Im April 2024 gab der Bundesrat vier \"gezielte Massnahmen zur Mietpreisd\u00e4mpfung\", die allesamt die Verordnungsstufe betreffen, in die Vernehmlassung. Die erste Massnahnme soll die Zul\u00e4ssigkeit der pauschalen Weitergabe der allgemeinen Kostensteigerung aufheben. Das ist der Nachvollzug eines Bundesgerichtsentscheids, der verlangte das effektive Ausmass m\u00fcsse nachgewiesen werden. Die zweite Massnahme reduziert den Teurungsausgleich auf dem Eigenkapital von bisher 40 Prozent auf 28 Prozent reduziert werden. Damit wird ein Jahrzehnte dauernder Rechnungsfehler (Dreisatz: 40% aus OR Art.269a Buchstabe e) von 70% dem theoreitschen risikobehafteten Anteil der Miete) beseitigt, der dazu f\u00fchrte dass das Eigenkapital zu hoch angesetzt wurde und somit die \"zul\u00e4ssige\" Rendite zu hoch ausgewiesen wurde. Drittens soll das Formular zur Mitteilung der Mietzinserh\u00f6hung um einen Hinweis erg\u00e4nzt werden, dass bei der Anfechtung der Mietzinserh\u00f6hung auch ein \u00fcbersetzter Ertrag angefochten werden kann. Es handlet sich also um eine klassische Rechtsbelehrung, die ohnhin h\u00e4tte erfolgen m\u00fcssen. Viertens soll das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses soll um den zuletzt geltenden Stand f\u00fcr den Referenzzinssatz und die Teurung erg\u00e4nzt werden; also um Angaben die zwingend notwendig sind, um den Anfangsmietzins beurteilen zu k\u00f6nnen. Auff\u00e4llig ist dabei, dass auf die Nennung des Vormietzinses verzichtet wird, was aber als Grundlage f\u00fcr eine allf\u00e4llig Anfechtung n\u00f6tig w\u00e4re.
In diesem Zusammenhang stellen sich verschiedene Fragen:
1. Wieso werden ohnehin zwingend notwendige Massnahmen wie Fehlerkorrekturen, Rechtsbelehrungen und Anpassungen an Bundesgerichtsentscheide in den Verordnungen als \"gezielte Massnahmen zur Mietpreisd\u00e4mpfung\" verkauft.
2. Wieso werden nur teilweise Anpassungen vorgenommen, damit die Mietenden \u00fcberhaupt Basisgrundlagen haben um ihre Rechte wahrnehmen k\u00f6nnen (Anfechtung Anfangsmietzins auf \u00fcbersetzte Rendite), obwohl an anderen Stellen behauptet wird \"die \u00dcberpr\u00fcfung des Anfangsmietzinsen funktioniere grunds\u00e4tzlich umfassend und effektiv\".
3. Wird sich der Bundesrat bei der Mieterschaft entschuldigen, dass sie Jahrzehnte zu hohe Renditen basierend auf einem Dreisatzrechnungsfehler bezahlen mussten, sowie sie Jahrzehnte lang nicht die Grundlagen erhalten haben, um ihre Rechte in einem komplett assymmetischen Vertragsverh\u00e4ltnis wahrnehmen zu k\u00f6nnen?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Die im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens zur Anpassung der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG; SR 221.213.11) vorgeschlagenen mietzinsd\u00e4mpfenden Massnahmen zielen einerseits darauf ab, die Mieterinnen und Mieter in die Lage zu versetzen, ihre Rechte besser wahrzunehmen, indem die Transparenz erh\u00f6ht wird. Es handelt sich hierbei um Anpassungsvorschl\u00e4ge, die teilweise auf Gerichtsentscheiden basieren oder bestehende Regelungen pr\u00e4zisieren.
Andererseits stellt die vorgeschlagene Abschaffung der pauschalen Weitergabe allgemeiner Kostensteigerungen gegen\u00fcber der bisherigen Praxis eine Verbesserung dar und soll zu einer faireren Kostenverteilung f\u00fchren, indem nur die tats\u00e4chlich nachgewiesenen Kostensteigerungen an die Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden k\u00f6nnen. Im \u00dcbrigen basierte die geltende Regelung, wonach der Mietzins um 40 Prozent der Teuerung erh\u00f6ht werden darf, nicht auf einem Rechnungsfehler, sondern auf einem bewussten politischen Entscheid des Verordnungsgebers. Der Bundesrat erachtet dies heute nicht mehr als angemessen und schl\u00e4gt deshalb vor, den Satz auf den rechnerisch genauen Wert von 28 Prozent herabzusetzen.
Der Bundesrat ist der Meinung, dass die vorgeschlagenen Massnahmen insgesamt eine gewisse D\u00e4mpfungswirkung erzielen, indem Kostensteigerungen nicht mehr pauschalisiert weitergegeben und die Teuerung nur noch in einem geringeren Umfang \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnten. Schliesslich soll die gr\u00f6ssere Transparenz dazu f\u00fchren, dass nicht gerechtfertigte Mietzinserh\u00f6hungen weniger oft erfolgen oder gegebenenfalls von den betroffenen Mietparteien angefochten werden k\u00f6nnten.
Zu den einzelnen Fragen:
Dem Bundesrat ist bewusst, dass die D\u00e4mpfungswirkung nicht \u00fcberaus gross sein wird. Dies ist insbesondere darin begr\u00fcndet, dass schnell und deshalb auf Verordnungsstufe gehandelt werden soll. Ein Gesetzgebungsverfahren w\u00fcrde weit l\u00e4nger dauern, und die Erfolgsaussichten w\u00e4ren erfahrungsgem\u00e4ss ungewiss, hat doch das Parlament bzw. das Volk vom Bundesrat beantragte grundlegendere \u00c4nderungen im Mietrecht wiederholt zur\u00fcckgewiesen. Im \u00dcbrigen muss in jenen Kantonen, die eine Formularpflicht kennen, der Vormietzins schon heute auf dem Anfangsmietzinsformular bekanntgegeben werden. Eine parlamentarische Initiative f\u00fcr eine schweizweite Formularpflicht hat der Nationalrat j\u00fcngst am 12. Dezember 2023 abgelehnt.
Die Vernehmlassung zur Anpassung der VMWG dauerte bis zum 11. Juli 2024. Der Bundesrat wird voraussichtlich im Herbst 2024 unter Ber\u00fccksichtigung der eingegangenen Stellungnahmen \u00fcber das weitere Vorgehen entscheiden.
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