Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de pr\u00e9senter une modification l\u00e9gislative soumettant toute r\u00e9siliation de baux en masse li\u00e9e \u00e0 un projet de r\u00e9novation ou d\u2019assainissement d\u2019un immeuble \u00e0 une autorisation pr\u00e9alable de la commune ou du canton. L\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente autorisera la r\u00e9siliation de masse si la r\u00e9novation ou l\u2019assainissement est \u00e9conomiquement, socialement et environnementalement est justifi\u00e9e et si la r\u00e9novation ou l\u2019assainissement ne peut absolument pas \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s avec la pr\u00e9sence des locataires dans les logements ou avec un syst\u00e8me de rocade des locataires pendant l\u2019ex\u00e9cution des travaux.
","ReasonText":"D\u00e9but d\u00e9cembre 2024, le nouveau propri\u00e9taire de trois des dix immeubles situ\u00e9s \u00e0 la Neugasse \u00e0 Zurich, connus sous le nom de \u00ab immeubles Sugus \u00bb en raison de leurs couleurs, ayant notoirement des loyers nettement en dessous du march\u00e9, a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la r\u00e9siliation de 105 contrats de bail pour le 31 mars 2025 au motif de vouloir proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9novation et \u00e0 un assainissement complet des immeubles. Plus de 200 personnes sont menac\u00e9es de perdre leur logement et cela dans une situation de crise de logement tr\u00e8s aig\u00fce.
Comme le rel\u00e8vent divers experts immobiliers qui se sont exprim\u00e9s dans la presse sur le cas particulier, l\u2019objectif de cette r\u00e9siliation de masse est manifestement celui d\u2019augmenter le rendement locatif de l\u2019immeuble en relouant au prix du march\u00e9 apr\u00e8s des travaux de r\u00e9novation et d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique pas forc\u00e9ment n\u00e9cessaires \u00e0 ce jour et qui au surplus pourraient \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s en maintenant les locataires dans leur appartement.
Ce cas est embl\u00e9matique de la situation en Suisse.
En effet, la Banque cantonale de Zurich a publi\u00e9 le 26.11.2024 une \u00e9tude montrant que sur l\u2019ensemble du territoire Suisse, entre 2018 et 2022, ce sont 10'000 logements locatifs, affectant 30'000 personnes, qui ont fait l\u2019objet de r\u00e9siliations collectives destin\u00e9es \u00e0 vider les immeubles. Il est \u00e0 relever que si l\u2019\u00e9tude indique que les locataires touch\u00e9s par ces r\u00e9siliations ont trouv\u00e9 \u00e0 se reloger, elle ne donne aucune information sur la charge locative suppl\u00e9mentaire que les locataires cong\u00e9di\u00e9s ont d\u00fb subir en se relogeant et n\u2019indique pas non plus quel a \u00e9t\u00e9 le niveau du rendement du capital investit et des nouveaux loyers pratiqu\u00e9s lors de la relocation apr\u00e8s les travaux.
Il est cependant notoire et incontest\u00e9 qu\u2019apr\u00e8s une r\u00e9siliation de masse et la r\u00e9alisation de travaux de r\u00e9novation et d\u2019assainissement, les loyers offerts \u00e0 la location sont beaucoup plus chers et procurent au bailleur des rendements nettement plus \u00e9lev\u00e9s, d\u00e9passant largement le rendement \u00e9quitable fix\u00e9 par le Code des obligations.
Le proc\u00e9d\u00e9 des r\u00e9siliations de masse \u00e0 des cons\u00e9quences sociales importantes. En effet, il entraine une augmentation sensible du taux d\u2019effort des locataires pour leur logement et surtout la disparition de logements \u00e0 loyer abordables qui font grandement d\u00e9faut surtout dans les agglom\u00e9rations.
Au vu de la situation, afin de prot\u00e9ger les locataires des bailleurs sp\u00e9culatifs, il est n\u00e9cessaire de disposer d\u2019un m\u00e9canisme de v\u00e9rification pr\u00e9alable des r\u00e9siliations de masse destin\u00e9 \u00e0 v\u00e9rifier
Les communes et les cantons qui sont en charge de la d\u00e9livrance des autorisations de construire sont les plus \u00e0 m\u00eame de juger de la situation et de rendre une d\u00e9cision lors du d\u00e9p\u00f4t de la demande d\u2019autorisation de construire. Une gestion efficiente du dossier par le propri\u00e9taire ou son mandataire permettra d\u2019\u00e9viter tout retard dans la r\u00e9alisation des travaux.
Une telle v\u00e9rification pr\u00e9alable \u00e9vitera d'une part la mise en route de projets de r\u00e9novation ou d\u2019assainissement aux objectifs et aux modalit\u00e9s purement sp\u00e9culatifs et d'autre part de nombreuses r\u00e9siliations de masse injustifi\u00e9es.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Comme soulign\u00e9 dans son avis relatif \u00e0 la motion 21.3744, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient que les r\u00e9siliations collectives de baux d\u2019habitations peuvent entra\u00eener des cas difficiles. Par ailleurs, deux objets soumis \u00e0 la votation populaire du 24 novembre 2024 (sous-location et r\u00e9siliation pour besoin propre) ont montr\u00e9 que les th\u00e8mes du droit du bail polarisent, comme en t\u00e9moigne l\u2019\u00e9troitesse des r\u00e9sultats. Dans ce contexte, le chef du DEFR a invit\u00e9 les responsables des associations de locataires et de bailleurs, le 17 d\u00e9cembre 2024, pour un \u00e9change de vues sur les r\u00e9sultats de la votation et les possibilit\u00e9s de faire \u00e9voluer le droit du bail. Une autre rencontre est pr\u00e9vue au cours de la session d\u2019\u00e9t\u00e9 2025. Ce cadre permet d\u2019aborder de mani\u00e8re globale diverses demandes en mati\u00e8re de droit du bail, y compris celles ayant trait aux r\u00e9siliations collectives.
L\u2019assainissement des b\u00e2timents est une composante cl\u00e9 de la strat\u00e9gie \u00e9nerg\u00e9tique 2050 et des objectifs \u00e9nerg\u00e9tiques de la Conf\u00e9d\u00e9ration. Parall\u00e8lement, les buts sociaux vis\u00e9s \u00e0 l\u2019art. 41 de la Constitution f\u00e9d\u00e9rale (Cst.) exigent de la Conf\u00e9d\u00e9ration et des cantons qu\u2019ils s\u2019engagent \u00e0 ce que toute personne en qu\u00eate d\u2019un logement puisse trouver, pour elle-m\u00eame et sa famille, un logement appropri\u00e9 \u00e0 des conditions supportables. Cette dichotomie entre objectifs \u00e9nerg\u00e9tiques et objectifs sociaux est patente lors d\u2019assainissements d\u2019envergure concernant des immeubles locatifs.
Il est souhaitable, pour maintenir des logements \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9, que les assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques aient lieu alors que les logements sont habit\u00e9s. La Conf\u00e9d\u00e9ration propose divers outils pour soutenir de tels projets, dont le manuel \u00ab R\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques des b\u00e2timents habit\u00e9s : planifier et concevoir de mani\u00e8re participative et socialement durable \u00bb publi\u00e9 par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de l\u2019\u00e9nergie (OFEN) en 2024, qui donne des instructions pas \u00e0 pas, fournit des mod\u00e8les et des exemples pratiques et d\u00e9crit les opportunit\u00e9s et les risques inh\u00e9rents aux r\u00e9novations des b\u00e2timents habit\u00e9s.
Mais il n\u2019est pas toujours possible de suivre ces recommandations \u00e0 la lettre. Souvent, des crit\u00e8res techniques ou \u00e9conomiques imposent des r\u00e9siliations collectives de baux. Le droit du bail offre toutefois un garde-fou : le cong\u00e9 peut \u00eatre contest\u00e9, en particulier lorsqu\u2019il contrevient aux r\u00e8gles de la bonne foi.
Dans son arr\u00eat 4A_247/2021 du 4 mai 2022, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a r\u00e9sum\u00e9 sa jurisprudence en mati\u00e8re de r\u00e9siliation d\u2019un logement par le bailleur dans le cadre de travaux de r\u00e9novation : il y a violation de la bonne foi lorsqu\u2019il n\u2019y a pas de volont\u00e9 r\u00e9elle de mettre en \u0153uvre le projet de r\u00e9novation, lorsque le projet contrevient manifestement aux r\u00e8gles du droit public ou lorsque le projet n\u2019est pas suffisamment m\u00fbr pour permettre de constater que la pr\u00e9sence du locataire pendant les travaux est impossible. Quant \u00e0 la question de savoir si la r\u00e9siliation est abusive ou non, seuls des \u00e9l\u00e9ments concrets li\u00e9s au cas d\u2019esp\u00e8ce permettent d\u2019apporter une r\u00e9ponse.
Il convient enfin de rappeler, au cas o\u00f9 la r\u00e9siliation serait valable, qu\u2019aux termes du code des obligations (CO ; RS 220), le locataire peut demander la prolongation d\u2019un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons\u00e9quences p\u00e9nibles sans que les int\u00e9r\u00eats du bailleur le justifient (art. 272, al. 1, CO). Le bail d\u2019habitations peut \u00eatre prolong\u00e9 de quatre ans au maximum (art. 272b, al. 1, CO).
La v\u00e9rification pr\u00e9alable du bien-fond\u00e9 d\u2019un projet de r\u00e9novation toucherait \u00e0 la libert\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9 garantie par la Constitution f\u00e9d\u00e9rale. De plus, charger les autorit\u00e9s communales ou cantonales habilit\u00e9es \u00e0 d\u00e9livrer les autorisations de v\u00e9rifier si les travaux ne peuvent pas raisonnablement \u00eatre effectu\u00e9s en pr\u00e9sence du locataire poserait des questions de comp\u00e9tence, \u00e9tant donn\u00e9 que c\u2019est aux instances judiciaires cantonales comp\u00e9tentes en vertu du code de proc\u00e9dure civile qu\u2019il appartient de proc\u00e9der \u00e0 cette \u00e9valuation dans le cas d\u2019une contestation de r\u00e9siliation.
On peut dire, en r\u00e9sum\u00e9, que tant les dispositions du CO concernant le droit de bail que la jurisprudence y relative reposent sur une pes\u00e9e minutieuse des int\u00e9r\u00eats. En outre, les cantons sont libres de fixer leurs propres r\u00e8gles pour mieux prot\u00e9ger les locataires en cas d\u2019assainissement des b\u00e2timents, comme l\u2019ont fait les cantons de B\u00e2le-Ville et de Gen\u00e8ve. Le canton de Zurich \u00e9tudie lui aussi cette possibilit\u00e9 dans le sillage de l\u2019initiative pour la protection du logement du 2 f\u00e9vrier 2024. Il n\u2019est pas n\u00e9cessaire, pour l\u2019heure, d\u2019adapter le droit f\u00e9d\u00e9ral.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral propose de rejeter la motion.