Il Consiglio federale \u00e8 incaricato di presentare all\u2019Assemblea federale le basi legali necessarie per abolire il criterio del rispetto delle pigioni in uso nella localit\u00e0 o nel quartiere per il calcolo degli affitti, o almeno per consentire ai Cantoni di non applicare tale criterio in caso di carenza di alloggi.
","ReasonText":"L\u2019attuale prassi di allineare i canoni di locazione a quelli in uso nella localit\u00e0 e nel quartiere sta generando un surriscaldamento del mercato immobiliare e gli affitti non fanno che aumentare. Canoni troppo elevati nei dintorni comportano generalmente un aumento degli affitti in tutto il quartiere.
Il criterio del rispetto delle pigioni in uso nella localit\u00e0 e nel quartiere ha ripercussioni negative che creano seri problemi allo sviluppo urbano. 1. Aumento dei prezzi: l\u2019allineamento alle pigioni in uso nella localit\u00e0 e nel quartiere determina un aumento costante dei canoni di locazione, rendendo difficile trovare un alloggio a prezzi accessibili. 2. Distorsione del mercato: i canoni elevati in un quartiere vengono utilizzati come parametro di riferimento per chiedere affitti ancora pi\u00f9 elevati nei quartieri vicini, contribuendo a un\u2019evoluzione malsana dei prezzi sul mercato. 3 Ingiustizia sociale: l\u2019aumento dei canoni di locazione colpisce soprattutto le famiglie a basso reddito, creando disuguaglianze sociali ed esclusione.
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Per questi motivi, \u00e8 opportuno abolire l\u2019applicazione di tale criterio in caso di carenza di alloggi. Se la Confederazione non intende legiferare in modo uniforme in tutta la Svizzera, potrebbe almeno dare ai Cantoni la facolt\u00e0 di abolire l\u2019applicazione di tale criterio in caso di carenza di alloggi.
Secondo l\u2019articolo 269a lettera a del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220), di regola le pigioni non sono abusive se, tra le altre cose, rientrano nei limiti di quelle in uso nella localit\u00e0 o nel quartiere. Questo criterio fa parte di un sistema che permette di valutare il carattere abusivo delle pigioni. Secondo la giurisprudenza della Tribunale federale, negli edifici di recente costruzione il criterio del reddito netto prevale su quello delle pigioni in uso nella localit\u00e0 o nel quartiere. Se invece la costruzione o l\u2019ultimo acquisto dell\u2019edificio risalgono ad almeno 30 anni prima della stipula del contratto di locazione, la gerarchia dei criteri \u00e8 invertita (cfr. DTF 148 III 209 consid. 3.1 pag. 212).
Se il criterio delle pigioni in uso nella localit\u00e0 o nel quartiere venisse applicato solo in periodi di equilibrio del mercato immobiliare, le regole per combattere gli abusi cambierebbero e si complicherebbero. Secondo la giurisprudenza citata, la mozione riguarderebbe in pratica solo gli immobili pi\u00f9 vecchi. L\u2019attuazione della mozione solleverebbe anche complesse questioni pratiche sia a livello federale che cantonale, ad esempio nei casi in cui vi \u00e8 un lungo intervallo tra la firma del contratto e la consegna dell\u2019alloggio in affitto. Si rimanda inoltre all\u2019iniziativa parlamentare Egloff 17.493 \u00abCriteri comprovabili per determinare le pigioni in uso in una localit\u00e0 o in un quartiere\u00bb, alla cui attuazione sta lavorando la Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale.
Le basi giuridiche e la giurisprudenza impongono requisiti rigorosi per l\u2019attestazione delle pigioni in uso nella localit\u00e0 o nel quartiere. Non \u00e8 quindi sicuro che questo criterio comporti effettivamente un aumento costante delle pigioni; in determinate circostanze un canone comparativo pu\u00f2 anche frenare l\u2019aumento degli affitti. Nei mercati immobiliari problematici l\u2019incremento dei canoni di locazione \u00e8 dovuto in gran parte a un\u2019attivit\u00e0 di costruzione insufficiente, a sua volta attribuibile ad altri fattori.
In uno studio sull\u2019eventuale necessit\u00e0 di intervenire nell\u2019ambito del diritto di locazione (\u00abHandlungsbedarf im Mietrecht?\u00bb), redatto da gfs.bern per conto dell\u2019Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) e pubblicato nel giugno 2021, si auspica una migliore base statistica per quanto riguarda i canoni di locazione usuali a livello locale e di quartiere, mantenendo tuttavia la pigione di riferimento (sezione 4.2, pagina 73).
Alla luce della crescente carenza di alloggi, il Consiglio federale ritiene che le misure relative all\u2019offerta siano prioritarie rispetto a modifiche selettive della struttura degli affitti. A tal fine, la Confederazione ha elaborato insieme ai rappresentanti dei Cantoni, delle citt\u00e0 e dei Comuni, nonch\u00e9 dell\u2019industria edilizia e immobiliare, un apposito piano d\u2019intervento contro la penuria di abitazioni, che sta attuando per la parte di sua competenza.