Der Bundesrat wird beauftragt, Massnahmen vorzulegen, mit denen sich missbr\u00e4uchliche K\u00fcndigungen von Mietvertr\u00e4gen, die wegen Bauarbeiten ausgesprochen werden, vermeiden lassen. Der Mietvertrag muss bestehen bleiben, wenn die Arbeiten durchgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen, w\u00e4hrend die Mieterin oder der Mieter die Wohnung bewohnt, oder wenn die Mieterin oder der Mieter sich verpflichtet, die Wohnung w\u00e4hrend des Umbaus vor\u00fcbergehend zu verlassen.
","ReasonText":"Das Bundesgericht hat den Geltungsbereich des Mieterschutzes im Fall, dass die Vermieterin oder der Vermieter Arbeiten durchf\u00fchren will, \u00fcberm\u00e4ssig eingeschr\u00e4nkt (f\u00fcr n\u00e4here Ausf\u00fchrungen siehe: BGe 4A_247/2021). Die blosse Tatsache, dass die Anwesenheit einer Mieterin oder eines Mieters zu Komplikationen f\u00fchren k\u00f6nnte, reicht aus, ihr oder ihm definitiv zu k\u00fcndigen. Dies gilt selbst dann, wenn die Mieterin oder der Mieter trotz der Beeintr\u00e4chtigungen in der Wohnung bleibt und die Bauarbeiten ertr\u00e4gt, oder, was noch \u00fcberraschender ist, wenn die Mieterin oder der Mieter sich bereit erkl\u00e4rt, die Wohnung w\u00e4hrend der Bauarbeiten zu verlassen.
Diese Rechtsprechung ist ein gefundenes Fressen f\u00fcr die Vermieterinnen und Vermieter, die ihre alte, noch erschwingliche Mieten bezahlende Mieterschaft loswerden wollen, um dann viel teurer weiterzuvermieten.
So kommt es zu immer mehr K\u00fcndigungen, wie k\u00fcrzlich in Z\u00fcrich in der Neugasse oder in Genf in der Rue des Contamines.
Eine Studie der Eidgen\u00f6ssischen Technischen Hochschule Z\u00fcrich hat die Situation in diesem Kanton in den letzten f\u00fcnf Jahren untersucht: Fast 12 000 Mietvertr\u00e4ge wurden mit der Begr\u00fcndung von Bauarbeiten gek\u00fcndigt. Die Studie stellt fest, dass die Wohnungen anschliessend an Personen weitervermietet werden, deren Einkommen im Durchschnitt um 3600 Franken h\u00f6her ist als das der Vormieterinnen und -mieter.
Mit den Massnahmen, die zu ergreifen sind, sollten K\u00fcndigungen auf Situationen beschr\u00e4nkt werden, in denen der Auszug der Mieterin oder des Mieters f\u00fcr die Bauarbeiten notwendig ist, diese oder dieser sich aber weigert, die R\u00e4umlichkeiten vor\u00fcbergehend zu verlassen. Sie sollen die Grunds\u00e4tze der Verh\u00e4ltnism\u00e4ssigkeit, von Treu und Glauben sowie den Verfassungsauftrag des Bundes, Massnahmen zur Bek\u00e4mpfung von Missbr\u00e4uchen im Mietwesen zu ergreifen, konkretisieren.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme zur Motion 21.3744 ausgef\u00fchrt hat, ist er sich bewusst, dass Leerk\u00fcndigungen von Wohnr\u00e4umen H\u00e4rtef\u00e4lle herbeif\u00fchren k\u00f6nnen. Zudem haben die Abstimmungen vom 24. November 2024 \u00fcber die Vorlagen zur Untermiete und zur K\u00fcndigung wegen Eigenbedarfs gezeigt, dass mietrechtliche Themen umstritten und mit knappen Mehrheitsverh\u00e4ltnissen verbunden sind. Vor diesem Hintergrund hat der WBF-Vorsteher die Spitzen von Mieter- und Vermieterverb\u00e4nden am 17. Dezember 2024 zu einem Austausch \u00fcber die Resultate der Abstimmungen und \u00fcber eine m\u00f6gliche Weiterentwicklung des Mietrechts eingeladen. Ein weiterer Austausch ist w\u00e4hrend der Sommersession 2025 geplant. In diesem Rahmen besteht die M\u00f6glichkeit, dringende mietrechtliche Anliegen, auch solche im Zusammenhang mit Leerk\u00fcndigungen, in einer Gesamtsicht zu thematisieren.
Im Rahmen der Energiestrategie 2050 und der Energieziele des Bundes kommt der Sanierung von Geb\u00e4uden eine bedeutende Rolle zu. Gleichzeitig verlangen die in Artikel 41 der Bundesverfassung verankerten Sozialziele von Bund und Kantonen, sich daf\u00fcr einzusetzen, dass Wohnungssuchende f\u00fcr sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden k\u00f6nnen. Dieses Spannungsverh\u00e4ltnis zwischen den Energie- und den Sozialzielen zeigt sich im Zusammenhang mit umfassenden Sanierungen von Mietliegenschaften deutlich.
Im Interesse der Erhaltung von preisg\u00fcnstigem Wohnraum ist es w\u00fcnschenswert, dass energetische Sanierungen in bewohntem Zustand durchgef\u00fchrt werden. Zur Unterst\u00fctzung solcher Projekte stellt der Bund Hilfsmittel zur Verf\u00fcgung, so beispielweise das 2024 erschienene Handbuch des Bundesamtes f\u00fcr Energie (BFE) \u00abEnergetische Sanierungen in bewohntem Zustand \u2013 partizipativ und sozial vertr\u00e4glich planen und gestalten\u00bb. Dieses bietet Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anweisungen, Vorlagen sowie Praxisbeispiele und es beschreibt sowohl die Chancen als auch die Risiken von Renovationen im bewohnten Zustand.
Solche Geb\u00e4udesanierungen k\u00f6nnen aber nicht immer realisiert werden. Oft erfordern bautechnische oder \u00f6konomische Kriterien eine Leerk\u00fcndigung von Wohngeb\u00e4uden. Jedoch bietet das Mietrecht einen Schutz: Eine K\u00fcndigung ist insbesondere dann anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verst\u00f6sst.
Im Urteil BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur K\u00fcndigung einer Wohnung durch die vermietende Partei wegen Renovationsarbeiten zusammengefasst: Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn keine wirkliche Absicht besteht, das Sanierungsprojekt umzusetzen, wenn das Vorhaben offensichtlich gegen die Regeln des \u00f6ffentlichen Rechts verst\u00f6sst oder wenn es nicht gen\u00fcgend ausgereift ist, um aufzuzeigen, dass eine Anwesenheit der Mieterschaft w\u00e4hrend der Arbeiten nicht m\u00f6glich ist. Eine Aufl\u00f6sung des Mietverh\u00e4ltnisses kann insbesondere auch dann missbr\u00e4uchlich sein, wenn die Mietpartei bereits vor der K\u00fcndigung zugesichert hat, das Mietobjekt w\u00e4hrend der Bauarbeiten zu verlassen.
F\u00fcr den Fall einer rechtsg\u00fcltigen K\u00fcndigung ist schliesslich daran zu erinnern, dass das Mietverh\u00e4ltnis aufgrund des Obligationenrechts (OR; SR 220) erstreckt werden kann, wenn die Beendigung der Miete f\u00fcr den Mieter oder seine Familie eine H\u00e4rte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). F\u00fcr Wohnr\u00e4ume kann eine Erstreckung um h\u00f6chstens vier Jahre erfolgen (Art. 272b Abs. 1 OR).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sowohl die mietrechtlichen Bestimmungen des OR als auch die diesbez\u00fcgliche Rechtsprechung auf einer sorgf\u00e4ltigen Interessenabw\u00e4gung beruhen. Zudem steht es den Kantonen frei, eigene Regeln f\u00fcr einen erh\u00f6hten Schutz der Mieterschaft bei Geb\u00e4udesanierungen zu erlassen, wie dies beispielsweise die Kantone Basel-Stadt und Genf getan haben oder wie es im Kanton Z\u00fcrich aufgrund der Wohnschutz-Initiative vom 2. Februar 2024 gepr\u00fcft wird. Auf bundesrechtlicher Ebene besteht derzeit kein Anpassungsbedarf.