L\u2019articolo 26 della Costituzione federale sancisce la garanzia della propriet\u00e0 abitativa. In caso di espropriazione o di restituzione equivalente della propriet\u00e0, \u00e8 dovuta piena indennit\u00e0. Stando alla prassi del Tribunale federale, anche le altre limitazioni della propriet\u00e0 sono ammesse alle condizioni valide in generale per la limitazione di diritti fondamentali (base giuridica, proporzionalit\u00e0, interesse pubblico). L\u2019introduzione di una normativa locale e cantonale sul diritto di prelazione mette sempre pi\u00f9 sotto pressione il diritto alla propriet\u00e0 immobiliare. Tuttavia, il Consiglio federale ha inserito il diritto di prelazione nel suo \u00abPiano d\u2019intervento contro la penuria di alloggi\u00bb.
1. Il rapporto sul diritto di prelazione dei Comuni approvato dal Consiglio federale il 17 dicembre 2014 mostra che un diritto di prelazione per i Comuni a favore della costruzione di abitazioni di utilit\u00e0 pubblica non sarebbe completamente neutrale sul mercato e che, inoltre, comporterebbe ingenti oneri per Comuni e parti contraenti. Per un diritto di prelazione di questo tipo potrebbero essere definite diverse condizioni quadro, per esempio nessun limite di prezzo, esercizio entro una determinata data o limitazione a lotti con una superficie minima. Ciononostante, il diritto di prelazione potrebbe rallentare la compravendita di fondi oppure, dopo l\u2019esercizio del diritto di prelazione da parte del Comune, i costi di progetto relativi al negozio giuridico potrebbero risultare inutili. Inoltre, la scelta del partner di progetto sarebbe limitata. Un diritto di prelazione di questo tipo equivarrebbe a una lieve ingerenza nella garanzia di propriet\u00e0 e nella libert\u00e0 economica. Visto l\u2019articolo 108 della Costituzione federale (promozione della costruzione d\u2019abitazioni), questo diritto potrebbe per\u00f2 essere legittimato da un interesse pubblico e considerato proporzionale, dato che non intacca l\u2019essenza dei diritti fondamentali. Va anche aggiunto che il diritto di prelazione non rappresenta un\u2019ingerenza diretta nella composizione del prezzo e presuppone che l\u2019alienante voglia separarsi dalla sua propriet\u00e0. A suo tempo il Consiglio federale aveva deciso di non prevedere, in un primo momento, l\u2019introduzione del diritto di prelazione per i Comuni, ma di ritornare sulla questione se la situazione sul mercato dell\u2019alloggio fosse ulteriormente peggiorata. Nel febbraio 2023 il Consiglio federale ha proposto di respingere la mozione 22.4301 Possibilit\u00e0 per i Comuni di esercitare il diritto di prelazione su fondi e immobili per compiti di interesse pubblico.
2. Nel Cantone di Ginevra esiste una simile regolamentazione dal 1978. Il Cantone di Vaud ha introdotto il diritto di prelazione nel 2018, mentre nel Cantone di Zurigo e a Lucerna sono in sospeso iniziative popolari su questo tema. Nei Parlamenti cantonali di Argovia, Basilea Campagna e del Vallese sono state respinte mozioni a favore del diritto di prelazione, nel Cantone di Zugo \u00e8 stata trasmessa al Consiglio di Stato una mozione con una richiesta di questo tipo nel gennaio 2024.
3. Nel quadro delle loro competenze, i Cantoni sono liberi di introdurre un diritto di prelazione per loro stessi e per i Comuni del loro territorio, definendone le condizioni quadro e ponderandone vantaggi e svantaggi. I Cantoni o eventualmente i Comuni potrebbero anche prendere in considerazione l\u2019onere relativo all\u2019esercizio del diritto di prelazione.
4./5. L\u2019attivit\u00e0 edilizia \u00e8 influenzata da vari fattori, come illustrato nello studio del maggio 2024 dell\u2019Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) sul rapporto fra l\u2019attivit\u00e0 edilizia e la densificazione urbana \u00abErkenntnisse zum Verh\u00e4ltnis von Wohnbaut\u00e4tigkeit und Innenentwicklung\u00bb (https://www.are.admin.ch/are/de/home/medien-und-publikationen/publikationen/grundlagen/wohnbautatigkeit-innenentwicklung.html, non disponibile in italiano). Non pu\u00f2 essere comprovata l\u2019esistenza di un chiaro nesso fra diritto di prelazione e attivit\u00e0 edilizia. Nel Cantone di Vaud, per esempio, non \u00e8 stata constatata alcuna flessione dell\u2019attivit\u00e0 edilizia dopo l\u2019introduzione del diritto di prelazione nel 2018.
7. Il diritto di propriet\u00e0 immobiliare gode gi\u00e0 di una buona protezione. La sua limitazione avviene alle condizioni gi\u00e0 note e garantite: basi legali, proporzionalit\u00e0, interesse pubblico.