Il Consiglio Federale \u00e8 incaricato di esaminare e presentare un rapporto su come uniformare la presentazione del conteggio delle spese accessorie e di riscaldamento per i locatari, inoltre con la diffusione di impianti fotovoltaici per le future Comunit\u00e0 locali di energia elettrica, in particolare per definire eventuali direttive relative a:
1. fattori di conversione dei vettori energetici nell\u2019Ordinanza concernente la locazione e l\u2019affitto dei locali d\u2019abitazione o commerciali (OLAL)
2. modello di calcolo dell\u2019allestimento delle spese accessorie e di riscaldamento unificato in tutti i Cantoni nell\u2019OLAL come parte integrante del contratto di locazione
3. unit\u00e0 di misura (CHF/kWh) per il prezzo dei combustibili sulla fattura del fornitore
4. la fatturazione dei consumi di elettricit\u00e0 in Comunit\u00e0 locali di Energia elettrica
Il presente postulato chiede di analizzare i metodi trasparenti e unitari per la fatturazione delle spese accessorie fino ai fattori di conversione dei vettori energetici utilizzati per riscaldare l\u2019acqua sanitaria e per riscaldare i locali.
Attualmente non sempre si conoscono questi fattori di conversioni, causando errori di calcoli dei consumi di cui nessuno delle parti se ne accorgono.
I proprietari e amministratori allestiscono i conteggi talvolta in modo approssimativo e generico.
La regolamentazione con metodi e parametri precisi e trasparenti migliora le relazioni tra le parti contrattuali ed evita conflitti giudiziari.
Oggi e in futuro \u00e8 pi\u00f9 che mai importante disporre di un modello unificato del conteggio delle spese accessorie e di riscaldamento, sull\u2019esempio CISE edito dall\u2019Ufficio federale dell\u2019energia, che consente il corretto conteggio delle misurazioni dei consumi effettivi in particolare di olio per il riscaldamento, gas o biomassa. Questo modello di calcolo che considera anche i vari tributi sui combustibili fossili e il contributo per il fondo dell\u2019energia rinnovabile.
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"In base all'articolo 257b capoverso 1 del Codice delle obbligazioni (OR; RS 220), nel caso di locali d\u2019abitazione o commerciali le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l\u2019uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d\u2019esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall\u2019uso della cosa. Le spese accessorie devono essere distribuite secondo il principio di causalit\u00e0. Secondo l\u2019articolo 8 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali, OLAL; RS 221.213.11), l\u2019inquilino ha il diritto di richiedere un conteggio dettagliato e la ripartizione dei costi di riscaldamento e acqua calda. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il locatore adempie all'obbligo di redigere un conteggio dettagliato solo se quest\u2019ultimo \u00e8 chiaro e comprensibile a tal punto da consentire all\u2019inquilino di capire quali voci di spesa accessorie \u00e8 tenuto a corrispondere e in quale misura (chiave di ripartizione) (sentenza del Tribunale federale 4A_127/2014 del 19 agosto 2014 consid. 6.4).
La ripartizione dei costi sostenuti per il periodo di conteggio in questione deve basarsi su una chiave di ripartizione ragionevole e adeguata. Nella maggior parte dei casi le spese per il riscaldamento e l'acqua calda sono ripartite in base alle dimensioni dell'appartamento \u2013 metri quadrati o metri cubi \u2013 o in base alla registrazione dei consumi individuali. Secondo l'articolo 45 capoverso 3 lettera c della legge federale sull'energia (LEne; RS 730.0) i Cantoni sono tenuti a emanare disposizioni specifiche per il conteggio individuale delle spese di riscaldamento e di acqua calda nelle nuove costruzioni e in caso di rinnovamenti considerevoli a edifici esistenti. I Cantoni hanno attuato queste disposizioni in misura diversa. Dal 2017 \u00e8 disponibile il modello per il conteggio individuale delle spese dell'energia e dell'acqua (CISE); per gli edifici meno recenti rimane valido il precedente modello di calcolo per il conteggio individuale delle spese di riscaldamento e di acqua calda (CISR).
In caso di utilizzo misto, ad esempio un edificio con locali commerciali e appartamenti, le circostanze specifiche possono richiedere un approccio pi\u00f9 differenziato. Poich\u00e9 di norma un ristorante, ad esempio, consuma pi\u00f9 acqua calda in relazione alla sua superficie rispetto a un appartamento, potrebbe essere utile misurare esattamente almeno i consumi dell'attivit\u00e0 commerciale. Poich\u00e9 il consumo di energia \u00e8 misurato in chilowattora (kWh), per determinare la quota di energia consumata negli altri locali \u00e8 necessario convertire questo valore adeguandolo al rispettivo vettore energetico. I relativi fattori fisici di conversione sono noti (p. es. quanta energia in kWh \u00e8 contenuta in un litro di olio da riscaldamento, cfr. pagina di conversione Einheiten Umrechner su www.energie-umwelt.ch) e non hanno bisogno di essere riportati in un atto normativo come l\u2019OLAL; 10 kWh equivalgono ad esempio a pi\u00f9 o meno un litro di olio da riscaldamento.
Il consumo di energia rilevato pu\u00f2 quindi essere convertito in litri di olio da riscaldamento; il risultato deve essere dedotto dalla quantit\u00e0 totale di olio da riscaldamento consumato all\u2019interno dell\u2019edificio. La parte rimanente va ripartita tra gli inquilini degli appartamenti in base alla superficie o alla cubatura. Per l\u2019elaborazione e la comprensibilit\u00e0 di un conteggio del riscaldamento e dell'acqua calda che soddisfi i requisiti sopra descritti non sono necessarie altre informazioni, come per esempio il prezzo per kWh. Alla luce di quanto detto, rimane aperta la questione dell\u2019inclusione di disposizioni nell\u2019OLAL o nel diritto in materia di energia.
A seconda dell'efficienza dell'impianto di riscaldamento, la quantit\u00e0 di energia prelevata e quindi il volume che nell\u2019esempio descritto verrebbe distribuito tra gli appartamenti possono variare leggermente. Tuttavia, un tale scostamento rientra nella natura delle cose e nella normale dispersione. Sono da prendere in considerazione anche eventuali perdite derivanti per esempio dalla distribuzione di energia ad altri edifici. L'unico modo per evitare eventuali scostamenti sarebbe quello di fornire un conteggio individuale dei consumi per singola unit\u00e0. I Cantoni sono liberi di imporre un obbligo in tal senso, che va oltre i requisiti dell'articolo 45 LEne.
Per quanto riguarda le comunit\u00e0 elettriche locali, va notato che le parti coinvolte sono i consumatori finali del gestore della rete di distribuzione locale. A differenza di quanto avviene nel caso di un raggruppamento ai fini del consumo proprio, il compenso da versare a una comunit\u00e0 elettrica locale non costituisce quindi una spesa accessoria ai sensi del diritto di locazione. Di conseguenza, non \u00e8 possibile includere alcuna disposizione al riguardo all\u2019interno dell\u2019OLAL. Tuttavia, nell'ordinanza sull'approvvigionamento elettrico (OAEl; RS 734.71) il Consiglio federale ha proposto disposizioni di base per il rapporto tra le parti di una comunit\u00e0 elettrica locale. La relativa procedura di consultazione si \u00e8 conclusa il 28 maggio 2024. Il Consiglio federale stabilir\u00e0 l'ulteriore modo di procedere dopo l'analisi dei pareri.
Sulla base di quanto illustrato sopra, il Consiglio federale non ritiene necessaria alcuna regolamentazione.