Il Consiglio federale \u00e8 incaricato di provvedere, attraverso una modifica legislativa, affinch\u00e9 le disdette di massa dei contratti di locazione motivate da progetti di ristrutturazione o rinnovo siano subordinate all\u2019autorizzazione del Comune o del Cantone interessato. Le autorit\u00e0 competenti potranno quindi autorizzare queste disdette qualora i progetti siano giustificati dal punto di vista economico, sociale e ambientale e non possano essere realizzati in alcun con la permanenza degli inquilini nelle loro abitazioni n\u00e9 mediante un sistema di rotazione durante i lavori.
","ReasonText":"All\u2019inizio di dicembre 2024 la nuova proprietaria di tre dei dieci edifici alla Neugasse di Zurigo \u2013 anche noti come \u00abedifici Sugus\u00bb per i loro colori \u2013 i cui affitti si situano nettamente al di sotto dei prezzi di mercato, ha disdetto 105 contratti di locazione con effetto dal 31 marzo 2025, adducendo di voler rinnovare e ristrutturare completamente questi immobili. Pi\u00f9 di 200 persone rischiano di ritrovarsi senza un alloggio, e questo in una situazione di forte carenza di spazi abitativi.
Come sottolineato da diversi esperti che si sono pronunciati al riguardo nei media, l\u2019obiettivo della disdetta di massa \u00e8 senza dubbio quello di aumentare il rendimento locativo dei tre edifici, riaffittandoli a prezzi di mercato al termine dei lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica. Oltre a non rispondere a una vera necessit\u00e0, questi lavori potrebbero anche essere eseguiti senza sfrattare gli inquilini.
Questo caso \u00e8 emblematico della situazione in tutta la Svizzera.\u00a0
Secondo uno studio pubblicato dalla Banca cantonale di Zurigo il 26 novembre 2024, nel quadriennio 2018\u20132022 sono stati disdetti collettivamente in tutta la Svizzera per svuotare gli edifici corrispondenti ben 10\u00a0000 contratti di locazione per un totale di 30\u00a0000 inquilini. Pur specificando che gli inquilini in questione sono riusciti a trovare un nuovo alloggio, lo studio non fornisce informazioni n\u00e9 sui maggiori costi locativi che devono sostenere n\u00e9 sul rendimento del capitale investito o sui nuovi canoni di locazione.
\u00c8 risaputo e indiscusso che dopo una disdetta di massa e al termine dei lavori di ristrutturazione e rinnovo, gli affitti sono nettamente superiori rispetto ai precedenti e fruttano al locatore rendimenti molto pi\u00f9 elevati, ben al di sopra della soglia di equit\u00e0 stabilita dal Codice delle obbligazioni svizzero.
Le disdette di massa hanno conseguenze sociali molto serie: per gli inquilini si traducono in un forte aumento dei costi abitativi e, in generale, comportano la scomparsa di alloggi a prezzi abbordabili, gi\u00e0 di per s\u00e9 molto rari soprattutto nelle aree urbane.
Alla luce di questa situazione, ci vuole un meccanismo di verifica preventiva delle disdette di massa per tutelare gli inquilini dalle speculazioni edilizie dei proprietari. Questo meccanismo deve esaminare,
I Comuni e i Cantoni responsabili del rilascio dei permessi di costruzione sono in grado di valutare la situazione e di decidere in merito alle domande presentate meglio di ogni altra istanza. Una gestione efficiente dei dossier da parte del proprietario o del suo agente eviter\u00e0 inutili ritardi nell\u2019esecuzione dei lavori.
Una tale verifica preventiva impedirebbe l\u2019avvio di progetti di ristrutturazione o di rinnovo con obiettivi e modalit\u00e0 puramente speculativi, oltre a prevenire un gran numero di disdette di massa ingiustificate.
Come gi\u00e0 spiegato in risposta alla mozione 21.3744, il Consiglio federale \u00e8 consapevole che le disdette collettive dei contratti di locazione possono causare gravi disagi. Del resto, le votazioni dello scorso 24 novembre 2024 sulla sublocazione e sulle disdette per bisogno personale hanno dimostrato che le questioni attinenti al diritto di locazione sono controverse e che gli scarti tra maggioranza e minoranza sono spesso molto stretti. In questo contesto, il 17 dicembre 2024 il capo del DEFR ha invitato esponenti di alto rango delle associazioni degli inquilini e dei locatori a uno scambio di opinioni sui risultati delle votazioni e sui possibili sviluppi della legislazione pertinente. Nella la sessione estiva 2025 \u00e8 previsto un ulteriore scambio di vedute, che permetter\u00e0 di discutere in un\u2019ottica globale varie questioni del diritto di locazione, compresa quella delle disdette collettive.
Nel quadro della Strategia energetica 2050 e degli obiettivi energetici della Confederazione, il risanamento energetico degli edifici riveste un ruolo di primo piano. Allo stesso tempo, gli obiettivi sociali sanciti dall\u2019articolo 41 della Costituzione federale impongono alla Confederazione e ai Cantoni di adoperarsi affinch\u00e9 ognuno possa trovare, per s\u00e9 stesso e per la sua famiglia, un\u2019abitazione adeguata e a condizioni sostenibili. Questo rapporto di tensione tra obiettivi energetici da una parte e sociali dall\u2019altra si manifesta in modo palese in occasione del risanamento energetico degli immobili in locazione.
Per preservare spazi abitativi a prezzi accessibili, sarebbe auspicabile che i risanamenti energetici avvenissero con la permanenza degli inquilini. A sostegno di questo tipo di progetti, la Confederazione mette a disposizione strumenti adeguati, come il manuale del 2024 dell\u2019Ufficio federale dell\u2019energia (UFE) \u00abRisanamenti energetici di immobili abitati: pianificare e progettare in modo partecipativo e socialmente sostenibile\u00bb. Il testo fornisce istruzioni su come agire passo dopo passo nonch\u00e9 modelli ed esempi pratici e descrive sia le opportunit\u00e0 che i rischi delle ristrutturazioni di immobili abitati.
Tuttavia, non sempre \u00e8 possibile realizzare risanamenti di questo tipo: dal punto di vista edile o economico \u00e8 spesso necessario che gli edifici siano vuoti. Il diritto di locazione offre per\u00f2 una protezione: una disdetta pu\u00f2 essere contestata soprattutto se \u00e8 contraria alle regole della buona fede.
Nella sentenza TF 4A_247/2021 del 4 maggio 2022, il Tribunale federale ha riassunto la propria giurisprudenza in merito alle disdette di alloggi in locazione per lavori di risanamento: sussiste una violazione delle regole della buona fede se non vi \u00e8 la reale intenzione di realizzare il progetto di risanamento o se il progetto v\u00ecola palesemente le norme di diritto pubblico o, ancora, se il progetto non \u00e8 sufficientemente elaborato da poter dimostrare che non \u00e8 realizzabile con la permanenza degli inquilini. L\u2019abusivit\u00e0 di una disdetta va valutata e decretata caso per caso in base alle circostanze specifiche.
Infine, nel caso di una disdetta giuridicamente valida, va ricordato che secondo il Codice delle obbligazioni (CO; RS 220) la locazione pu\u00f2 essere protratta se la fine della medesima produce per l\u2019inquilino o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore (art. 272 cpv. 1 CO). La locazione di abitazioni pu\u00f2 essere protratta per quattro anni al massimo (art. 272b cpv. 1 CO).
Se mira a valutare la necessit\u00e0 di un progetto di risanamento, l\u2019esame preliminare chiesto dall\u2019autore della mozione rappresenterebbe un\u2019ingerenza nella libert\u00e0 di propriet\u00e0, garantita dalla Costituzione. Inoltre, il fatto di affidare alle autorit\u00e0 comunali o cantonali competenti la valutazione della fattibilit\u00e0 dei lavori di risanamento con la permanenza degli inquilini farebbe sorgere problemi di competenza, perch\u00e9 secondo il Codice di procedura civile l\u2019impugnazione di una disdetta compete attualmente alle autorit\u00e0 giudiziarie cantonali.
In sintesi, occorre ricordare che sia le disposizioni del diritto di locazione previste dal Codice delle obbligazioni sia la giurisprudenza corrispondente operano un\u2019attenta ponderazione degli interessi. I Cantoni, dal canto loro, sono liberi di emanare le proprie norme per una maggiore tutela degli inquilini in caso di ristrutturazioni edilizie, come hanno fatto ad esempio Basilea Citt\u00e0 e Ginevra o come sta valutando di fare anche il Cantone di Zurigo a seguito dell\u2019iniziativa per la protezione degli alloggi depositata il 2 febbraio 2024. Attualmente non vi \u00e8 quindi la necessit\u00e0 di un intervento sul piano del diritto federale.