Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de proposer des mesures pour \u00e9viter les abus en mati\u00e8re de r\u00e9siliation de bail donn\u00e9e pour des travaux. Le contrat doit \u00eatre maintenu si les travaux peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s avec le locataire en place ou si ce dernier s\u2019engage \u00e0 lib\u00e9rer le logement pour permettre la r\u00e9alisation des travaux.
","ReasonText":"Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a excessivement r\u00e9duit la port\u00e9e de la protection accord\u00e9e aux locataires lorsque le bailleur veut r\u00e9aliser des travaux (voir pour un rappel d\u00e9taill\u00e9 : TF 4A_247/2021). Le simple fait que la pr\u00e9sence du locataire puisse entra\u00eener des complications suffit pour justifier le d\u00e9part d\u00e9finitif du locataire. Cela vaut m\u00eame si le locataire accepte de rester malgr\u00e9 les nuisances du chantier ou, plus surprenant encore, si le locataire s\u2019engage \u00e0 quitter le logement durant les travaux.
Cette jurisprudence est une aubaine pour certains bailleurs qui cherchent \u00e0 faire partir leurs locataires anciens et qui paient des loyers encore abordables pour relouer ensuite beaucoup plus chers.
C\u2019est ainsi que des cong\u00e9s se multiplient comme r\u00e9cemment \u00e0 Zurich \u00e0 la Neugasse ou \u00e0 Gen\u00e8ve \u00e0 la rue des Contamines.
Une \u00e9tude de l'Ecole polytechnique f\u00e9d\u00e9rale de Zurich analyse la situation dans ce canton au cours des 5 derni\u00e8res ann\u00e9es : pr\u00e8s de 12 000 baux ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9s au motif de travaux. L'\u00e9tude rel\u00e8ve que les logements sont ensuite relou\u00e9s \u00e0 des locataires dont les revenus sont en moyenne 3600 francs sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux des locataires pr\u00e9c\u00e9dents.
Les mesures \u00e0 prendre devraient limiter les r\u00e9siliations aux situations qui exigent le d\u00e9part du locataire et lorsque le locataire refuse de lib\u00e9rer temporairement les lieux pour permettre le chantier. Elles concr\u00e9tiseraient les principes de la proportionnalit\u00e9, de la bonne foi ainsi que le mandat constitutionnel enjoignant la Conf\u00e9d\u00e9ration \u00e0 prendre des mesures pour lutter contre les abus dans le domaine locatif.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Comme soulign\u00e9 dans son avis relatif \u00e0 la motion 21.3744, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient que les r\u00e9siliations collectives de baux d\u2019habitations peuvent entra\u00eener des cas difficiles. Par ailleurs, deux objets soumis \u00e0 la votation populaire du 24 novembre 2024 (sous-location et r\u00e9siliation pour besoin propre) ont montr\u00e9 que les th\u00e8mes du droit du bail polarisent, comme en t\u00e9moigne l\u2019\u00e9troitesse des r\u00e9sultats. Dans ce contexte, le chef du DEFR a invit\u00e9 les responsables des associations de locataires et de bailleurs, le 17 d\u00e9cembre 2024, pour un \u00e9change de vues sur les r\u00e9sultats de la votation et les possibilit\u00e9s de faire \u00e9voluer le droit du bail. Une autre rencontre est pr\u00e9vue au cours de la session d\u2019\u00e9t\u00e9 2025. Ce cadre permet d\u2019aborder de mani\u00e8re globale les demandes urgentes en mati\u00e8re de droit du bail, y compris celles ayant trait aux r\u00e9siliations collectives.
L\u2019assainissement des b\u00e2timents est une composante cl\u00e9 de la strat\u00e9gie \u00e9nerg\u00e9tique 2050 et des objectifs \u00e9nerg\u00e9tiques de la Conf\u00e9d\u00e9ration. Parall\u00e8lement, les buts sociaux vis\u00e9s \u00e0 l\u2019art. 41 de la Constitution f\u00e9d\u00e9rale exigent de la Conf\u00e9d\u00e9ration et des cantons qu\u2019ils s\u2019engagent \u00e0 ce que toute personne en qu\u00eate d\u2019un logement puisse trouver, pour elle-m\u00eame et sa famille, un logement appropri\u00e9 \u00e0 des conditions supportables. Cette dichotomie entre objectifs \u00e9nerg\u00e9tiques et objectifs sociaux est patente lors d\u2019assainissements d\u2019envergure concernant des immeubles locatifs.
Il est souhaitable, pour maintenir des logements \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9, que les assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques aient lieu alors que les logements sont habit\u00e9s. La Conf\u00e9d\u00e9ration propose divers outils pour soutenir de tels projets, dont le manuel \u00ab R\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques des b\u00e2timents habit\u00e9s : planifier et concevoir de mani\u00e8re participative et socialement durable \u00bb publi\u00e9 par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de l\u2019\u00e9nergie (OFEN) en 2024, qui donne des instructions pas \u00e0 pas, fournit des mod\u00e8les et des exemples pratiques et d\u00e9crit les opportunit\u00e9s et les risques inh\u00e9rents aux r\u00e9novations des b\u00e2timents habit\u00e9s.
Mais il n\u2019est pas toujours possible de suivre ces recommandations \u00e0 la lettre. Souvent, des crit\u00e8res techniques ou \u00e9conomiques imposent des r\u00e9siliations collectives de baux. Le droit du bail offre toutefois un garde-fou : le cong\u00e9 peut \u00eatre contest\u00e9, en particulier lorsqu\u2019il contrevient aux r\u00e8gles de la bonne foi.
Dans son arr\u00eat 4A_247/2021 du 4 mai 2022, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a r\u00e9sum\u00e9 sa jurisprudence en mati\u00e8re de r\u00e9siliation d\u2019un logement par le bailleur dans le cadre de travaux de r\u00e9novation : il y a violation de la bonne foi lorsqu\u2019il n\u2019y a pas de volont\u00e9 r\u00e9elle de mettre en \u0153uvre le projet de r\u00e9novation, lorsque le projet contrevient manifestement aux r\u00e8gles du droit public ou lorsque le projet n\u2019est pas suffisamment m\u00fbr pour permettre de constater que la pr\u00e9sence du locataire pendant les travaux est impossible. La r\u00e9siliation du bail peut notamment \u00eatre abusive si le locataire s\u2019est engag\u00e9, avant m\u00eame la r\u00e9siliation, \u00e0 quitter les lieux pendant les travaux.
Il convient enfin de rappeler, au cas o\u00f9 la r\u00e9siliation serait valable, qu\u2019aux termes du code des obligations (CO ; RS 220), le locataire peut demander la prolongation d\u2019un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons\u00e9quences p\u00e9nibles sans que les int\u00e9r\u00eats du bailleur le justifient (art. 272, al. 1, CO). Le bail d\u2019habitations peut \u00eatre prolong\u00e9 de quatre ans au maximum (art. 272b, al. 1, CO).
On peut dire, en r\u00e9sum\u00e9, que tant les dispositions du CO concernant le droit de bail que la jurisprudence y relative reposent sur une pes\u00e9e minutieuse des int\u00e9r\u00eats. En outre, les cantons sont libres de fixer leurs propres r\u00e8gles pour mieux prot\u00e9ger les locataires en cas d\u2019assainissement des b\u00e2timents, comme l\u2019ont fait les cantons de B\u00e2le-Ville et de Gen\u00e8ve. Le canton de Zurich \u00e9tudie lui aussi cette possibilit\u00e9 dans le sillage de l\u2019initiative pour la protection du logement du 2 f\u00e9vrier 2024. Il n\u2019est pas n\u00e9cessaire, pour l\u2019heure, d\u2019adapter le droit f\u00e9d\u00e9ral.