse des m\u00e9thodes permettant de facturer de mani\u00e8re unitaire et transparente les frais accessoires, notamment en d\u00e9finissant les facteurs de conversion des vecteurs \u00e9nerg\u00e9tiques utilis\u00e9s pour chauffer l'eau sanitaire et les locaux.
Actuellement, ces facteurs de conversion ne sont pas toujours connus, ce qui entra\u00eene des erreurs dans les calculs de consommation dont aucune des parties ne se rend compte.
Les propri\u00e9taires et les administrateurs \u00e9tablissent des d\u00e9comptes de mani\u00e8re parfois approximative et g\u00e9n\u00e9rique.
Une r\u00e9glementation reposant sur des m\u00e9thodes et des param\u00e8tres pr\u00e9cis et transparents est susceptible d'am\u00e9liorer les relations entre les parties contractantes et d'\u00e9viter les litiges.
Il est plus important que jamais de disposer d'un mod\u00e8le de d\u00e9compte des frais de chauffage et des frais annexes unifi\u00e9, bas\u00e9 sur l'exemple du d\u00e9compte individuel des frais d'\u00e9nergie et de chauffage (DIFEE) publi\u00e9 par l'Office f\u00e9d\u00e9ral de l'\u00e9nergie, qui permette de mesurer la consommation effective, notamment de mazout, de gaz ou de biomasse. Ce mod\u00e8le de calcul devra \u00e9galement tenir compte des diff\u00e9rentes taxes sur les combustibles fossiles et de la contribution au fonds pour les \u00e9nergies renouvelables.
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019art. 257b du code des obligations (CO ; RS 220), les d\u00e9penses effectives du bailleur d\u2019une habitation ou d\u2019un local commercial pour des prestations en rapport avec l\u2019usage de la chose, telles que les frais de chauffage et d\u2019eau chaude, les autres frais d\u2019exploitation, ainsi que les contributions publiques qui r\u00e9sultent de l\u2019utilisation de la chose sont consid\u00e9r\u00e9es comme des frais accessoires. Ces frais sont \u00e0 porter en compte selon le principe de causalit\u00e9. En vertu de l\u2019art. 8, al. 1, de l\u2019ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d\u2019habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11), les locataires ont le droit d\u2019exiger un d\u00e9compte d\u00e9taill\u00e9 et une r\u00e9partition des frais de chauffage et d\u2019eau chaude. Selon la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, le bailleur ne satisfait \u00e0 son devoir de d\u00e9compte qu\u2019\u00e0 partir du moment o\u00f9 ce dernier est suffisamment clair et compr\u00e9hensible pour permettre au locataire de voir quels postes de frais accessoires sont mis \u00e0 sa charge, dans quelle proportion et selon quelle cl\u00e9 de r\u00e9partition (arr\u00eat du TF 4A_127/2014 du 19 ao\u00fbt 2014 consid. 6.4).
Les frais de la p\u00e9riode de d\u00e9compte consid\u00e9r\u00e9e doivent \u00eatre partag\u00e9s \u00e0 l\u2019aide d\u2019une cl\u00e9 de r\u00e9partition appropri\u00e9e. Dans la plupart des cas, les frais de chauffage et d\u2019eau chaude sont r\u00e9partis en fonction de la taille de l\u2019habitation, mesur\u00e9e en m\u00e8tres carr\u00e9s ou en m\u00e8tres cubes, ou \u00e9tablis sur la base du relev\u00e9 de la consommation individuelle. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019art. 45, al. 3, let. c, de la loi sur l\u2019\u00e9nergie (LEne ; RS 730.0), les cantons sont tenus d\u2019\u00e9dicter des dispositions sur le d\u00e9compte individuel des frais de chauffage et d\u2019eau chaude pour les nouvelles constructions et les r\u00e9novations notables. Cette obligation l\u00e9gale a \u00e9t\u00e9 mise en \u0153uvre \u00e0 des degr\u00e9s divers dans les cantons. Le mod\u00e8le de d\u00e9compte individuel des frais d\u2019\u00e9nergie et d\u2019eau (DIFEE) est disponible depuis 2017 ; pour les b\u00e2timents plus anciens, l\u2019ancien mod\u00e8le de d\u00e9compte individuel des frais de chauffage et d\u2019eau chaude (DIFC) reste valable.
Dans le cas d\u2019un usage mixte, notamment pour les immeubles comprenant \u00e0 la fois des locaux commerciaux et des logements, une diff\u00e9renciation plus pouss\u00e9e peut s\u2019av\u00e9rer n\u00e9cessaire selon la situation concr\u00e8te. L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019\u00e0 surfaces \u00e9gales, la consommation d\u2019eau chaude d\u2019un restaurant, par exemple, est plus \u00e9lev\u00e9e que celle d\u2019un appartement ; c\u2019est la raison pour laquelle il convient d\u2019assurer au minimum une mesure pr\u00e9cise de la consommation r\u00e9sultant de l\u2019activit\u00e9 commerciale. \u00c9tant donn\u00e9 que la consommation d\u2019\u00e9nergie est mesur\u00e9e en kilowattheures (kWh), le calcul de la consommation pour les autres pi\u00e8ces n\u00e9cessite une conversion tenant compte des agents \u00e9nerg\u00e9tiques utilis\u00e9s.
Les facteurs de conversion en grandeurs physiques \u00e9tant connus (pour le rendement \u00e9nerg\u00e9tique d\u2019un litre de mazout en kWh, voir le convertisseur d\u2019\u00e9nergie sur www.energie-environnement.ch), il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de les \u00e9num\u00e9rer dans un acte l\u00e9gislatif tel que l\u2019OBLF. Par exemple, 10 kWh \u00e9quivalent \u00e0 peu pr\u00e8s \u00e0 un litre de mazout. La consommation d\u2019\u00e9nergie mesur\u00e9e pour l\u2019activit\u00e9 commerciale peut donc \u00eatre convertie en litres de mazout. Le r\u00e9sultat obtenu est alors d\u00e9duit de la consommation totale de mazout dans le b\u00e2timent tandis que le solde est r\u00e9parti entre les locataires selon la superficie ou le volume de leur logement. Aucune autre information, telle que le prix au kWh, n\u2019est n\u00e9cessaire pour \u00e9tablir un d\u00e9compte des frais de chauffage et d\u2019eau chaude \u00e0 la fois compr\u00e9hensible et conforme aux exigences d\u00e9crites ci-dessus. Dans ce contexte, la question de savoir si des dispositions en la mati\u00e8re doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es dans l\u2019OBLF ou dans la l\u00e9gislation sur l\u2019\u00e9nergie peut rester ouverte.
La quantit\u00e9 d\u2019\u00e9nergie consomm\u00e9e, et donc le volume \u00e0 r\u00e9partir entre les locataires de logements tels que ceux pr\u00e9sent\u00e9s dans l\u2019exemple ci-dessus, peut varier l\u00e9g\u00e8rement en fonction du rendement du syst\u00e8me de chauffage concern\u00e9. Toutefois, l\u2019\u00e9cart qui peut en r\u00e9sulter est dans la nature des choses et reste dans une fourchette normale. Les pertes engendr\u00e9es par exemple lors de la distribution d\u2019\u00e9nergie \u00e0 d\u2019autres b\u00e2timents doivent \u00eatre prises en compte. Seul un relev\u00e9 de la consommation individuelle pour toutes les unit\u00e9s permettrait d\u2019\u00e9viter des \u00e9carts. Les cantons sont libres d\u2019\u00e9dicter des dispositions allant au-del\u00e0 de l\u2019obligation pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019art. 45 LEne.
En ce qui concerne les communaut\u00e9s \u00e9lectriques locales (CEL), dont il est aussi question dans le postulat, il convient de noter que les participants sont des consommateurs finaux vis-\u00e0-vis du gestionnaire du r\u00e9seau de distribution local. En cons\u00e9quence, les r\u00e9tributions dues dans le cas d\u2019une CEL ne constituent nullement des frais accessoires et ne sauraient \u00eatre r\u00e9gies par le droit du bail, ce qui repr\u00e9sente une diff\u00e9rence par rapport aux regroupements dans le cadre de la consommation propre (RCP). Partant, des dispositions en la mati\u00e8re ne peuvent \u00eatre incluses dans l\u2019OBLF. Dans l\u2019ordonnance sur l\u2019approvisionnement en \u00e9lectricit\u00e9 (OApEl ; RS 734.71), le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose cependant des dispositions fondamentales qui r\u00e9gissent les relations entre les participants \u00e0 une CEL. La proc\u00e9dure de consultation relative au projet d\u2019ordonnance s\u2019est achev\u00e9e le 28 mai 2024. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral d\u00e9terminera la marche \u00e0 suivre apr\u00e8s l\u2019\u00e9valuation des prises de position.
Compte tenu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral ne voit pas la n\u00e9cessit\u00e9 de pr\u00e9voir une r\u00e9glementation telle que voulue par les signataires du postulat.