Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de pr\u00e9senter \u00e0 l'Assembl\u00e9e f\u00e9d\u00e9rale les bases l\u00e9gales n\u00e9cessaires \u00e0 la suppression du crit\u00e8re de la conformit\u00e9 aux loyers usuels de la localit\u00e9 ou du quartier pour le calcul du loyer en cas de p\u00e9nurie ou \u00e0 tout le moins de permettre aux cantons de renoncer \u00e0 l'application d'un tel crit\u00e8re en cas de p\u00e9nurie.
","ReasonText":"La pratique actuelle consistant \u00e0 aligner les loyers demand\u00e9s sur ceux qui sont usuels dans la localit\u00e9 et le quartier g\u00e9n\u00e8re un ph\u00e9nom\u00e8ne de surchauffe sur le march\u00e9 du logement. En cons\u00e9quence, les loyers ne cessent d\u2019augmenter. Des loyers sur\u00e9valu\u00e9s dans le voisinage entra\u00eenent g\u00e9n\u00e9ralement une hausse du prix de la location dans tout le quartier.
Le crit\u00e8re de conformit\u00e9 aux loyers usuels dans la localit\u00e9 et le quartier a des r\u00e9percussions n\u00e9gatives qui cr\u00e9ent de s\u00e9rieux probl\u00e8mes pour le d\u00e9veloppement urbain. 1. Hausse des prix\u2009: l\u2019alignement sur les loyers usuels dans la localit\u00e9 et le quartier entra\u00eene une augmentation constante des loyers\u2009; il devient difficile de se loger \u00e0 un prix abordable. 2. Distorsion du march\u00e9\u2009: les loyers \u00e9lev\u00e9s d\u2019un quartier sont utilis\u00e9s comme une valeur de r\u00e9f\u00e9rence pour r\u00e9clamer des loyers encore plus \u00e9lev\u00e9s dans les quartiers voisins. Ils contribuent ainsi \u00e0 une \u00e9volution malsaine des prix sur le march\u00e9. 3. Injustice sociale\u2009: la hausse des loyers affecte tout particuli\u00e8rement les m\u00e9nages \u00e0 faibles revenus, produisant des in\u00e9galit\u00e9s sociales et de l\u2019exclusion.
Pour ces motifs, il est judicieux de supprimer l'application d'un tel crit\u00e8re en cas de p\u00e9nurie. Si la Conf\u00e9d\u00e9ration ne souhaite pas l\u00e9gif\u00e9rer de fa\u00e7on uniforme dans toute la Suisse, elle pourrait \u00e0 tout le moins conf\u00e9rer aux cantons la comp\u00e9tence de supprimer l'application d'un tel crit\u00e8re en cas de p\u00e9nurie.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"En vertu de l\u2019art. 269a, let. a, du code des obligations (CO ; RS 220), les loyers ne sont en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale pas abusifs si, notamment, ils se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier. Ce crit\u00e8re fait partie d\u2019un syst\u00e8me permettant d\u2019\u00e9valuer si les loyers sont abusifs. Selon la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, pour les b\u00e2timents r\u00e9cents, le crit\u00e8re du rendement net prime celui des loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier. Si la construction ou la derni\u00e8re acquisition remonte \u00e0 au moins 30 ans lors de la conclusion du bail, cette hi\u00e9rarchie des crit\u00e8res est invers\u00e9e (cf. ATF 148 III 209 consid. 3.1 p. 212).
Si le crit\u00e8re des loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier n\u2019\u00e9tait plus appliqu\u00e9 qu\u2019en p\u00e9riode d\u2019\u00e9quilibre du march\u00e9 du logement, les r\u00e8gles de lutte contre les abus s\u2019en trouveraient modifi\u00e9es et compliqu\u00e9es. Compte tenu de la jurisprudence \u00e9voqu\u00e9e, la motion n\u2019aurait pratiquement d\u2019effet que sur les immeubles anciens. La mise en \u0153uvre de la motion soul\u00e8verait en outre des questions pratiques complexes, tant au niveau f\u00e9d\u00e9ral qu\u2019au niveau cantonal, par exemple dans les cas o\u00f9 il s\u2019\u00e9coule beaucoup de temps entre la signature du bail et la r\u00e9ception de la chose lou\u00e9e. De plus, il convient de mentionner l\u2019initiative parlementaire Egloff 17.493 \u00ab Loyers usuels dans la localit\u00e9 ou dans le quartier. Instaurer des crit\u00e8res \u00e0 valeur probante \u00bb, dont la mise en \u0153uvre est actuellement au programme de la Commission des affaires juridiques du Conseil national.
Les bases l\u00e9gales et la jurisprudence imposent des exigences strictes pour prouver le caract\u00e8re usuel du loyer dans la localit\u00e9 ou le quartier. On peut d\u00e8s lors douter que ce crit\u00e8re tire syst\u00e9matiquement les loyers vers le haut ; dans certaines circonstances, un loyer comparatif peut aussi att\u00e9nuer la hausse des loyers. L\u2019augmentation des loyers sur des march\u00e9s du logement tendus r\u00e9sulte pour l\u2019essentiel d\u2019une activit\u00e9 de construction insuffisante, qui est elle-m\u00eame due \u00e0 d\u2019autres facteurs.
L\u2019\u00e9tude \u00ab Besoin d\u2019adaptations dans le droit du bail ? \u00bb men\u00e9e par gfs.berne pour le compte de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement (OFL) et publi\u00e9e en juin 2021 montre qu\u2019une meilleure base statistique est souhaitable concernant les loyers usuels dans la localit\u00e9 et le quartier, mais dans le cadre du maintien du loyer comparatif (ch. 4.2, p. 74).
Face \u00e0 la p\u00e9nurie croissante de logements, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral estime qu\u2019il est plus urgent de prendre des mesures au niveau de l\u2019offre plut\u00f4t que d\u2019apporter des modifications ponctuelles au m\u00e9canisme de fixation des loyers. Pour ce faire, la Conf\u00e9d\u00e9ration a \u00e9labor\u00e9 le plan d\u2019action sur la p\u00e9nurie de logements en collaboration avec des repr\u00e9sentants des cantons, des villes et des communes ainsi que des secteurs de la construction et de l\u2019immobilier, plan qu\u2019elle met en \u0153uvre dans son domaine de comp\u00e9tence.