Der Bundesrat wird beauftragt, der Bundesversammlung die erforderlichen gesetzlichen Grundlagen zu unterbreiten, damit das Kriterium der orts- oder quartier\u00fcblichen Mietzinse bei der Festlegung der Miete wegf\u00e4llt, wenn Wohnungsnot herrscht; zumindest sollen die Kantone die M\u00f6glichkeit erhalten, bei Wohnungsnot auf die Anwendung dieses Kriteriums zu verzichten.
","ReasonText":"Die heutige Praxis, bei der die verlangten Mieten an die orts- oder quartier\u00fcblichen Mietzinse angeglichen werden, f\u00fchrt zu einer \u00dcberhitzung des Wohnungsmarkts. Als Folge davon steigen die Mietzinse immer weiter an. \u00dcberh\u00f6hte Mieten in der Nachbarschaft f\u00fchren in der Regel zu einem Anstieg der Mietpreise im ganzen Quartier.
Das Kriterium der orts- oder quartier\u00fcblichen Mietzinse hat negative Folgen, die zu ernsthaften Problemen f\u00fcr die Stadtentwicklung f\u00fchren. 1. Steigende Mieten: Die Angleichung an die orts- oder quartier\u00fcblichen Mietzinse f\u00fchrt zu einem stetigen Anstieg der Mieten; es wird schwierig, eine bezahlbare Wohnung zu finden. 2. Marktverzerrung: Die hohen Mieten in einem Quartier werden als Referenzwert genommen, um in den angrenzenden Quartieren noch h\u00f6here Mieten zu verlangen. Damit tragen sie zu einer ungesunden Preisentwicklung auf dem Markt bei. 3. Soziale Ungerechtigkeit: Der Anstieg der Mieten trifft vor allem die Haushalte mit tiefem Einkommen und f\u00fchrt so zu sozialer Ungleichheit und Ausgrenzung.
Aus diesen Gr\u00fcnden ist es sinnvoll, bei Wohnungsnot auf die Anwendung dieses Kriteriums zu verzichten. Falls der Bund diesen Punkt nicht in der ganzen Schweiz einheitlich regeln m\u00f6chte, k\u00f6nnte er zumindest den Kantonen die M\u00f6glichkeit geben, bei Wohnungsnot auf die Anwendung dieses Kriteriums zu verzichten.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Nach Artikel 269a Buchstabe a des Obligationenrechts (OR; SR 220) sind Mietzinse in der Regel nicht missbr\u00e4uchlich, wenn sie u.a. im Rahmen der orts- oder quartier\u00fcblichen Mietzinse liegen. Dieses Kriterium ist Teil eines Systems zur Beurteilung, ob Mietzinse missbr\u00e4uchlich sind. Dabei hat gem\u00e4ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Kriterium der Nettorendite gegen\u00fcber demjenigen der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit bei j\u00fcngeren Geb\u00e4uden Vorrang. Liegt der Bau oder der letzte Erwerb beim Abschluss des Mietvertrags mindestens 30 Jahre zur\u00fcck, ist diese Hierarchie der Kriterien umgekehrt (vgl. BGE 148 III 209 E. 3.1 S. 212).
W\u00fcrde das Kriterium der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit nur noch in Zeiten eines ausgeglichenen Wohnungsmarkts angewendet, w\u00fcrde dies die Regeln zur Missbrauchsbek\u00e4mpfung ver\u00e4ndern und komplizieren. Die Motion w\u00fcrde sich gem\u00e4ss der erw\u00e4hnten Rechtsprechung praktisch nur auf \u00e4ltere Liegenschaften auswirken. Der Auftrag der Motion w\u00fcrde zudem sowohl auf Bundesebene als auch auf kantonaler Ebene komplexe praktische Fragen aufwerfen, zum Beispiel in F\u00e4llen, in denen Vertragsunterzeichnung und \u00dcbernahme des Mietobjektes l\u00e4ngere Zeit auseinanderliegen. Weiter ist auf die parlamentarische Initiative Egloff 17.493 \u00abBeweisbare Kriterien f\u00fcr die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit der Mieten schaffen\u00bb hinzuweisen, an deren Umsetzung die Rechtskommission des Nationalrats zurzeit arbeitet.
An den Nachweis von orts- oder quartier\u00fcblichen Mietzinsen werden von den rechtlichen Grundlagen und der Rechtsprechung strenge Anforderungen gestellt. Es ist deshalb fraglich, ob dieses Kriterium tats\u00e4chlich zu stetig steigenden Mieten f\u00fchrt; unter Umst\u00e4nden kann eine Vergleichsmiete den Mietzinsanstieg auch d\u00e4mpfen. Der Anstieg der Mietzinse in angespannten Wohnungsm\u00e4rkten h\u00e4ngt wesentlich mit der ungen\u00fcgenden Wohnbaut\u00e4tigkeit zusammen, welche wiederum auf weitere Faktoren zur\u00fcckzuf\u00fchren ist.
In der Studie \u00abHandlungsbedarf im Mietrecht?\u00bb, welche gfs.bern im Auftrag des Bundesamtes f\u00fcr Wohnungswesen (BWO) erarbeitet hat und die im Juni 2021 ver\u00f6ffentlicht wurde, wird zwar festgehalten, dass in Bezug auf die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit der Wunsch nach einer besseren statistischen Basis besteht \u2013 dies allerdings unter Beibehaltung der Vergleichsmiete (Ziffer 4.2, Seite 73).
Der Bundesrat erachtet angesichts zunehmender Wohnungsknappheit angebotsseitige Massnahmen gegen\u00fcber punktuellen \u00c4nderungen in der Mietzinsgestaltung als vordringlich. Dazu hat der Bund zusammen mit Vertretungen der Kantone, St\u00e4dte und Gemeinden sowie Bau- und Immobilienwirtschaft den Aktionsplan Wohnungsknappheit erarbeitet und setzt diesen um, soweit es in seinem Zust\u00e4ndigkeitsbereich liegt.