En avril 2024, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a mis en consultation quatre \u00ab mesures cibl\u00e9es pour att\u00e9nuer les hausses de loyers \u00bb prenant la forme d\u2019une modification d\u2019ordonnance. La premi\u00e8re mesure consiste \u00e0 interdire la r\u00e9percussion forfaitaire des hausses g\u00e9n\u00e9rales de co\u00fbts. Elle fait suite \u00e0 un arr\u00eat du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral qui avait estim\u00e9 que seules les augmentations d\u00fbment attest\u00e9es \u00e9taient admissibles. La deuxi\u00e8me mesure consiste en l\u2019abaissement du taux fix\u00e9 pour la compensation du rench\u00e9rissement pour le capital propre, qui passe de 40 % \u00e0 28 %. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral rectifie ainsi une erreur de calcul qui a perdur\u00e9 pendant plusieurs d\u00e9cennies (r\u00e8gle de trois : 40 % \u2013 cf. art. 269a, let. e, CO \u2013 de 70 %, part th\u00e9orique du loyer expos\u00e9e au risque) : le capital propre \u00e9tant fix\u00e9 trop haut, il donnait lieu \u00e0 un rendement \u00ab admissible \u00bb lui aussi trop \u00e9lev\u00e9. La troisi\u00e8me mesure consiste \u00e0 ajouter, parmi les \u00e9l\u00e9ments que doit contenir la formule de notification des hausses de loyer, l\u2019indication de la possibilit\u00e9 de contester la hausse en invoquant un rendement excessif. Il s\u2019agit donc simplement d\u2019informer les locataires d\u2019un droit qui leur revient, ce qui aurait d\u00e9j\u00e0 d\u00fb \u00eatre fait il y a longtemps. . Enfin, la quatri\u00e8me mesure consiste \u00e0 ajouter, parmi les \u00e9l\u00e9ments que doit contenir la formule de communication du loyer initial, le niveau du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence et le niveau de l\u2019indice suisse des prix \u00e0 la consommation d\u00e9terminants pour l\u2019ancien loyer, c\u2019est-\u00e0-dire des informations dont le locataire doit absolument disposer pour \u00eatre en mesure de juger le loyer initial. On remarque toutefois que le montant de l\u2019ancien loyer n\u2019a lui-m\u00eame pas \u00e0 figurer sur la formule, alors que cette information serait n\u00e9cessaire pour que le locataire puisse contester le loyer.
Je prie d\u00e8s lors le Conseil f\u00e9d\u00e9ral de r\u00e9pondre aux questions suivantes :
1. Pourquoi des mesures qui s\u2019imposent de toute fa\u00e7on (rectification d\u2019une erreur de calcul, communication aux locataires d\u2019informations sur leurs droits, modification faisant suite \u00e0 un arr\u00eat du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral) sont-elles pr\u00e9sent\u00e9es comme des \u00ab mesures cibl\u00e9es pour att\u00e9nuer les hausses de loyers \u00bb ?
2. Pourquoi des adaptations sont-elles pr\u00e9vues pour permettre aux locataires de disposer d\u2019une partie seulement des informations indispensables \u00e0 l\u2019exercice de leurs droits (contestation du loyer initial en raison de rendements excessifs), alors qu\u2019il est par ailleurs affirm\u00e9 que la v\u00e9rification du loyer initial fonctionne en principe de mani\u00e8re exhaustive et efficace ?
3. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a-t-il l\u2019intention de s\u2019excuser aupr\u00e8s des locataires pour leur avoir fait financer pendant des dizaines d\u2019ann\u00e9es des rendements excessifs fond\u00e9s sur un calcul erron\u00e9 et n\u2019avoir pas fait en sorte qu\u2019ils disposent des informations n\u00e9cessaires pour faire valoir leurs droits dans la relation contractuelle totalement asym\u00e9trique qui les lie aux bailleurs ?
","ReasonText":null,"DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Les mesures visant \u00e0 att\u00e9nuer les hausses de loyers propos\u00e9es dans le cadre de la proc\u00e9dure de consultation relative \u00e0 l\u2019adaptation de l\u2019ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d\u2019habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11) ont deux objectifs. D\u2019une part, plusieurs mesures s\u2019attachent \u00e0 permettre aux locataires de mieux faire valoir leurs droits en augmentant la transparence. Les propositions de modification qui vont dans ce sens se fondent en partie sur la jurisprudence ou pr\u00e9cisent des r\u00e8gles d\u00e9j\u00e0 en vigueur.
D\u2019autre part, la suppression propos\u00e9e du report forfaitaire de la hausse g\u00e9n\u00e9rale des co\u00fbts, qui rel\u00e8ve d\u2019une am\u00e9lioration par rapport \u00e0 la pratique actuelle, entend contribuer \u00e0 une r\u00e9partition des co\u00fbts plus \u00e9quitable, en ne faisant supporter aux locataires que les hausses effectives et attest\u00e9es. Par ailleurs, la r\u00e8gle en vigueur qui admet une augmentation de loyer jusqu\u2019\u00e0 concurrence de 40 % du rench\u00e9rissement ne r\u00e9sulte pas d\u2019une erreur de calcul, mais d\u2019une d\u00e9cision politique d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e du l\u00e9gislateur. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral consid\u00e8re aujourd\u2019hui que cette disposition n\u2019est plus appropri\u00e9e et propose donc d\u2019abaisser le taux admissible pour le calquer sur la valeur arithm\u00e9tique exacte de 28 %.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral estime que les mesures propos\u00e9es, \u00e0 travers l\u2019abandon d\u2019un report forfaitaire de la hausse de co\u00fbts et la r\u00e9duction du taux admissible de r\u00e9percussion du rench\u00e9rissement, d\u00e9ploieront dans l\u2019ensemble un effet mod\u00e9rateur sur les loyers. En outre, on peut esp\u00e9rer d\u2019une am\u00e9lioration de la transparence qu\u2019elle participera \u00e0 limiter les majorations de loyer indues ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, qu\u2019elle permettra aux parties concern\u00e9es de contester de telles majorations.
R\u00e9ponses aux diff\u00e9rentes questions :
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a conscience que l\u2019effet mod\u00e9rateur ne sera pas d\u00e9mesur\u00e9ment grand, en raison notamment de l\u2019urgence qu\u2019il y a \u00e0 agir, qui implique de passer par l\u2019\u00e9chelon de l\u2019ordonnance. En effet, une proc\u00e9dure l\u00e9gislative, en plus de durer plus longtemps, aurait des perspectives de r\u00e9ussite incertaines, comme l\u2019ont montr\u00e9 les multiples refus, tant\u00f4t par le Parlement, tant\u00f4t par le peuple, des modifications plus fondamentales du droit du bail propos\u00e9es par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral. Au demeurant, dans les cantons qui pr\u00e9voient une formule officielle obligatoire, le loyer pr\u00e9c\u00e9dent doit d\u00e9j\u00e0 \u00eatre communiqu\u00e9 dans la formule officielle pour le loyer initial. Une initiative parlementaire souhaitant introduire une formule officielle obligatoire \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale a \u00e9t\u00e9 r\u00e9cemment rejet\u00e9e par le Conseil national, le 12 d\u00e9cembre 2023.
La consultation relative \u00e0 la modification de l\u2019OBLF a pris fin le 11 juillet 2024. Il est pr\u00e9vu que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral d\u00e9cide de la suite \u00e0 donner \u00e0 la proc\u00e9dure en automne 2024, apr\u00e8s avoir pris en consid\u00e9ration les avis recueillis.
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