Il Consiglio federale \u00e8 incaricato di proporre o adottare misure per assicurare che i servizi addebitati ai locatari in aggiunta alla pigione, quali la garanzia della pigione, il riscaldamento, l\u2019acqua calda o la portineria abbiano un rapporto qualit\u00e0/prezzo ottimale. Queste misure devono impedire che il locatore tragga un vantaggio ingiustificato, diretto o indiretto, dal rapporto di locazione incaricando un\u2019impresa di fornire servizi pi\u00f9 costosi e/o di qualit\u00e0 inferiore sulla base di un legame o di un interesse economico.
Vista la grande richiesta sul mercato della locazione e la debolezza strutturale e congiunturale (penuria) di quest\u2019ultimo, i locatari possono essere costretti a ricorrere a servizi inefficienti e pi\u00f9 costosi rispetto ai prezzi di mercato.
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Talvolta i locatori incaricano inoltre delle societ\u00e0 di fornire servizi con l\u2019intento di trarne vantaggio.
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La questione assume maggiore rilievo con la diffusione generalizzata di contratti di locazione nei quali una vasta gamma di servizi che in passato erano coperti dalla pigione fanno ora parte delle spese accessorie.
Nel caso di locali d\u2019abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l\u2019uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d\u2019esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall\u2019uso della cosa (art. 257b del Codice delle obbligazioni, CO; RS 220). Possono essere fatturate al locatario soltanto le spese accessorie concordate per contratto e addebitati soltanto i costi effettivi. Negli ultimi anni, l\u2019importanza economica delle spese accessorie \u00e8 aumentata, anche a causa dei prezzi pi\u00f9 elevati dell\u2019energia.
\u00c8 vero che il locatore non \u00e8 incentivato a esaminare in maniera critica le spese che possono essere addebitate al locatario n\u00e9 a scegliere sempre l\u2019offerta pi\u00f9 conveniente. Il diritto svizzero, inoltre, non disciplina in modo esplicito l\u2019economicit\u00e0 delle spese accessorie. Tuttavia, va da s\u00e9 che tali spese debbano mantenersi entro limiti oggettivi e sostenibili. Nelle sentenze dei tribunali cantonali e nella letteratura giuridica specializzata ci si attende dal locatore un impegno in tal senso in base al principio della buona fede (art. 2 cpv. 1 del Codice civile svizzero [CC]; RS 210), agli obblighi contrattuali accessori e al fatto che la posizione del locatore \u00e8 assimilabile a quella di un committente, con l\u2019obbligo di ridurre i danni.
In Germania il \u00a7 556 del Codice civile tedesco (B\u00fcrgerliches Gesetzbuch, BGB) prevede che gli acconti per le spese di esercizio siano oggetto di un conteggio annuale, nel quale si deve tenere conto del principio di economicit\u00e0. Una disposizione analoga sarebbe concepibile in linea di massima anche nel diritto svizzero, ad esempio nell\u2019ordinanza concernente la locazione e l\u2019affitto di locali d\u2019abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11), e potrebbe far aumentare la consapevolezza del fatto che le spese accessorie devono rispettare tale principio. In caso di contenzioso non sarebbe tuttavia di grande utilit\u00e0 perch\u00e9 bisognerebbe comunque dimostrare concretamente che le spese accessorie fatturate si basano su prezzi eccessivi e non rispondono a criteri di economicit\u00e0. Inoltre, una regolamentazione esplicita potrebbe contribuire all\u2019insorgere di contestazioni ricorrenti e dare avvio a procedimenti infruttuosi.
Non risulta opportuno nemmeno introdurre un\u2019enumerazione esaustiva dei criteri di economicit\u00e0 nel diritto di locazione. Non \u00e8 infatti possibile riflettere in un testo normativo la complessit\u00e0 della determinazione dei prezzi in modo da definire fin dall\u2019inizio quali sono le richieste abusive e valutare in maniera affidabile singoli casi concreti. Le disposizioni solleverebbero, al contrario, nuovi interrogativi, a scapito della certezza del diritto. Aumenterebbe inoltre l\u2019onere amministrativo per le due parti contraenti.
Una soluzione potrebbe consistere in un accordo tra le associazioni d\u2019interesse riguardante i limiti dei costi, per esempio sotto forma di tabelle sui costi salariali ed energetici, come nel caso della tabella paritetica della durata di vita dei complementi d\u2019arredo. Quest\u2019ultima \u00e8 stata elaborata congiuntamente dall\u2019Associazione Svizzera Inquilini e dall\u2019Associazione Svizzera Proprietari Fondiari. Non risulta invece opportuna una regolamentazione a livello di diritto federale per questa materia, che dipende dalle particolarit\u00e0 del singolo caso.