Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de proposer ou de prendre des mesures pour s\u2019assurer que les services impos\u00e9s aux locataires comme accessoires du bail, telle que la garantie de loyer, la production de chaleur et d\u2019eau chaude, la conciergerie, etc., se situent dans un rapport qualit\u00e9/prix optimal. Ces mesures doivent emp\u00eacher le bailleur de tirer un avantage direct ou indirect indu du locataire, en lui imposant une entreprise plus ch\u00e8re et/ou dont les services seraient moins bons, en raison d\u2019un lien \u00e9conomique ou d\u2019un int\u00e9ressement.
","ReasonText":"Vu le besoin auquel r\u00e9pond le march\u00e9 locatif ainsi que son caract\u00e8re structurellement et conjoncturellement (p\u00e9nurie) d\u00e9faillant, les locataires peuvent \u00eatre contraints d\u2019utiliser des services inefficients et plus on\u00e9reux que les prix de march\u00e9.
Des bailleurs peuvent aussi imposer les services de soci\u00e9t\u00e9s dans la perspective d\u2019en tirer un avantage.
Cette question rev\u00eat une importance accrue avec la g\u00e9n\u00e9ralisation des baux pr\u00e9voyant des frais accessoires \u00e9tendus qui souvent par le pass\u00e9 \u00e9taient couverts par le loyer.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Aux termes de l\u2019art. 257b du code des obligations (CO ; RS 220), les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur en rapport avec l\u2019usage de la chose ; il s\u2019agit, pour les habitations et les locaux commerciaux, des d\u00e9penses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l\u2019usage de la chose, telles que frais de chauffage, d\u2019eau chaude et autres frais d\u2019exploitation, ainsi que les contributions publiques qui r\u00e9sultent de l\u2019utilisation de la chose. Seuls les postes convenus par contrat peuvent \u00eatre mis \u00e0 la charge du locataire, et seuls les co\u00fbts r\u00e9els peuvent \u00eatre r\u00e9percut\u00e9s. L\u2019importance \u00e9conomique des charges a augment\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es, notamment en raison de la hausse des prix de l\u2019\u00e9nergie.
Il est vrai que d\u00e8s lors que des d\u00e9penses sont de toute mani\u00e8re r\u00e9percut\u00e9es en tant que frais accessoires, le bailleur n\u2019est gu\u00e8re incit\u00e9 \u00e0 les examiner de mani\u00e8re critique et \u00e0 choisir l\u2019offre la plus \u00e9conomique. De plus, le droit suisse ne conna\u00eet pas de r\u00e9glementation explicite sur l\u2019\u00e9conomicit\u00e9 des frais accessoires. Il n\u2019emp\u00eache, nul ne conteste que les d\u00e9penses li\u00e9es aux charges doivent se situer dans un cadre objectif et justifiable. Dans les arr\u00eats de tribunaux cantonaux et dans la litt\u00e9rature juridique sp\u00e9cialis\u00e9e, un tel engagement est attendu de la part du bailleur en vertu du principe de la bonne foi inscrit \u00e0 l\u2019art. 2, al.1, du code civil suisse (CC ; RS 210), d\u2019obligations contractuelles accessoires ainsi que du fait que la position du bailleur est assimilable \u00e0 celle d\u2019un mandataire, avec l\u2019obligation de r\u00e9duire le dommage qui en d\u00e9coule.
En Allemagne, le \u00a7 556 du B\u00fcrgerliches Gesetzbuch, le code civil allemand, pr\u00e9voit que les acomptes pour les frais d\u2019exploitation doivent faire l\u2019objet d\u2019un d\u00e9compte annuel et que le principe d\u2019\u00e9conomicit\u00e9 doit \u00eatre respect\u00e9. D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, il serait envisageable d\u2019introduire une r\u00e9glementation analogue dans le droit suisse, par exemple dans l\u2019ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d\u2019habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11). Une telle disposition pourrait contribuer \u00e0 faire prendre conscience que les frais annexes doivent respecter les crit\u00e8res d\u2019\u00e9conomicit\u00e9. En revanche, elle ne serait pas d\u2019une grande utilit\u00e9 en cas de litige, car il faudrait continuer \u00e0 d\u00e9montrer qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, les frais accessoires factur\u00e9s sont fond\u00e9s sur des prix trop \u00e9lev\u00e9s et ne r\u00e9pondent pas \u00e0 ces crit\u00e8res d\u2019\u00e9conomicit\u00e9. Par ailleurs, une r\u00e9glementation explicite pourrait contribuer \u00e0 susciter des contestations de principe qui d\u00e9bouchent sur des proc\u00e9dures sans issue.
Il ne para\u00eet pas davantage opportun d\u2019introduire une \u00e9num\u00e9ration exhaustive des crit\u00e8res d\u2019\u00e9conomicit\u00e9 dans le droit du bail, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il n\u2019est pas possible de rendre la complexit\u00e9 de la formation des prix dans un texte juridique de mani\u00e8re \u00e0 permettre une d\u00e9finition d\u2019office des exigences abusivement \u00e9lev\u00e9es et un jugement fiable dans des cas individuels concrets. Au contraire, de telles dispositions feraient na\u00eetre de nouvelles questions, ceci au d\u00e9triment de la s\u00e9curit\u00e9 juridique. Par ailleurs, la charge administrative augmenterait pour les deux parties contractantes.
Une solution potentiellement envisageable serait que les associations d\u2019int\u00e9r\u00eats se mettent d\u2019accord sur des limites de co\u00fbts, par exemple sous la forme de tableaux de co\u00fbts salariaux et \u00e9nerg\u00e9tiques, comme l\u2019ASLOCA et la F\u00e9d\u00e9ration romande immobili\u00e8re l\u2019ont fait pour la tabelle d\u2019amortissement commune pour les \u00e9quipements d\u2019habitation fixes. Il ne para\u00eet en revanche pas judicieux d\u2019\u00e9laborer une r\u00e9glementation f\u00e9d\u00e9rale pour une mati\u00e8re qui rel\u00e8ve des particularit\u00e9s du cas d\u2019esp\u00e8ce.