Der Bundesrat wird beauftragt, Massnahmen vorzuschlagen oder zu ergreifen, um bei den Leistungen, die den Mieterinnen und Mietern zus\u00e4tzlich zum Mietzins verrechnet werden, wie die Mietzinsgarantie, Heizung und Warmwasser oder die Hauswartung, ein optimales Preis-Leistungs-Verh\u00e4ltnis zu gew\u00e4hrleisten. Mit diesen Massnahmen soll verhindert werden, dass die Vermieterin oder der Vermieter einen ungerechtfertigten direkten oder indirekten Vorteil aus dem Mietverh\u00e4ltnis erzielt, indem aufgrund einer wirtschaftlichen Verbindung oder einer Gewinnbeteiligung eine Firma mit teureren oder qualitativ schlechteren Leistungen beauftragt wird.
","ReasonText":"Angesichts der grossen Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt und der Tatsache, dass in diesem Bereich ein strukturelles und konjunkturelles (ausgetrockneter Markt) Marktversagen vorliegt, k\u00f6nnen die Mieterinnen und Mieter gezwungen sein, Leistungen zu beziehen, die ineffizient und teurer als der Marktpreis sind.
Es kommt zudem vor, dass die Vermieterinnen und Vermieter Firmen mit Leistungen beauftragen, weil sie daraus einen Vorteil ziehen.
Diese Problematik gewinnt zus\u00e4tzlich an Bedeutung, weil es zum Standard wird, dass Mietvertr\u00e4ge abgeschlossen werden, in denen umfangreiche Leistungen, die bisher oftmals im Mietzins enthalten waren, zu den Nebenkosten geh\u00f6ren.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Bei Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen sind die Nebenkosten die tats\u00e4chlichen Aufwendungen der Vermieterschaft f\u00fcr Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenh\u00e4ngen, wie Heizungs-, Warmwasser- und \u00e4hnliche Betriebskosten, sowie f\u00fcr \u00f6ffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Artikel 257b Obligationenrecht, OR; SR 220). Es d\u00fcrfen nur vertraglich vereinbarte Nebenkostenpositionen weiterverrechnet und nur die tats\u00e4chlichen Kosten \u00fcberw\u00e4lzt werden. Die wirtschaftliche Bedeutung der Nebenkosten ist in den vergangenen Jahren gestiegen, u.a. aufgrund von h\u00f6heren Energiepreisen.
Es trifft zu, dass f\u00fcr die Vermieterin oder den Vermieter kein starker Anreiz besteht, Aufwendungen, die als Nebenkosten weiterverrechnet werden k\u00f6nnen, kritisch zu pr\u00fcfen und immer das wirtschaftlich g\u00fcnstigste Angebot zu w\u00e4hlen. Zudem kennt das schweizerische Recht keine explizite Regelung zur Wirtschaftlichkeit der Nebenkosten. Jedoch ist unbestritten, dass sich Nebenkostenaufwendungen in einem sachlichen und vertretbaren Rahmen halten m\u00fcssen. In kantonalen Gerichtsurteilen und in der juristischen Fachliteratur wird eine entsprechende Verpflichtung der vermietenden Partei mit dem Grundsatz von Treu und Glauben gem\u00e4ss Artikel 2 Absatz 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210), mit vertraglichen Nebenpflichten sowie mit dem Hinweis auf die auftrags\u00e4hnliche Stellung des Vermieters und die damit verbundene Obliegenheit zur Schadensminderung begr\u00fcndet.
In Deutschland sieht \u00a7 556 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor, dass \u00fcber die Vorauszahlungen f\u00fcr Betriebskosten j\u00e4hrlich abzurechnen und dabei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Eine analoge Regelung w\u00e4re grunds\u00e4tzlich auch im Schweizer Recht denkbar, beispielsweise in der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG; SR 221.213.11). Sie k\u00f6nnte das Bewusstsein f\u00f6rdern, dass Nebenkosten wirtschaftlich sein m\u00fcssen. Im Konfliktfall w\u00e4re dadurch jedoch wenig gewonnen, da weiterhin konkret aufgezeigt werden m\u00fcsste, dass die verrechneten Nebenkosten auf zu hohen Preisen beruhen und daher unwirtschaftlich sind. Auch k\u00f6nnte eine explizite Regelung zu routinem\u00e4ssigen Anfechtungen und letztlich aussichtslosen Verfahren beitragen.
Auch eine umfassende mietrechtliche Regelung der Kriterien der Wirtschaftlichkeit erscheint nicht zweckm\u00e4ssig: Es ist nicht m\u00f6glich, die Komplexit\u00e4t der Preisbildung in einem Rechtstext so abzubilden, dass dadurch missbr\u00e4uchlich hohe Forderungen zum vornherein definiert und konkrete Einzelf\u00e4lle verl\u00e4sslich beurteilt werden k\u00f6nnten. Die Bestimmungen w\u00fcrden im Gegenteil zu neuen Fragen f\u00fchren und w\u00e4ren daher der Rechtssicherheit nicht f\u00f6rderlich. Der administrative Aufwand w\u00fcrde f\u00fcr beide Vertragsparteien steigen.
Eine L\u00f6sung k\u00f6nnte allenfalls darin bestehen, dass sich die Interessensverb\u00e4nde einvernehmlich auf Kostengrenzen, beispielweise in Form von Lohn- und Energiekostentabellen, einigen w\u00fcrden, \u00e4hnlich wie dies bei der parit\u00e4tischen Lebensdauertabelle f\u00fcr Einrichtungsgegenst\u00e4nde der Fall ist. Diese wurde durch den Mieterinnen- und Mieterverband und den Hauseigent\u00fcmerverband gemeinsam erarbeitet. Eine bundesrechtliche Regelung f\u00fcr diese von den Besonderheiten des Einzelfalls abh\u00e4ngige Materie erscheint dagegen nicht zweckm\u00e4ssig.