Die Mehrheit des Parlaments hat die parlamentarische Initiative 15.455 von Ex-Nationalrat Hans Egloff, Pr\u00e4sident des Hauseigent\u00fcmerverbands Schweiz (HEV Schweiz), angenommen. Damit wird faktisch das Recht der Mieterin oder des Mieters, alle oder einen Teil der gemieteten R\u00e4umlichkeiten unterzuvermieten, abgeschafft.
Diese Revision wird auch stark betreffen:
Der Monitoringbericht Gesch\u00e4ftsmieten (2020) spricht von 390'000 Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4gen, und dies bei einem Bestand von 609'518 Unternehmen in der Schweiz.
Die Entwicklungsstrategien von Unternehmen k\u00f6nnen dazu f\u00fchren, dass sie Partnerschaften mit anderen Einheiten eingehen, um Synergien zu schaffen oder Kompetenzen zu teilen. Ein Instrument dieser Strategien ist die partielle Untervermietung.
Mit der De-facto- Abschaffung eines gegen\u00fcber dem Vermieter durchsetzbaren Rechts auf Untervermietung kann sich der Vermieter in die Strategie seiner Mieterin oder seines Mieters einmischen und sie oder ihn beim Abschluss einer solchen Partnerschaft behindern, wenn diese eine Nutzungs\u00fcberlassung der R\u00e4umlichkeiten mit einer finanziellen Beteiligung beinhaltet oder l\u00e4nger als zwei Jahre dauert. Der Vermieter kann sogar einer Mieterin, die versehentlich keine schriftliche Genehmigung eingeholt hat, k\u00fcndigen.
Da diese Vorlage demn\u00e4chst dem Volk zur Abstimmung vorgelegt wird, ist es wichtig, die wirtschaftlichen und sozialen Folgen einer Annahme f\u00fcr gewerbliche Mieterinnen und Mieter zu kl\u00e4ren. Denn die Bedeutung dieser Revision f\u00fcr Letztere ist weitgehend unbekannt.
Der Bundesrat wird gebeten, folgende Fragen zu beantworten:
Der Bundesrat ist sich bewusst, dass der Untervermietung im Bereich der Gesch\u00e4ftsraummiete eine wichtige Funktion zukommen kann. Sie bietet den Mietenden von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen h\u00e4ufig eine M\u00f6glichkeit zur Schadensminderung, wenn beispielsweise ein schlechter Gesch\u00e4ftsgang eine Fl\u00e4chenreduktion erfordert.
In seiner Stellungnahme vom 19. Oktober 2022 zum Bericht der Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) vom 18. August 2022 betreffend die parlamentarische Initiative 15.455 \u00abMissbr\u00e4uchliche Untermiete vermeiden\u00bb (BBl 2022 2622) hatte der Bundesrat beantragt, auf den Erlassentwurf der RK-N nicht einzutreten. Er begr\u00fcndete dies unter anderem damit, dass er eine feste gesetzlich definierte zeitliche Begrenzung als nicht geeignet erachtet. Zudem hatte er darauf hingewiesen, dass insbesondere bei der Gesch\u00e4ftsraummiete die Untermiete in vielen F\u00e4llen l\u00e4nger als zwei Jahre dauert, da die Untermietenden Investitionen f\u00fcr Installationen t\u00e4tigen, die sie in einem so kurzen Zeitraum nicht amortisieren k\u00f6nnen.
Wie das geltende Recht l\u00e4sst jedoch auch der revidierte Artikel 262 des Obligationenrechts (OR; SR 220; BBl 2023 2288) \u00fcber die Untermiete Raum f\u00fcr vertragliche Vereinbarungen, die zugunsten der Mieterschaft vom Gesetzestext abweichen. Gerade aufgrund des erw\u00e4hnten Bedarfs an l\u00e4ngerfristigen Untermietverh\u00e4ltnissen ist davon auszugehen, dass sich die Parteien von Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4gen schon bisher \u00fcber eine l\u00e4ngere Untermietdauer verst\u00e4ndigt haben und dies auch weiterhin tun werden. Dies umso mehr, als im Gesch\u00e4ftsmietbereich h\u00e4ufig ein umsatzabh\u00e4ngiger Mietzins vereinbart wird, f\u00fcr den auch Untermietertr\u00e4ge massgebend sind, so dass eine l\u00e4ngerfristige Untervermietung im Interesse beider Vertragspartner, Eigent\u00fcmer wie auch Hauptmieter, liegt. Die Zahlungsf\u00e4higkeit des Hauptmieters wird dadurch gest\u00e4rkt, und die Vermieterschaft gewinnt an Sicherheit f\u00fcr die Mietzinseinnahmen.
Die Nichteinholung der schriftlichen Zustimmung f\u00fcr die Untermiete stellt indes auch im revidierten Recht noch keinen direkten K\u00fcndigungsgrund dar. Vielmehr muss der Vermieter eine schriftliche Mahnung aussprechen. Eine ausserordentliche K\u00fcndigung ist dann nur zul\u00e4ssig, wenn weiterhin kein schriftliches Untermietbegehren erfolgt oder wenn ein Grund vorliegt, der die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigt.
Vor dem beschriebenen Hintergrund und weil es keine statistische Erhebung der Untermietverh\u00e4ltnisse im Gesch\u00e4ftsmietbereich gibt, lassen sich die Fragen des Interpellanten nicht exakt beantworten: