Der Bundesrat wird beauftragt, eine Gesetzes\u00e4nderung vorzulegen, die vorsieht, dass bei Massenk\u00fcndigungen von Mietvertr\u00e4gen aufgrund eines Renovations- oder Sanierungsprojekts f\u00fcr ein Geb\u00e4ude vorg\u00e4ngig die Genehmigung einer kantonalen oder kommunalen Beh\u00f6rde eingeholt werden muss. Die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde genehmigt eine Massenk\u00fcndigung, wenn die Renovation oder die Sanierung wirtschaftlich, sozial und \u00f6kologisch gerechtfertigt ist und keine M\u00f6glichkeit besteht, sie in bewohntem Zustand oder mit einem Rochadesystem f\u00fcr die Mieterinnen und Mieter w\u00e4hrend der Bauarbeiten durchzuf\u00fchren.
","ReasonText":"Anfang Dezember 2024 hat die neue Eigent\u00fcmerin dreier von zehn Geb\u00e4uden an der Neugasse in Z\u00fcrich \u2013 aufgrund ihrer Farben werden sie Sugus-H\u00e4user genannt \u2013 den 105 Mietparteien per 31. M\u00e4rz 2025 gek\u00fcndigt. Es war allgemein bekannt, dass die Mieten f\u00fcr die betroffenen Wohnungen deutlich unter der Marktmiete liegen. Als Grund f\u00fcr die K\u00fcndigungen nannte die Eigent\u00fcmerin umfassende Renovations- und Sanierungsarbeiten an den Geb\u00e4uden. Damit droht mehr als 200 Personen der Verlust ihres Zuhauses in einer Zeit von akuter Wohnungsnot.
Gem\u00e4ss mehreren Immobilienfachleuten, die sich in den Medien zum konkreten Fall ge\u00e4ussert haben, besteht das Ziel dieser Massenk\u00fcndigung offensichtlich darin, den Mietertrag der Geb\u00e4ude zu steigern, indem die Wohnungen nach den Bauarbeiten zu Marktmieten neu vermietet werden; dies obwohl die Renovation und die energetische Sanierung derzeit nicht n\u00f6tig w\u00e4ren und die Arbeiten im \u00dcbrigen auch ausgef\u00fchrt werden k\u00f6nnten, wenn die Mieterinnen und Mieter in ihren Wohnungen blieben.
Dieser Fall ist typisch f\u00fcr die Situation in der Schweiz.
Die Z\u00fcrcher Kantonalbank zeigt n\u00e4mlich in einer am 26. November 2024 ver\u00f6ffentlichten Studie auf, dass es zwischen 2018 und 2022 gesamtschweizerisch bei 10 000 Mietwohnungen mit 30 000 Bewohnerinnen und Bewohnern zu Leerk\u00fcndigungen kam. Zwar haben laut der Studie die von diesen K\u00fcndigungen betroffenen Mieterinnen und Mieter eine neue Wohnung gefunden. Sie sagt jedoch nichts dar\u00fcber aus, wie gross die zus\u00e4tzliche Mietzinsbelastung dieser Menschen aufgrund des Umzugs war. Ebenso wenig wird darin erw\u00e4hnt, wie hoch die Rendite des investierten Kapitals und der Mieten bei der Neuvermietung nach den Bauarbeiten war.
Es ist allgemein bekannt und unbestritten, dass nach einer Massenk\u00fcndigung und nach Renovations- und Sanierungsarbeiten die neuen Mietpreise viel h\u00f6her angesetzt werden. Die Vermieterin oder der Vermieter erzielt so eine weit bessere Rendite, die deutlich \u00fcber der angemessenen Rendite liegt, die das Obligationenrecht vorsieht.
Das Vorgehen bei Massenk\u00fcndigungen hat schwerwiegende gesellschaftliche Auswirkungen. Es f\u00fchrt zu einem deutlich h\u00f6heren Wohnkostenanteil f\u00fcr die Mieterinnen und Mieter und insbesondere dazu, dass bezahlbare Mietwohnungen verschwinden, von denen es vor allem in den Agglomerationen schon heute viel zu wenig gibt.
Angesichts dieser Situation braucht es zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Vermieterinnen und Vermietern mit spekulativen Absichten einen Mechanismus mit einer Vorabpr\u00fcfung, damit \u00fcberpr\u00fcft werden kann,
F\u00fcr die Erteilung der Baubewilligungen sind die Gemeinden und die Kantone zust\u00e4ndig. Sie sind somit am besten in der Lage, die Situation zu beurteilen und beim Einreichen des Baugesuchs einen Entscheid zu f\u00e4llen. Indem die Eigent\u00fcmerin oder den Eigent\u00fcmer oder die damit beauftragte Person das Dossier effizient betreut, k\u00f6nnen Verz\u00f6gerungen bei der Durchf\u00fchrung der Arbeiten vermieden werden.
Mit einer solchen Vorabpr\u00fcfung wird verhindert, dass einerseits Renovations- und Sanierungsprojekte in Angriff genommen werden, mit denen auf spekulative Art rein spekulative Ziele verfolgt werden, und dass es andererseits zu zahlreichen ungerechtfertigten Massenk\u00fcndigungen kommt.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme zur Motion 21.3744 ausgef\u00fchrt hat, ist er sich bewusst, dass Leerk\u00fcndigungen von Wohnr\u00e4umen H\u00e4rtef\u00e4lle herbeif\u00fchren k\u00f6nnen. Zudem haben die Abstimmungen vom 24. November 2024 \u00fcber die Vorlagen zur Untermiete und zur K\u00fcndigung wegen Eigenbedarfs gezeigt, dass mietrechtliche Themen umstritten und mit knappen Mehrheitsverh\u00e4ltnissen verbunden sind. Vor diesem Hintergrund hat der WBF-Vorsteher die Spitzen von Mieter- und Vermieterverb\u00e4nden am 17. Dezember 2024 zu einem Austausch \u00fcber die Resultate der Abstimmungen und \u00fcber eine m\u00f6gliche Weiterentwicklung des Mietrechts eingeladen. Ein weiterer Austausch ist w\u00e4hrend der Sommersession 2025 geplant. In diesem Rahmen besteht die M\u00f6glichkeit, verschiedene mietrechtliche Anliegen, auch solche im Zusammenhang mit Leerk\u00fcndigungen, in einer Gesamtsicht zu thematisieren.
Im Rahmen der Energiestrategie 2050 und der Energieziele des Bundes kommt der Sanierung von Geb\u00e4uden eine bedeutende Rolle zu. Gleichzeitig verlangen die in Artikel 41 der Bundesverfassung verankerten Sozialziele von Bund und Kantonen, sich daf\u00fcr einzusetzen, dass Wohnungssuchende f\u00fcr sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden k\u00f6nnen. Dieses Spannungsverh\u00e4ltnis zwischen den Energie- und den Sozialzielen zeigt sich im Zusammenhang mit umfassenden Sanierungen von Mietliegenschaften deutlich.
Im Interesse der Erhaltung von preisg\u00fcnstigem Wohnraum ist es w\u00fcnschenswert, dass energetische Sanierungen in bewohntem Zustand durchgef\u00fchrt werden. Zur Unterst\u00fctzung solcher Projekte stellt der Bund Hilfsmittel zur Verf\u00fcgung, so beispielweise das 2024 erschienene Handbuch des Bundesamtes f\u00fcr Energie (BFE) \u00abEnergetische Sanierungen in bewohntem Zustand \u2013 partizipativ und sozial vertr\u00e4glich planen und gestalten\u00bb. Dieses bietet Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anweisungen, Vorlagen sowie Praxisbeispiele und es beschreibt sowohl die Chancen als auch die Risiken von Renovationen im bewohnten Zustand.
Solche Geb\u00e4udesanierungen k\u00f6nnen aber nicht immer realisiert werden. Oft erfordern bautechnische oder \u00f6konomische Kriterien eine Leerk\u00fcndigung von Wohngeb\u00e4uden. Jedoch bietet das Mietrecht einen Schutz: Eine K\u00fcndigung ist insbesondere dann anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verst\u00f6sst.
Im Urteil BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur K\u00fcndigung einer Wohnung durch die vermietende Partei wegen Renovationsarbeiten zusammengefasst: Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn keine wirkliche Absicht besteht, das Sanierungsprojekt umzusetzen, wenn das Vorhaben offensichtlich gegen die Regeln des \u00f6ffentlichen Rechts verst\u00f6sst oder wenn es nicht gen\u00fcgend ausgereift ist, um aufzuzeigen, dass eine Anwesenheit der Mieterschaft w\u00e4hrend der Arbeiten nicht m\u00f6glich ist. Ob eine missbr\u00e4uchliche oder eine rechtsg\u00fcltige K\u00fcndigung vorliegt, ist jeweils aufgrund des konkreten Sachverhalts im Einzelfall abzuw\u00e4gen und zu entscheiden.
F\u00fcr den Fall einer rechtsg\u00fcltigen K\u00fcndigung ist schliesslich daran zu erinnern, dass das Mietverh\u00e4ltnis aufgrund des Obligationenrechts (OR; SR 220) erstreckt werden kann, wenn die Beendigung der Miete f\u00fcr den Mieter oder seine Familie eine H\u00e4rte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). F\u00fcr Wohnr\u00e4ume kann eine Erstreckung um h\u00f6chstens vier Jahre erfolgen (Art. 272b Abs. 1 OR).
Die geforderte Vorabpr\u00fcfung von Erneuerungsprojekten w\u00fcrde, soweit die Notwendigkeit einer Renovation zu beurteilen w\u00e4re, die verfassungsm\u00e4ssige Eigentumsfreiheit tangieren. Zudem w\u00fcrde die ebenfalls geforderte Beurteilung der M\u00f6glichkeit der Durchf\u00fchrung in Anwesenheit der Mieterschaft durch kommunale oder kantonale Bewilligungsbeh\u00f6rden zu Kompetenzfragen f\u00fchren, da diese Einsch\u00e4tzung bei einer K\u00fcndigungsanfechtung bisher den gem\u00e4ss Zivilprozessordnung zust\u00e4ndigen kantonalen Gerichtsinstanzen obliegt.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sowohl die mietrechtlichen Bestimmungen des OR als auch die diesbez\u00fcgliche Rechtsprechung auf einer sorgf\u00e4ltigen Interessenabw\u00e4gung beruhen. Zudem steht es den Kantonen frei, eigene Regeln f\u00fcr einen erh\u00f6hten Schutz der Mieterschaft bei Geb\u00e4udesanierungen zu erlassen, wie dies beispielsweise die Kantone Basel-Stadt und Genf getan haben oder wie es im Kanton Z\u00fcrich aufgrund der Wohnschutz-Initiative vom 2. Februar 2024 gepr\u00fcft wird. Auf bundesrechtlicher Ebene besteht derzeit kein Anpassungsbedarf.
Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.