La majorit\u00e9 parlementaire a accept\u00e9 l\u2019initiative 15.455 de l\u2019ex-Conseiller national Hans Egloff, Pr\u00e9sident de l\u2019Association des propri\u00e9taires fonciers (HEV Schweiz), qui revient dans les faits \u00e0 supprimer ce qui jusqu\u2019ici \u00e9tait un droit accord\u00e9 au locataire de sous-louer tout ou partie des locaux lou\u00e9s.
Cette r\u00e9vision concernera aussi, de mani\u00e8re large :
Le Rapport relatif au monitoring des loyers commerciaux (2020) \u00e9voque 390'000 baux commerciaux, \u00e9tant rappel\u00e9 qu\u2019il y a 609'518 entreprises en Suisse.
Les strat\u00e9gies de d\u00e9veloppement des entreprises peuvent les amener \u00e0 conclure des partenariats avec d\u2019autres entit\u00e9s pour cr\u00e9er des synergies ou des partages de comp\u00e9tences. La sous-location partielle est un instrument de ces strat\u00e9gies.
Avec la suppression de facto d\u2019un droit de sous-louer opposable au bailleur, celui-ci peut s\u2019interposer dans la strat\u00e9gie de son locataire, l\u2019entraver dans la conclusion d\u2019un tel partenariat s\u2019il implique une cession de l\u2019usage des locaux avec une participation financi\u00e8re ou s\u2019il dure plus de deux ans. Le bailleur peut m\u00eame cong\u00e9dier le locataire qui n\u2019a, par m\u00e9garde, pas demand\u00e9 une autorisation \u00e9crite.
Cet objet \u00e9tant prochainement soumis \u00e0 la votation populaire, il importe de clarifier les cons\u00e9quences \u00e9conomiques et sociales pour les locataires commerciaux de son acceptation. En effet, la port\u00e9e de cette r\u00e9vision pour ces derniers reste largement inconnue.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est invit\u00e9 \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 ces questions :
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient du fait que la sous-location peut jouer un r\u00f4le important dans le cas des locaux commerciaux. Les locataires commerciaux y recourent souvent pour limiter les dommages lorsque, par exemple, ils traversent une passe difficile qui demande la r\u00e9duction de la surface occup\u00e9e.
Dans son avis du 19 octobre 2022 sur le rapport du 18 ao\u00fbt 2022 de la Commission des affaires juridiques du Conseil national (CAJ-N) concernant l\u2019initiative parlementaire 15.455 \u00ab \u00c9viter les sous-locations abusives \u00bb (FF 2022 2622), le Conseil f\u00e9d\u00e9ral avait propos\u00e9 de ne pas entrer en mati\u00e8re sur le projet de la CAJ-N, estimant entre autres que fixer une dur\u00e9e limite dans la loi \u00e9tait inappropri\u00e9. Il avait en outre indiqu\u00e9 que dans le cas des locaux commerciaux notamment, les sous-locations d\u00e9passaient fr\u00e9quemment deux ans, vu que les sous-locataires consentaient des investissements pour des installations qu\u2019ils n\u2019\u00e9taient pas en mesure d\u2019amortir dans ce d\u00e9lai.
Tout comme le droit en vigueur, la version r\u00e9vis\u00e9e de l\u2019art. 262 du code des obligations (CO ; RS 220 ; FF 2023 2288) relatif \u00e0 la sous-location laisse cependant de la marge pour trouver un accord contractuel qui s\u2019\u00e9carte du texte de loi en faveur du locataire. En raison notamment du besoin susmentionn\u00e9 de sous-location de longue dur\u00e9e, il y a lieu de penser que les parties \u00e0 un bail commercial sont d\u00e9j\u00e0 convenues d\u2019une telle sous-location et qu\u2019elles continueront de le faire par la suite, d\u2019autant que les loyers des locaux commerciaux sont souvent fix\u00e9s en fonction du chiffre d\u2019affaires, pour lequel les recettes de sous-location sont d\u00e9terminantes. Une sous-location de longue dur\u00e9e est donc dans l\u2019int\u00e9r\u00eat des deux parties, du propri\u00e9taire comme du locataire principal. La solvabilit\u00e9 du locataire principal s\u2019en trouve renforc\u00e9e tandis que le bailleur b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une plus grande s\u00e9curit\u00e9 eu \u00e9gard aux revenus locatifs.
La sous-location d\u2019un bien sans obtention du consentement \u00e9crit du bailleur ne constitue pas un motif de r\u00e9siliation direct selon le droit r\u00e9vis\u00e9. Le bailleur doit d\u2019abord adresser un rappel \u00e9crit. Une r\u00e9siliation extraordinaire n\u2019est admissible que si le locataire principal omet malgr\u00e9 tout d\u2019obtenir le consentement \u00e9crit du bailleur ou s\u2019il existe un motif justifiant le refus de consentement du bailleur.
En raison de ce qui pr\u00e9c\u00e8de et de l\u2019absence de relev\u00e9s statistiques sur les rapports de sous-location dans le cadre des baux commerciaux, il n\u2019est pas possible de fournir de r\u00e9ponses pr\u00e9cises aux questions pos\u00e9es par l\u2019auteur de l\u2019interpellation :