Nell\u2019aprile del 2024 il Consiglio federale ha avviato una procedura di consultazione su quattro \u00abmisure mirate per attenuare l\u2019aumento delle pigioni\u00bb, sotto forma di modifica di ordinanza. La prima misura riguarda l\u2019inammissibilit\u00e0 del trasferimento a titolo generale degli aumenti di costo agli inquilini. Si tratta dell\u2019attuazione di una decisione del Tribunale federale secondo la quale i locatori devono dimostrare la reale entit\u00e0 dei costi. La seconda misura \u00e8 intesa a ridurre dal 40\u00a0al 28 per cento la quota per la compensazione del rincaro sul capitale proprio. In questo modo si elimina un errore di calcolo che perdura da decenni (regola del tre: 40\u00a0per cento \u2013 cfr. art. 269a lett.\u00a0e CO \u2013 del 70\u00a0per cento, quota teorica della pigione sopportante i rischi) che faceva s\u00ec che il capitale proprio fosse fissato a un livello troppo alto e pertanto il reddito \u00abammissibile\u00bb risultasse troppo elevato. In terzo luogo nel modulo di notificazione di aumento della pigione va precisato che in caso di contestazione dell\u2019aumento dell\u2019affitto sia lecito addurre anche un rendimento eccessivo. Si tratta quindi semplicemente di informare i locatari di uno loro diritto, cosa che avrebbe dovuto avvenire gi\u00e0 da tempo. In quarto luogo, nel modulo per la notifica della pigione iniziale vanno aggiunti il tasso d\u2019interesse di riferimento precedente e l\u2019inflazione, ossia indicazioni indispensabili per poter valutare la pigione iniziale. Colpisce che non venga citata la pigione precedente, necessaria per un\u2019eventuale contestazione.\u00a0
A tale proposito, chiedo al Consiglio federale di rispondere alle seguenti domande:
1. Perch\u00e9 delle misure, comunque necessarie, come la correzione di errori, la comunicazione ai locatari di informazioni sui loro diritti e l\u2019adeguamento di ordinanze a decisioni del Tribunale federale vengono fatte passare come \u00abmisure mirate per attenuare l\u2019aumento delle pigioni\u00bb?\u00a0
2. Perch\u00e9 sono previste modifiche parziali per consentire ai locatari di disporre di una parte delle informazioni indispensabili per far valere i propri diritti (contestazione della pigione iniziale e reddito eccessivo), quando in altre sedi si sostiene che la verifica delle pigioni iniziali \u00e8 in generale efficace?\u00a0
3. Il Consiglio federale porger\u00e0 le sue scuse ai locatari per il fatto che hanno dovuto finanziare per decenni rendimenti troppo elevati a causa di un errore di calcolo basato sulla regola del tre e per il fatto di non aver avuto nessuna base per far valere i propri diritti in un rapporto contrattuale del tutto asimmetrico?\u00a0
Le misure per attenuare l\u2019aumento delle pigioni proposte nell\u2019ambito della procedura di consultazione sulla modifica dell\u2019ordinanza concernente la locazione e l\u2019affitto di locali d\u2019abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11) hanno due obiettivi. Da un lato mirano, aumentando la trasparenza, a mettere i locatari nella condizione di difendere meglio i propri diritti. Si tratta di proposte di modifica basate su decisioni del tribunale o di precisazioni di norme vigenti.
Dall\u2019altro, la proposta di dichiarare inammissibile il trasferimento a titolo generale degli aumenti di costo agli inquilini rappresenta un miglioramento rispetto alla prassi seguita finora ed \u00e8 volta a una distribuzione pi\u00f9 equa dei costi, in quanto soltanto gli aumenti di costo effettivamente dimostrati possono essere trasferiti ai locatari. Per il resto, la regolamentazione vigente secondo la quale l\u2019aumento della pigione pu\u00f2 essere pari al 40 per cento del rincaro non si basa su un errore di calcolo, ma su una consapevole decisione politica del legislatore. Il Consiglio federale non ritiene pi\u00f9 adeguata questa percentuale e propone pertanto di ridurla al valore aritmeticamente esatto del 28 per cento.
L\u2019Esecutivo ritiene che le misure proposte consentano nel complesso di attenuare l\u2019aumento delle pigioni, in quanto gli aumenti di costo non potranno pi\u00f9 essere trasferiti in maniera forfettaria e il rincaro potr\u00e0 ripercuotersi sui locatari soltanto in misura pi\u00f9 ridotta. La maggiore trasparenza \u00e8 inoltre intesa a far s\u00ec che gli aumenti ingiustificati delle pigioni siano meno frequenti o che possano eventualmente essere contestati dai locatari interessati.
Risposte alle singole domande:
Il Consiglio federale \u00e8 consapevole che l\u2019effetto moderatore non sar\u00e0 consistente. Ci\u00f2 \u00e8 dovuto in particolare al fatto che bisogna agire rapidamente e quindi a livello di ordinanza. Un iter legislativo durerebbe molto pi\u00f9 a lungo e, come dimostra l\u2019esperienza, le possibilit\u00e0 di successo sarebbero incerte, visto che il Parlamento e il Popolo hanno ripetutamente respinto una serie di proposte di modifica pi\u00f9 sostanziali del diritto di locazione. Va inoltre ricordato che nei Cantoni in cui \u00e8 previsto il modulo obbligatorio la pigione precedente deve gi\u00e0 oggi essere comunicata sul modulo per la notifica della pigione iniziale.
Un\u2019iniziativa parlamentare che chiedeva di introdurre il modulo obbligatorio in tutto il Paese \u00e8 stata respinta dal Consiglio nazionale il 12 dicembre 2023.
La procedura di consultazione relativa alla modifica dell\u2019OLAL \u00e8 terminata l\u201911 luglio 2024. Il Consiglio federale decider\u00e0 probabilmente sull\u2019ulteriore modo di procedere nell\u2019autunno del 2024, tenendo conto dei pareri pervenuti.